Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra ¿Qué hacer si no coinciden?
Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra ¿Qué hacer si no coinciden?
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio de compra? Descubre qué criterio aplican los bancos, qué ocurre cuando tasación y compraventa no coinciden, y los problemas más comunes con la financiación y Hacienda.
Si estás tramitando una hipoteca y te preguntas si la hipoteca se calcula sobre valor de tasación o valor de compra, es clave entender que el banco suele financiar sobre el menor de ambos. Aquí te explico, con ejemplos reales, qué pasa si difieren, qué opciones tienes (tasación más alta o más baja que el precio) y cómo minimizar riesgos financieros y fiscales.
Es el precio pactado en el contrato de arras y que se eleva a público en la escritura. Determina tu presupuesto real, tu necesidad de ahorro previo y buena parte de los impuestos indirectos de la operación
(ITP si es segunda mano; IVA + AJD si es obra nueva).
Valor de tasación
El valor de tasación es la estimación de mercado hecha por una sociedad tasadora homologada, que el banco usa para medir el riesgo del préstamo. Esta estimación se basa en una inspección física de la propiedad, un análisis de las ventas comparables recientes en el área y otros factores relevantes. El propósito principal de una tasación es determinar el valor justo de mercado de la propiedad para fines de financiamiento, como la obtención de una hipoteca.
⚠️ Afecta al LTV y, por tanto, a la financiación máxima y a las condiciones (tipo, seguros, vinculaciones).
al calcular la hipoteca, la entidad tomará el menor entre tasación y compraventa para limitar el importe financiable.
Factores que influyen en el precio de compraventa Que ambos valores no coincidan es muy habitual. Sin embargo, el banco siempre se quedará con el más bajo a la hora de conceder la hipoteca. Por ejemplo, si el Precio de compra es de 200.000 € y el Valor de tasación es 220.000 €; el banco calculará la hipoteca sobre 200.000 € (precio de compraventa), no sobre 220.000 €.
Vigila el impacto fiscal: desde 2022, para ITP/ISD la base suele venir marcada por el valor de referencia catastral; si Hacienda ajusta, revisa valoración y vías de recurso (bold enlaza a "hacienda me reclama el valor de tasación").
Esto significa que si la tasación es más alta que el precio de compraventa, no te dará más dinero. En cambio, si la tasación es más baja, la hipoteca se reduce y tendrás que aportar más ahorros.
Valor de mercado
El valor de mercado es el precio al que una propiedad probablemente se vendería en un mercado abierto y competitivo, bajo condiciones justas y razonables. Es una estimación del precio que un comprador dispuesto pagaría y un vendedor dispuesto aceptaría, ambos actuando de manera informada y sin coerción.
¿Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra?
Aunque veas anuncios que hablan de “hasta el 80% del valor de tasación”, lo habitual en la banca es que:
Hipoteca = % sobre el menor (tasación o compraventa).
El LTV estándar para primera vivienda suele rondar hasta el 80%. Si la tasación es mayor al precio, el banco no cubre el 80% de la tasación para que “sobre dinero”; seguirá tomando como base el precio.
Si la tasación es inferior, el LTV se calcula sobre esa tasación menor, lo que reduce la hipoteca posible y aumenta tu aportación
Tasación y precio de compra no coinciden en mi vivienda: ¿qué problemas puedo tener?
Esta es la duda más frecuente de los compradores. Cuando los valores no cuadran, pueden surgir varios inconvenientes:
Conseguir menos hipoteca de la necesaria.
Problemas fiscales con Hacienda si considera que has comprado por debajo del valor de mercado.
Seguros de hogar más caros al calcularse sobre el valor tasado.
Riesgo de perder la compra si no dispones de ahorros para cubrir la diferencia.
Por eso, siempre conviene pedir una tasación previa cuando no tienes claro si el precio del vendedor está ajustado al mercado.
Lo que debes hacer si el valor de compra y valor de tasación no coinciden
Lee tu tasación a fondo: superficies útiles/const., estado, calidades, año, comparables, correcciones de entorno.
Contrasta con tu agente (o perito independiente) si los comparables son realmente equiparables.
Pregunta al banco qué admite: segunda tasación, incluir reforma, subrogación, etc.
Calcula tu nuevo gap de ahorro y gastos. Ajusta el plan (precio, aportación, plazos).
Negocia con el vendedor con el informe en la mano si la diferencia es grande.
Decide: segunda tasación, aportar más fondos, o cambiar de entidad/operación.
Cuando la tasación es más alta que el precio de compra, ¿qué pasa?
A primera vista parece una buena noticia: compras una vivienda “por debajo de su valor real”. Pero ojo, este escenario también tiene sus riesgos.
Posibles problemas❌
Hacienda puede entender que compras por debajo de mercado y reclamarte un pago extra de ITP con una liquidación complementaria.
El seguro de hogar puede encarecerse, ya que muchas aseguradoras lo calculan sobre el valor de tasación.
Si contratas una hipoteca sobre el valor tasado (no es lo habitual), podrías acabar pagando más intereses a largo plazo.
Ventajas✅
Algunos bancos permiten financiar hasta el 80% del valor de tasación, lo que en determinados casos te ayuda a cubrir más parte de la compra sin aportar tantos ahorros.
Mayor cobertura de garantía: el banco ve más “colchón” en caso de impago.
Posibles mejores condiciones (tipo algo más bajo o menos vinculación), si tu scoring acompaña.
Si contemplas reformas, la valoración alta facilita incluir parte de obra futura (según política del banco y memoria de reforma).
Límites prácticos
No esperes que el banco te financie “el 80% de 220.000€” si compras a 200.000€. Financiará sobre 200.000€.
El “exceso de tasación” no suele convertirse en liquidez gratis.
¿Qué te recomendamos?
Conserva informes y comparables de la tasación: te pueden respaldar si negocias condiciones.
Si planeas reforma, presenta presupuestos desglosados y una memoria; algunos bancos suman parte de esa inversión al préstamo (bajo control técnico y de riesgo).
Evalúa subrogación + novación si compras sobre plano o la promotora tiene hipoteca ya constituida: a veces permite mejorar la foto financiera.
¿Qué hacer cuando la tasación es inferior al precio de venta?
Este es el escenario más complicado. Si una tasación es baja, ten en cuenta que el banco solo te prestará hasta un 80% de la tasación, aunque el precio de compra sea mayor.
Posibles problemas❌
El banco te concede menos hipoteca de la esperada (Menor base de cálculo).
Posible peor tipo (al subir el LTV real respecto al precio).
Si no tienes ahorros suficientes, puedes verte obligado a cancelar la compra.
Tendrás que endeudarte o pedir ayuda externa para cubrir la diferencia.
Posibles soluciones✅
Renegociar el precio con el vendedor.
Solicitar una segunda tasación con otra empresa homologada.
Cuando ambos valores están alineados, todo es más sencillo: el banco no pone pegas, Hacienda no reclama nada y la operación fluye sin sobresaltos. Eso sí, es raro que coincidan al céntimo, porque la tasación es una estimación, no un cálculo exacto.
¿Cuándo conviene pedir una tasación antes de comprar?
Solicitar una tasación antes de firmar nada puede ayudarte a:
Tener argumentos para renegociar el precio.
Saber si el banco financiará la cantidad que necesitas.
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Fiscalidad: precio de compra, tasación y el papel de Hacienda
Desde 2022, en transmisiones de vivienda usada, el ITP suele tomarse sobre el valor de referencia catastral si existe; si no, Hacienda puede hacer comprobación de valores. Esto puede generar ajustes cuando el precio declarado es bajo o hay divergencia con valoraciones oficiales.
Si Hacienda te gira una liquidación complementaria y no coincide con tu tasación o con el precio, revisa la metodología, comparables y posibilidad de peritar para impugnar.
Las tasaciones son prueba técnica, pero no vinculan a Hacienda: pueden servirte como apoyo pericial si recurres.
👉 Debes saber esto cuando la tasación y precio de compra no coinciden, y Hacienda te reclama por el valor de tasación; ya que tu hipoteca y los impuestos pueden verse afectados.
Preguntas frecuentes: problemas y soluciones cuando tasación y precio de compraventa no coinciden
Puedes conseguir más financiación, pero podrías pagar más impuestos o intereses.
Tendrás que aportar más dinero por tu cuenta. Es una situación delicada si vas justo de ahorros.
Problemas con la financiación, liquidaciones de Hacienda, seguros más caros o incluso tener que cancelar la operación.
Tiene una validez de 6 meses. Después de ese plazo, deberías pedir una nueva si aún no has firmado la hipoteca.
Solo a efectos de garantía. La financiación suele ir sobre el precio si este es menor. Algunas entidades permiten sumar reformas o combinar con productos adicionales, pero no esperes “sobrefinanciación”.
Pide copia inmediata del informe, cuantifica el nuevo LTV y comprueba alternativas: segunda tasación, aportación extra, personal puente o renegociar precio. Según contrato de arras, valora prórroga por causa financiera acreditable.
Se elaboran bajo norma y por sociedades homologadas, pero pueden quedarse cortas o largas según mercado y comparables. Útil ampliar en "son fiables las tasaciones de los bancos" para entender criterios, límites y cómo solicitar revisión.
Señales para pedir una segunda tasación
El informe usa comparables poco homogéneos (zonas, estado, antigüedad) o muy antiguos.
No recoge mejoras estructurales o de calidades documentadas (ITEs, reformas con licencia, eficiencia).
Hay errores de superficie, anexos (trastero, garaje) o elementos registrales.
La dispersión de valores de comparables es alta y no está bien justificada.
Antes de pagar otra tasación, valida con tu banco que aceptará un nuevo informe de otra sociedad y bajo qué condiciones.
Un criterio sencillo para decidir qué hacer
Cuando el valor de tasación y el precio divergen, actúa con esta regla:
Tasación más alta: úsalo para negociar condiciones o incluir reforma si te conviene, pero no cuentes con más dinero del banco.
Tasación más baja: prioriza segunda tasación (si hay base técnica), negocia precio y cuadra tu ahorro; evita forzar tu endeudamiento con préstamos personales caros.
En paralelo, revisa el impacto fiscal y tus plazos de arras para no perder señal.
En resumen, que el valor de tasación y el precio de compra no coincidan puede complicarte el acceso a una hipoteca, encarecerte los seguros e incluso traerte líos con Hacienda.
Antes de firmar nada, asegúrate de conocer bien ambos los valores y cómo pueden afectarte. Pide una tasación previa si tienes dudas, y compara hipotecas para ver qué bancos ofrecen más flexibilidad.
Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.
Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado.
Nuevo
#8
12/03/23 20:59
Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo
#7
04/02/23 09:26
Muchas gracias por el artículo! Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? Gracias por adelantado!!
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#6
13/05/22 13:40
Buenas, Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:
- ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?
Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?
Gracias
#4
06/12/21 21:08
Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente??????
Nuevo
#3
28/12/20 11:22
Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
#2
28/05/19 11:27
"Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.
#1
25/05/19 10:38
Buenos días:
No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.
Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186
Saludos.
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