Recomendación sobre herencia del 50% de un piso

Hola,

Me gustaría ver si me podéis dar vuestra idea sobre qué hacer en el supuesto que se me plantea.
He recibido en herencia el 50% de un piso. 

Opciones:

Datos aproximados: El valor del piso puede rondar los 200k. Y el valor del alquiler unos 800€

Quizás haya otras opciones más interesantes, no sé. Lo que tengo claro es que no quiero meter el dinero en bolsa o en algo que me requiera estar pendiente cada día (por eso comentaba lo de los fondos indexados).

¿Qué opináis? Gracias por adelantado

Esta respuesta es la más adecuada en un mundo ideal pero no vivimos en él. De hecho, estamos muy lejos. El alquiler parece la mejor opción, siempre que encuentre un buen inquilino pero entiendo que es usted inteligente y pediría garantías. Si embargo, no podemos olvidar que recientemente se ha prohibido actualizar la renta más allá de un 2%. Se trata de una medida temporal pero, en este país, hay pocas cosas que duren más que una decisión provisional y también pocas que duren menos que una definitiva. Por otro lado, vender el 50%, salvo que sea a los propietarios de la otra mitad, no va a ser un buen negocio. Nadie querrá comprar un lío con otros propietarios salvo que obtenga un buen descuento.
Es una difícil elección, aunque a muchos les gustaría tener estas dificultades. Yo prefiero el arrendamiento, porque se mantiene la propiedad y, además, es de esperar que el valor de la vivienda aumente. Sin embargo, la opción de los índices no es mala pero, en ese caso, opte por índices sólidos como el SP 500 o el Eurostoxx 50 (por ejemplo), y no lo invierta todo a una vez. Las bolsas no han caído tanto, después de todo. O mejor dicho, sí cayeron pero han rebotado bastante. No están caras pero tampoco baratas.

Buenas tardes.

Lo del 2% no está bien explicado, y al final discurre mucho bulo y desinformación. Solo afecta a quienes tienen diez o más inmuebles. 

 
No creo que Buxil sea un gran tenedor. Por lo tanto, en su caso se podría negociar una mayor subida. Mi tío vivía en nuestro bloque, y hace tiempo que se mudaron, pero el otro día (jueves) pasó por casa, y comentó que venía a subirle el alquiler a quien ocupaba la vieja casa. De 680 a 720. Eso es algo más del 5%. Si no acepta, cuando haya que renovar el contrato... Es una triste coerción, pero ahí está.

Lo del 2% no afecta a todos los propietarios.

Tiene usted toda la razón pero, al mismo tiempo, no la tiene. No soy amante de las paradojas. Ahora me explico:

Este es el artículo 46 del Real Decreto 6/2022, tras la modificación realizada por el Real Decreto 20/2022:

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»

Aquí viene el Índice de Garantía de Competitividad que yo no conocía y que supongo que tampoco conoce la mayoría y pego:

Índice de garantía de competitividad

Según la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 31/03/2015), el INE es responsable del cálculo y publicación mensual del Índice de gara ntía de competitividad (IGC).

Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

Actualizado el 19 de enero de 2023

Resumiendo, que no se puede actualizar la renta más allá de un 2% se tome por donde se tome, se sea gran tenedor o no se sea.

Si estoy equivocado, házmelo saber (te tuteo a partir de ahora, si no te importa) pero con legislación y fuentes. Siempre estoy dispuesto a aprender y a enseñar, en la medida de mis posibilidades.

Buenas noches y abrigaos todos, que el frío no se ha marchado todavía.

Por supuesto, estoy hablando del caso en que no haya acuerdo entre las partes. Si hay acuerdo entre las partes, no hay nada que más que discutir.

Buenas noches.

Lo primero gracias a los 2!.

Efectivamente no soy un gran tenedor! :)

Una aclaración a @elsuperamic, cuando hablaba de vender el 50% daba por hecho de vendérselo a la otra parte propietaria o en cualquier caso vender el 100% a un tercero.

Pero por lo que comentáis los dos, veo que puede parecer una opción más lógica tirar por indexados. Lo de utilizar el dinero a la vejez me ha sonado un poco lejano, jajaja! Pero sí que es un dinero que a 10 años vista no lo necesitaría si todo va más o menos normal.

Teniendo en cuenta que probablemente no necesites ese dinero en 10 años, veo acertado invertir en fondos indexados o arrendar una vivienda, ya que ambos activos pueden sufrir importantes oscilaciones de precio a corto plazo. Si lo pudieras necesitar a corto plazo, lo metería en Letras del Tesoro a un año.

La decisión depende mucho de tus gustos, no sólo se trata de valorar la posible rentabilidad, sino también de hacer lo que te permita dormir tranquilo. La renta variable puede tener fuertes oscilaciones en el corto plazo (el año pasado hubo caídas de alrededor del 20 %), y eso puede angustiar si no se entiende el carácter cíclico de los mercados, puede incluso llevar a vender en el peor momento asegurando pérdidas. La vivienda puede tener menos oscilaciones de precio, pero es más difícil obtener liquidez de ella en caso de emergencia que obligue a un cambio de planes, y arrendar una vivienda puede dar grandes quebraderos de cabeza si no tienes experiencia en ese tema, y requiere una inversión de tiempo.

Yo fui arrendador durante un tiempo, era la antigua vivienda en la que vivía antes de mudarnos a otro piso más nuevo. Lo alquilé un año y decidí nunca más volver a ser arrendador, y mi experiencia no fue ni de lejos tan mala como muchas otras que me han contado en mi entorno. Si decides arrendar, toma todas las precauciones posibles para evitar impagos y si finalmente sucede, ten claro que te puede arruinar la rentabilidad durante un tiempo largo: la Justicia en España es muy lenta. También conviene que te hagas con buenos profesionales para reparaciones, porque los vas a necesitar. Y si es una vivienda en la que has vivido tú o un familiar directo, es necesario que te desvincules emocionalmente de la vivienda, porque lo normal es que sufra importantes desperfectos en cada alquiler. Yo al final vendí el piso y lo obtenido con la venta lo destiné a fondos indexados. He vivido la última caída con total tranquilidad después de muchos años de fuertes subidas; no sé si hubiera ganado más o menos si hubiera seguido arrendando el piso, pero desde luego he ganado mucho en tranquilidad. 

Pero tu experiencia, en ambos casos, podría haber sido la contraria, cada inversor es un mundo. Si finalmente inviertes en indexados, estaría bien dejar un pequeño porcentaje para Letras del Tesoro a un año, por si necesitas dinero rápido por algún imprevisto. 

 

Buenas noches. 

El último comentario es bastante completo y lo tendría en cuenta. 

Tendemos a calcular la renta de un alquiler descontando gastos como un ingreso seguro. 

Normalmente es así, y nos podemos cubrir exigiendo aval bancario o pagando un seguro de alquiler, la ventaja del seguro de alquiler es que suele analizar el perfil del posible inquilino para asegurarlo. 

Precaución sobre el inquilino se debe tener ya que en algunas ocasiones se pueden producir falsificaciones de contrato y de nómina. 

En definitiva aunque la morosidad es baja en el alquiler yo no dependería por completo de ese ingreso para pagar la posible hipoteca que comentas. 

Lo normal es que la renta se pague y además se suele revalorizar el inmueble y si lo anterior no es problema sería la opción más tranquila. 

Un saludo! 

Hay que calcular como un 20-30 % de la renta del alquiler que habrá que destinar a reparar los daños producidos por los inquilinos, por regla general. Los seguros de alquiler que en teoría deben cubrir esto, no lo hacen en la práctica porque declaran que es por el uso normal de la vivienda, aunque no sea así. No diría que la morosidad es tan baja, la posibilidad de que los inquinos se conviertan en inquiokupas es alta, y la justicia puede tardar más de un año en echarlos, una vez se vayan además habrán dejado el piso totalmente destrozado para una reforma completa de muchos miles de euros. No digo que sea lo habitual, pero tampoco es raro. Esto hay que tenerlo en cuenta, considerando el arrendamiento una inversión de riesgo.

 

Buenas tardes. 

A eso me refería con no depender del pago del alquiler para hacer frente a las cuotas de la hipoteca. 

En cuanto a las dos opciones planteadas consideraría que es de menor riesgo la primera 

Al menos en los últimos 26 años: 

La rentabilidad acumulada por los FI en promedio cuya vida es de 26 años ha sido del 2.5%. 

Si hacemos el cálculo para los últimos 5 años el promedio de los FI es aproximadamente del 0.02%. 

Del año pasado mejor ni hablar. 

Mientras que el rendimiento promedio de los inmuebles en los últimos 26 años oscila entre el 5%-7% anualizado dependiendo si ha estado arrendado o no y también de la localización del inmueble ya que hay determinadas áreas de España que están perdiendo valor por despoblación. 

Eso sí haciendo gestión activa de ETFs indexados y acertando con el mercado es posible conseguir un rendimiento mayor pero no es nada fácil, eso si no tenemos un drawdown inesperado como ocurrieron en varios de ellos el año pasado. 

Un saludo! 

Si te refieres a los fondos de los bancos, normal que no tengan apenas rentabilidad porque las elevadas comisiones se la comen toda. Puedes sacar el mismo rendimiento del mercado, superando en varios puntos a la inflación, siempre A LARGO PLAZO, con fondos indexados y gestión pasiva. La gestión activa no sirve porque es imposible averiguar qué fondo va a ganar al mercado, y la mayoría no lo hacen por las mayores comisiones.