Grupo San Jose (GSJ)

https://www.economiadigital.es/galicia/empresas/merlin-socio-de-san-jose-y-bbva-valora-la-promotora-de-la-operacion-chamartin-en-1-540-millones.html

"MERLIN explica en su memoria de ejercicio que... a finales de 2024, Crea Madrid Nuevo Norte firmó con Adif el traspaso de los terrenos para el desarrollo urbanístico por 1.245 millones, de los que abonó, por el momento, 210 millones... En base a esa cuenta, la participación de la compañía de Jacinto Rey (GRUPO E. SAN JOSÉ) tendría un valor de 154,2 millones, y la de BBVA, de 1.164 millones."

Capitalización bursátil actual de  GRUPO E. SAN JOSÉ = 554 millones €.
Solo los terrenos de CMNN ya suponen el 28 % de la capitalización bursátil.

A Adif se le compesa sus derechos sobre los terrenos (no solo con dinero, tambien con cesión de parcelas urbanizadas). Esa cantidad no tiene absolutamente nada que ver con lo que valen las participaciones de BBVA, Merlin y San José (que son los que pagan a Adif)
Yo estimo más de 10.000 millones, seguramente me quedo corto, claro que no todo son ganancias, tambien hay inversión pendiente.

Éstas son las cifras de la IA

1. Inventario de Superficies (Edificabilidad Total)

El proyecto Madrid Nuevo Norte comprende una edificabilidad total de aproximadamente 2.662.500 m² t (metros cuadrados de techo), desglosados según el Plan General:

2. Estimación del Valor de Venta Final (GDV - Gross Development Value)

Calculamos el valor de los activos una vez terminados, a precios de mercado actuales con proyección de inflación moderada.

Uso del SueloSuperficie (m²t)Precio Venta Est. (€/m²t)Valor Total (Millones €)
Oficinas Prime | 1.050.000 | 10.500 € | 11.025 M€
Vivienda Libre | 651.000 | 8.500 € | 5.533 M€
Vivienda Protegida | 399.000 | 3.200 € | 1.276 M€
Comercial/Retail | 562.500 | 6.000 € | 3.375 M€
TOTAL VENTAS | 2.662.500 | Media: 7.965 € | 21.209 M€

La única referencia que tenemos del valor de Crea Madrid es la venta del 14% de San José a Merlin en 2019 por 169 M€
Desde entonces el metro cuadrado construido ha subido un 40% en Madrid, lo que representa una subida de más del 100% en el valor del suelo. ( Y un porcentaje mucho más alto en el diferencial del valor del suelo frente a los costes de inversión, que es el valor de Crea Madrid)
En estos años además se han eliminado todas las incertidumbres administrativas sobre el proyecto.
Crea Madrid ya va a tener ingresos este mismo año por la venta de algunas de las parcelas que están en la zona que limita con el barrio de Las Tablas
Sería interesante que pusieran a cotizar en bolsa a Crea Madrid, en todo caso su valor irá creciendo según vayan costruyendo. Mi estimación es que el 10% de Crea Madrid es más que la capitalización actual de San José, seguro.

Estimados compañeros,

Interesante debate sobre el valor de la participación de Grupo San José en Crea Madrid Nuevo Norte. Agradezco a Cavillare por traer el dato concreto de la memoria de Merlin y a Valuemad por su análisis detallado de las superficies y la evolución del proyecto.

Coincido en que la cifra de 154 millones de euros que se desprende del pago a Adif es un mero apunte contable del traspaso administrativo de los terrenos, y no refleja para nada el valor económico de la participación. Como bien señala Valuemad, la compensación a Adif incluye tanto dinero como cesión de parcelas ya urbanizadas, y el valor real de Crea Madrid reside en el diferencial entre el coste total de la inversión (suelo, urbanización, construcción) y el valor final de venta (GDV) de todo lo edificable.

El cálculo del GDV que presentas, rondando los 21.000 millones de euros, es una buena base. Es crucial recordar que de ahí hay que descontar todos los costes pendientes: la urbanización completa, la construcción de todos los edificios, los gastos financieros, comerciales y, por supuesto, los impuestos. La rentabilidad del proyecto no está en el volumen de ventas, sino en el margen que se genere después de todos esos costes. No obstante, dada la escala y la ubicación privilegiada, es razonable pensar que los márgenes serán significativos.

El punto que más me llama la atención es la referencia a la revalorización del suelo desde 2019. Tienes toda la razón. La transacción de Merlin por ese 14% es la única referencia pública y, efectivamente, el contexto ha cambiado de forma radical. La apreciación de los precios en Madrid, unida a la eliminación de las incertidumbres jurídicas y administrativas (un hito enorme en un proyecto de esta envergadura), ha multiplicado el valor del activo subyacente, que es el suelo con la calificación final ya concedida.

Sobre la capitalización de San José (unos 554 millones), tu reflexión es muy potente. Si solo el flujo de caja futuro de su participación en Crea Madrid (quizá alrededor del 10%, dependiendo de las últimas diluciones) puede superar ese valor, implica que el mercado está valorando el resto del grupo (sus contratos de construcción, concesiones, activos inmobiliarios en cartera) a cero o incluso a negativo. Esto puede ser una señal de una posible ineficiencia en el precio.

En resumen, creo que ambos aportáis piezas clave para el análisis. La