Traspaso local de negocio renta antigua posterior a 1985 y anterior a 1994

Buenos días, he mirado en el foro y no hay ninguna consulta relativa a contratos de renta antigua posteriores a 1985 y anteriores a 1994. Mi caso es el siguiente.
Soy propietario de un local comercial el cual compré hace unos tres años con un inquilino dentro que tiene un negocio de bar. Las dimensiones son 26 m2 en planta calle y unos 30 m2 en sótano.
Tiene un contrato de arrendamiento del 27 de julio de 1988 que creo está bajo la legislación de renta antigua (duración indefinida con prórroga obligatoria para el arrendador, sujeto al artículo 57 de la LAU, derecho de traspaso, regularización de renta con IPC)
Hoy me ha comunicado el inquilino, que tendrá unos 63-65 años de edad, que quiere traspasar el local, o bien al hijo o a otra persona.
Yo antes de verle quiero me puedan ayudar e informarme de qué derechos y obligaciones tengo en este tema del traspaso.
Mis dudas son:
1.- Al ser persona física, no caducará la renta antigua el 1 de enero de 2015, pero si se traspasa el local, ¿se debe seguir en renta antigua?
2.- Creo no ha habido traspaso previo, por lo menos desde que yo soy propietario ¿esto influye en algo?
3.- ¿Es distinto si traspasa a su hijo o a un tercero?
4.- Suponiendo que no traspasa el local ¿Puede seguir a su nombre y trabajarlo el hijo o cualquier otra persona?
5.- ¿Puedo percibir un 10% del traspaso y subir la renta un 15% (actualmente paga 231€)?
6.- También me ha dicho que además de traspaso venderá las mercancías y muebles del bar, pero dándole más importancia a la venta de las mercancías que al traspaso.¿Esto influye de alguna manera?
7.- Si no hay comunicación fehaciente, o defecto de forma en el traspaso (creo hay unas obligaciones ineludibles) ¿se puede anular el traspaso y el contrato actual del inquilino?
8.- Si se anula el primer traspaso, por defecto de forma, ¿puede comenzar uno nuevo con el mismo aspirante al traspaso o tiene que ser otro?
9.- En caso que se deba seguir con renta antigua una vez realizado el traspaso ¿Cuando caducará ese nuevo contrato?

Agradezco toda la información que me puedan facilitar y qué pasos debo seguir.
Un saludo.

Lo primero que habría que saber es cual es el literal del contrato respecto de la duración, y en el caso el criterio de prorrogas.

Los contratos realizados entre 1985 y 1994 están sujetos al Decreto Boyer, en que prevalece el libre pacto entre las partes. Hay que saber cual fue ese libre pacto. Si el "libre acuerdo" fue simplemente referenciarlo a la Ley 1964, entonces sería de aplicación lo establecido para los contratos anteriores a 1985.

Lo que es respondible ya son los puntos 4 y 6.

4.- Sí, el anterior titular, una vez jubilado puede seguir ostentando la mera titularidad formal del negocio, siendo otra persona la que lleve a cabo las operaciones habituales. Es una de las peculiaridades de la jubilación de autónomos. Esta titularidad formal del negocio implica por ejemplo seguir manteniendo la titularidad formal del arrendamiento del local donde se ejerce dicho negocio.

6.- Al valorar a la baja la parte intangible y al alza la parte tangible, pretenden disminuir la participación a que pudiera tener derecho el propietario en el derecho de traspaso. En el caso, el propietario tiene derecho a un 10 % del precio de traspaso, pero solo respecto de la parte del local vacío de existencias.

Por otra parte, los defectos de forma en las comunicaciones fehacientes, escritura pública, etc etc NO anulan el hecho legal del traspaso ni su fecha, pero si que ubican la fecha de derecho de los ejercicios a favor del propietario en el momento en que esto se cumpla.

O sea, internamente la cosa es válida entre arrendatario traspasador y neo-arrendatario traspasario. Pero ante terceros (y el propietario es un tercero), las cosas son cuando se han cumplido todas las solemnidades y formalidades exigidas.

Dado el caso, creo que es intersante que te revises y reflexiones sobre los derechos de tanteo y retracto a favor del propietario, art. 35, 36, 38, 39, 40 y 41 de la LAU 1964.

Gracias por tu pronta respuesta.
Copio el párrafo de la información que me pides.
"TERCERO.- La duración de este contrato de arrendamiento es por tiempo indefinido. Las partes declaran expresamente que este contrato esta sujeto al art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya vigencia declaran para el presente caso, de tal manera que el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario"

Según me dices, me preocupa que se pueda jubilar y que se quede el hijo trabajando el bar.
No obstante creo recordar que en este tipo de contratos, la duración es hasta jubilación o fallecimiento ¿es esto así?
¿puedo quedarme con el traspaso de solo lo intangible o tendría que pagar por todo?
Muchas gracias de nuevo y si necesitas alguna información más , por favor, pídemenla.
Un saludo.

Entonces hay que entender que el periodo "determinado" (un arrendamiento debe tener una duración temporal concreta y definida) debe ser el que se señale para el pago de la renta. Si es "tanto por anualidad, pagadera mensualmente", es un contrato por años. Si es "tanto al mes", es un contrato por meses.

En la práctica, se aplica lo que corresponda a la DT Tercera de la vigente LAU.

A partir del 24 de noviembre de 2014 operará la tácita reconducción del 1566 del CC.

Lo de los 10 años de duración mínima del nuevo arrendamiento es solo si éste traspaso se produce dentro del periodo transitorio de los 20 años. O sea, a partir del 25 de noviembre (en la fecha concreta en que venza la anualidad o mensualidad vigente) ese contrato deja de estar amparado en la LAU 1964, y pasa a estar regulado por el CC.

En concreto, y suponiendo que sea por años o anualidades, la última será la que corresponde al periodo de 27 de julio de 2014 a 26 de julio de 2015.

Si fuese por meses, el último mes de prorroga obligatoria transitoria sería el del 27 de octubre al 26 de noviembre de 2014.

Pero como no habrás podido hacer lo de los 15 días de preaviso, en la práctica te vas a que el ultimo mes corresponde al de 27 de noviembre a 26 de diciembre, siempre y cuando medie el preaviso fehaciente de 15 días.

A partir de aquí (sea el 27 de julio de 2015, sea el 27 de diciembre de 2014), o continuais por CC y sus prórrogas tácitas, o haceis nuevo contrato según la LAU vigente.

Sobre el traspaso ¿Te has leido los artículos que te decía? En concreto, la respuesta a tu pregunta es la del 41.3.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-d4104-1964.html#c4s2

Es importante que clarifiques bien cual es tu interés, para que negocies adecuadamente para obtener lo que pretendes.

Puede interesarte hacer conversaciones previas, o no.

Puede interesarte que continúe la actividad y un arrendatario, o no.

Más que fijarse en la fecha concreta de "liberación" de prorrogas obligatorias, lo importante es lo que sucederá a partir de esa fecha. Que es lo que pretendes conseguir, y por tanto, que estrategia es la mejor para lograrlo.