Cómo tasar una vivienda: guía completa paso a paso
Cómo tasar una vivienda: guía completa paso a paso
Te explicamos cómo tasar una vivienda paso a paso: quién puede hacerlo, qué documentos necesitas, qué comprueba el tasador en la visita, cómo calcula el valor, cuánto dura el informe y qué hacer si la tasación sale baja.
Para tasar una vivienda de forma oficial tienes que encargar el informe a una tasadora homologada por el Banco de España. Un técnico visita el inmueble, comprueba su superficie, su estado y su situación, lo compara con viviendas parecidas de la zona y emite un informe con el valor de tasación, que caduca a los seis meses. Es el que necesitas para pedir una hipoteca.
Si solo quieres saber cuánto vale tu casa para venderla o negociar, puedes empezar por una estimación online gratuita, aunque no tiene validez ante el banco. Te explicamos cómo se tasa una casa paso a paso, qué documentos necesitas, qué mira el tasador y qué hacer si el valor sale más bajo de lo esperado.
Tasar una vivienda permite conocer su valor de mercado mediante la inspección del inmueble, el análisis de sus características y la comparación con viviendas similares de la zona.
Cómo tasar una vivienda: qué es una tasación y cuándo la necesitas
Tasar una vivienda es calcular su valor en una fecha concreta siguiendo una metodología oficial. Cuando la tasación se hace para una hipoteca, la regula la Orden ECO/805/2003 y solo pueden hacerla las sociedades y servicios de tasación homologados por el Banco de España. El resultado es el valor de tasación, que no tiene por qué coincidir con el precio de venta.
Necesitarás una tasación en estos casos:
Para pedir una hipoteca: el banco calcula cuánto te presta a partir del valor de tasación. Te lo explicamos en la tasación de vivienda para hipoteca.
Para comprar o vender: te ayuda a saber si el precio pedido es razonable antes de negociar.
En herencias, divorcios o repartos: sirve para valorar el inmueble de forma objetiva entre las partes.
Cómo se tasa una casa paso a paso
El proceso para tasar una casa o un piso es parecido en todas las tasadoras. Estas son las cinco fases, desde que pides el presupuesto hasta que recibes el informe:
1. Elige una tasadora homologada por el Banco de España
¿Quién puede tasar una vivienda? Para una hipoteca, solo una tasadora homologada por el Banco de España, y el informe lo firma un técnico competente, que en viviendas suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico. Al pedir presupuesto te preguntarán la dirección, el tipo de inmueble, su superficie aproximada y para qué necesitas la tasación.
Puedes elegir tú la tasadora: la ley obliga a los bancos a aceptar la tasación que aportes si la ha hecho una sociedad homologada y no ha caducado. Antes de decidir, compara si te conviene tasar con una tasadora independiente o a través del banco.
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Una vez aceptado el presupuesto, prepara los documentos para tasar una vivienda. El tasador los usa para comprobar que lo que ve en la visita coincide con el Registro de la Propiedad y el Catastro:
Escritura de propiedad o título de la vivienda.
Nota simple del Registro, con las cargas e hipotecas vigentes.
Recibo del IBI, para comprobar la referencia catastral y los metros.
Planos o croquis, si los tienes, para verificar la distribución.
DNI de quien encarga la tasación.
Si se trata de una vivienda de obra nueva, también pueden pedirte la licencia de primera ocupación o el certificado energético.
3. Visita del tasador al inmueble
La visita es la parte más importante. La Orden ECO/805/2003 obliga a hacer unas comprobaciones mínimas, entre ellas:
Identificar físicamente la vivienda con una inspección ocular, comprobando que su superficie y sus características coinciden con la documentación.
Revisar su estado de construcción o conservación aparente y si hay servidumbres visibles.
Comprobar el estado de ocupación y el uso al que se destina: vacía, habitada por el propietario o alquilada.
Verificar el régimen de protección pública, si es una vivienda protegida, y la protección del patrimonio arquitectónico.
Además, el tasador mide o comprueba los metros, toma fotografías y anota la orientación, la luz, la distribución, las calidades y el entorno. Si la vivienda está en un edificio, revisa también el portal, el ascensor y las zonas comunes, porque los elementos comunes en la tasación pesan tanto en los metros como en el valor. Si alguna comprobación no se puede hacer, el informe lo recoge como condicionante; por ejemplo, cuando hay que tasar una vivienda sin entrar en ella.
4. Cálculo del valor de tasación
¿Cómo se calcula el valor de tasación de una vivienda? En la mayoría de casos con el método de comparación: el tasador busca viviendas similares en la zona (testigos), compara su superficie, antigüedad, estado y ubicación y ajusta su precio para homogeneizarlas con la tuya. Si tu piso tiene terraza y los testigos no, el ajuste es positivo; si está en un bajo o necesita reformas, negativo.
La normativa prevé otros métodos para casos concretos: el de coste, habitual en viviendas en construcción o rehabilitación; el de actualización de rentas, para inmuebles alquilados; y el residual, para solares y promociones. El resultado no tiene por qué coincidir con el precio pactado, por eso conviene entender la diferencia entre valor de tasación y valor de compra.
5. Informe de tasación: qué incluye y cuánto dura
Con todos los datos, la tasadora emite el informe de tasación y su certificado. Incluye la identificación del inmueble, su descripción y la del entorno, las comprobaciones y la documentación usada, los cálculos, el valor final y los condicionantes o advertencias si los hay. Puedes ver cómo se lee en este ejemplo de informe de tasación.
Pasos para tasar una casa correctamente, desde la solicitud hasta la comparación con el mercado.
Qué se tiene en cuenta para tasar una casa
El tasador sigue unos criterios de tasación parecidos en todas las sociedades. Estos son los factores que más mueven el valor:
Factor
Cómo influye en el valor de tasación
Ubicación y entorno
Barrio, transporte, servicios y demanda de la zona: el factor que más pesa
Superficie
Metros útiles y construidos comprobados en la visita, no solo los de la escritura
Antigüedad y conservación
Año de construcción, reformas, calidades y estado del edificio
Planta, ascensor y zonas comunes
Un piso alto sin ascensor o un edificio deteriorado restan valor
Distribución, orientación y luz
Una buena distribución y una vivienda exterior suman en la comparación
Situación legal y ocupación
Cargas, protección pública o un inquilino pueden condicionar el valor
Mercado
Precios de viviendas comparables vendidas u ofertadas recientemente en la zona
Cuánto cuesta tasar una vivienda, cuánto tarda y quién la paga
El precio depende de la tasadora, del tamaño y tipo de inmueble y de su ubicación. Te lo detallamos en cuánto cuesta tasar una vivienda. En cuanto al plazo, las tasadoras con las que trabaja Rankia hablan de entre 24-48 horas y 3-5 días hábiles desde la visita, aunque depende de la zona y de que la documentación esté completa. Tienes más detalle sobre los plazos de una tasación de vivienda.
Si la tasación es para una hipoteca, la paga el comprador: la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario atribuye los gastos de tasación al prestatario. Lo explicamos en quién paga la tasación de una vivienda.
Tasar tu casa online gratis o con un tasador: cuándo sirve cada opción
Muchas personas buscan cómo tasar su casa gratis por internet. Es útil como primera referencia, pero no sustituye a una tasación oficial:
Valoración online
Tasación oficial
Para qué sirve
Hacerte una idea del valor para vender o negociar
Hipoteca, herencias y trámites que exigen un informe oficial
Valorar un piso es estimar su precio de venta según el mercado, sin carácter oficial: lo puede hacer una inmobiliaria, un portal o tú mismo comparando anuncios. Tasar un piso exige un informe técnico de una tasadora homologada, con visita y metodología regulada. Si vas a vender, te explicamos cómo tasar un piso para venderlo.
Qué hacer si la tasación sale más baja de lo que esperabas
Si el valor no llega al precio de compra, el banco te prestará menos y tendrás que aportar más ahorros. Primero revisa el informe: superficie, testigos elegidos y estado asignado. Si ves un error, puedes pedir a la tasadora que lo revise con documentación. Te lo contamos en qué hacer si la tasación sale baja, y conviene comparar las mejores hipotecas del mes, porque no todos los bancos financian el mismo porcentaje del valor.
Preguntas frecuentes sobre cómo tasar una vivienda
Para una hipoteca, solo una sociedad o servicio de tasación homologado por el Banco de España. El informe lo firma un técnico competente, que en viviendas suele ser un arquitecto o arquitecto técnico.
Depende de la tasadora, del tamaño y tipo de inmueble y de su ubicación. Lo mejor es pedir varios presupuestos a tasadoras homologadas y comparar.
Si es para una hipoteca, el comprador: la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario atribuye los gastos de tasación al prestatario.
Las tasadoras con las que trabaja Rankia hablan de entre 24-48 horas y 3-5 días hábiles desde la visita. La normativa fija que el informe no puede emitirse más de dos meses después de la última visita.
Una tasación hecha según la Orden ECO/805/2003 caduca a los seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo, hay que actualizarla o pedir una nueva.
Sí. Los bancos están obligados a aceptar la tasación que aporte el cliente si la ha hecho una tasadora homologada y no ha caducado.
Puedes estimar su valor con herramientas online o comparando anuncios, pero solo una tasación oficial de una tasadora homologada tiene validez ante el banco.
