Como hiciéramos el pasado mes con el Webinar titulado "Todo lo que debes saber sobre la cláusula suelo", Vicente Beta-Frígola se puso a disposición de los usuarios de Rankia para resolver todas las dudas surgidas sobre cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca.
En este Webinar, Vicente comentaba la abusividad de la cláusula de gastos hipotecarios donde se atribuía la totalidad de los costes al cliente, cuando realmente el beneficiario de los mismo era la entidad bancaria y por lo tanto la encargarda de abonarlo. A continuación, haremos un resumen del webinar de Vicente Beta-Frígola en el que nos explicó los pasos que hay que seguir para reclamar los gastos de formalización de tu préstamo hipotecario, qué gastos son reclamables y cuáles no, así como las cantidades que tiene que devolvernos el banco.
Análisis de la Sentencia 23-12-2015 del Tribunal Supremo
La sentencia del Tribunal Supremo en referencia a los gastos de formalización de la hipoteca se resume en:
La cláusula es abusiva si atribuye al consumidor todos los costes de la concertación del contrato, ya que suple y contraviene normas legales.
Es abusivo imponer al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.
Es abusiva la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario y la estipulación que imponga el consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
¿Qué gastos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar?
Estos son todos los gastos que conlleva la firma de una hipoteca con el banco. En el contrato del préstamo hipotecario lo encontraremos con el nombre de "gastos hipotecarios a cargo del prestatario".
Sin embargo, no todos los gastos de formalización de la hipoteca son reclamables. Los gastos que el Tribunal Supremo considera abusivos, y por lo tanto, reclamables son:
- Aranceles Notariales.
- Gastos registrales.
- Impuestos de hipoteca: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Gastos procesales.
En cuanto a la tasación de la vivienda y la gestoría, también benefician al banco por lo que deberían abonarse por la entidad, pero el Tribunal Supremo no lo menciona en la sentencia. De todas formas y según indica Vicente:
Las reclamaciones que se están interponiendo incluyendo la tasación y la gestoría se están ganando, por lo que también son reclamables.
Por otra parte, el banco puede obligarnos a contratar el seguro de daños (seguro de hogar) con el banco. En este caso, el TS falla a favor del banco.
Reclamación de los gastos hipotecarios paso a paso
Para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca hay que seguir los siguientes pasos y aportar la documentación (o factura) con los gastos pagados por la hipoteca. Si no se dispone de la documentación, acudir a la gestoría.
Preguntas frecuentes de los gastos de formalización de la hipoteca
1) ¿Hay que acudir a un abogado?
Sí, abogado y procurador.
2) ¿Puedo reclamar si la hipoteca la firma hacer 20 años?
Sí, mientras no se cancelara hace más de 4 años.
3) ¿Puedo reclamar si soy persona jurídica?
Solo los consumidores podrán reclamar. Únicamente lo puede reclamar una persona jurídica si el bien hipotecado es la vivienda habitual del empresario.
4) ¿Tiene el banco la obligación de devolverme el dinero? ¿Y de pagar intereses?
En una reclamación extrajudicial puedes llegar al acuerdo que quieras con el banco. En una reclamación judicial, deberán devolverte todo el dinero más los intereses. Los intereses que hay que sumar a la reclamación será el interés legal del dinero. Se puede consultar en este enlace del Banco de España.
5) Estoy apunto de firmar la hipoteca ¿Le pido al banco que comparta los gastos o los reclamo después?
A día de hoy ya ha cambiado, dado que como consecuencia de las últimas sentencias judiciales en las que se condena a la banca a devolver los gastos o intereses indebidamente cobrados al cliente, los bancos han modificado la cláusula de gastos del préstamo hipotecario para evitar nuevas demandas. Por lo tanto, los bancos que conceden hipotecas actualmente están asumiendo los gastos de registro y una parte de los gastos de notaría.
En el caso que el banco te quiera atribuir todos los gastos, Vicente opina que "el cliente puede hacer lo que considere oportuno, reclamar antes de firmar la hipoteca o reclamarla después".
Idea clave de la reclamación de los gastos de hipoteca, por Vicente Beta-Frígola
La mayoría de las cláusulas de imputación exclusiva de gastos al consumidor-prestatario son abusivas y el banco debe devolver los abonado indebidamente por el prestatario.
Si queréis contactar con Vicente, podéis usar las siguientes direcciones de mail: [email protected] y [email protected]
¡Gracias a todos por asistir al Webinar!
