La "Operación Chamartín" eleva el ladrillo de San José a su nivel más alto desde que evitó la quiebra
Los activos inmobiliarios del grupo de Jacinto Rey alcanzaron los 2.500 millones tras la integración de Parquesol, pero acabó entregándolos a la banca para refinanciar su deuda; la participación en Madrid Nuevo Norte superaba los 120 millones antes de la reciente adquisición de los terrenos
Grupo San José se hace fuerte en Madrid, el lugar donde tiene su sede central y donde construye la
estación pasante Puerta de Atocha-Almudena Grandes y las
viviendas de promoción pública impulsadas por el Gobierno de
Isabel Díaz Ayuso. En el horizonte, cada vez más cerca, está el eterno proyecto de
Jacinto Rey, el desarrollo de un nuevo norte de Madrid en lo que se conoció como
Operación Chamartín. La compañía gallega estuvo desde el principio en la iniciativa, desde los años noventa, y ahora dio un paso decisivo para materializarla con la firma el pasado día 19 del traspaso de más de un millón de metros cuadrados de terrenos que estaban en manos de Adif.
Los tres socios de la promotora Crea Madrid Nuevo Norte, BBVA, Merlin Properties y San José, con una participación del 10%, pagarán 1.245 millones por las parcelas y la compañía gallega volverá a disponer de una gran bolsa de suelo en España, algo que no ocurría desde que entregó su división inmobiliaria a la banca en el año 2014. Desde entonces, el grupo se dedicó principalmente a su actividad original, la construcción, que le ha servido para salir a flote, superando los 1.000 millones en activos el año pasado. Cuando debutó en bolsa acariciaban los 2.000 millones. Por el medio sucedió una crisis económica y un crack del ladrillo que puso al límite las finanzas del grupo.
La digestión de Parquesol
La integración de la inmobiliaria Parquesol elevó el valor de la cartera de San José vinculada al ladrillo a cerca de 2.500 millones de euros. De esta cuantía, más de la mitad correspondían a 800.000 metros cuadrados de suelo edificable, en un 99% de naturaleza urbana. La creación de la división inmobiliaria y la salida a bolsa coincidió con los peores años de la crisis financiera, que fueron deteriorando el valor de los activos y regando de pérdidas los balances del grupo. Los números rojos fueron de 23,5 millones en 2010, el año siguiente del debut en el parqué. Se elevaron a 36,1 millones en 2011 y fueron a peor, con pérdidas de 158 millones en 2012 y de 122 al año siguiente.
San José inició un proceso de negociación con la banca para refinanciar la elevada deuda contraída con sus adquisiciones, unos 1.600 millones de euros. El resultado fue la entrega a finales de 2014 de San José Desarrollos Inmobiliarios, la división inmobiliaria que el grupo había creado con Parquesol, a cambio de una reestructuración de deuda que incluyó la concesión de tres contratos de financiación: 250 millones en préstamo sindicado, 100 millones de préstamo participativo y un segundo sindicado de 270 millones.
La operación mermó los activos de la compañía pontevedresa en más de 1.400 millones, pues pasaron de los 2.405 millones de 2014 a 985 millones en 2015. Desde entonces, la valoración de los activos inmobiliarios del grupo (GAV) se mantuvo por debajo de los 300 millones.
El valor de Madrid Nuevo Norte
San José ya ha sacado provecho de la Operación Chamartín, para la que lleva moviendo papeles desde los años noventa. En 2019 vendió un 14,46% del proyecto a Merlin Properties por 168,9 millones, rebajando su participación al 10% actual, que controla la filial Desarrollos Urbanísticos Udra. En base a esa operación, la participación actual del grupo rondaría los 120 millones, si bien debería haberse revalorizado con la aprobación del desarrollo urbanístico y el traspaso de los terrenos. Udra contaba a cierre del pasado ejercicio con 120 millones en activos, que deberían elevarse ahora a la par que los de Madrid Nuevo Norte por la adquisición de las parcelas.
Las otras ‘Operación Chamartín’
La aproximación de San José a una gran bolsa de suelo es, esta vez, muy diferente a la de Parquesol, ya que se trata de un desarrollo urbanístico aprobado con socios de renombre, como BBVA y Merlín, con participaciones más elevadas en el proyecto. Aunque para la cotizada de Jacinto Rey supone reencontrarse con una gran bolsa de suelo en Madrid, lo cierto es que el grupo ha mantenido en su cartera un importante volumen de terrenos, aunque no en España, sino en Latinoamérica.
San José, en las cuentas del primer semestre de este ejercicio, no detalla el GAV de los activos inmobiliarios –no lo está haciendo en los últimos años– pero sí señala la valoración de 123 millones de los terrenos, solares e inmuebles de su propiedad, además del valor de las inversiones inmobiliarias, que se sitúa en los 91,5 millones.
San José tiene la mayoría accionarial en Carlos Casado, una empresa paraguaya dedicada a la qa transformación de tierras, a la agricultura y a la ganadería que cuenta con 110.000 hectáreas de terreno pendiente de explotar. Cerca de allí, en Buenos Aires, el grupo tiene un proyecto para la construcción de 20.500 viviendas en Parque Lagos, para lo que conserva una bolsa de 1,4 millones de metros cuadrados.
La cotización de San José
Grupo San José tiene actualmente un valor en bolsa de 333 millones, después de qu
e las acciones se revalorizaran un 44% desde que comenzó el curso. A pesar de este aumento, la valoración del mercado parece estar por debajo de las expectativas, Los 333 millones equivale a poco más que la posición de liquidez que tenía la compañía a cierre del primer semestre del ejercicio. Tampoco es un número elevado si se tiene en cuenta la cartera de pedidos,
de casi 3.000 millones, o los activos de la compañía, de ascendían a cierre de junio a 1.241 millones.
