Buenas tardes Valuemad.
Es extremadamente complicado valorar CMNN, principalmente por la complejidad del proyecto y por los larguísimos plazos de ejecución. ¿A qué precio en euros nominales de las próximas décadas se van a producir los ingresos y costes de la operación? ¿A qué coste de capital me traigo estos fondos a presente? ¿Cómo incorporamos toda la inflación monetaria por venir? ¿Y si una parte de los activos inmobiliarios resultantes se patrimonializan vía alquiler y no se venden? ¿Y si durante el proyecto se reduce la superficie terciaria por vivienda prime?... en fin, demasiada incertidumbre y demasiadas variables por concretar.
Llegados a este punto, hay un error muy habitual en valorar CMNN, y es suponer que tiene el 100% del desarrollo, y no es así. De los 2,6 millones de metros cuadrados brutos de edificación, tiene algo menos de 1,5 millones, repartidos en distintos ámbitos. Eso sí, con mucho peso en los más rentables, que serán también los que más tarden en ejecutarse. En mis cálculos, el 80% del valor se concentra en los ámbitos del Centro de Negocios y en los alrededores de la nueva Estación de Chamartín. Ahí estará el valor.
A principios del 2025 subí un post con una “valoración estimada” de lo que en aquel momento podría valer el suelo, una vez descontados los costes urbanización y demás cargas. Como he dicho antes, es extremadamente complicado establecer un valor completo del proyecto y traerlo a euros del 2026, así que hice una valoración de lo que podría valer el suelo listo para edificar. Lo vuelvo a subir, para que sirva como refresco y por si a alguien le sirve:
Tal y como están las cosas, el suelo se debería revalorizar año a año, básicamente porque el incremento de precios de venta de lo que se podría edificar va a ser superior al incremento en los costes de ejecución de la urbanización y de la construcción en sí. Pero la clave está en que el precio de suelo (883€/m2 edificable antes de urbanizar) que fue cerrado hace muchos años, y eso es un coste ya fijo, a desembolsar además en cómodos plazos durante los próximos 20 años. Esta es la clave de la rentabilidad de la operación. Para mí, el 10% que GSJ tiene en CMNN, medido solamente por el valor que podría tener actualmente del suelo, con gastos de urbanización y demás cesiones tenidas en cuenta, estaría entre 250-300 millones.
Y ya que hablamos de valoraciones, y para los que no llevan demasiado tiempo en el valor, subí también en esas fechas una estimación del otro gran activo oculto de la compañía. Estoy de acuerdo que en estos momentos vale casi cero y muy difícil del valorar, no tanto por su complejidad, que también la tiene, sino por donde se encuentra: Buenos Aires. A pesar de unas burdas estimaciones, es fácil suponer que podría tener mucho más valor que el 10% que GSJ atesora de CMNN, siempre y cuando , claro está, Argentina pueda en algún momento estabilizar su economía:
