Condominio 50% Piso y garaje, duda AJD y escritura.

Buenos días,

Tengo una duda que no logro aclarar, actualmente tenemos un piso y un garaje en común al 50% el precio al que se escrituro fue de 166000€ en total (piso 157000€ y garaje  9000€), queremos hacer la extinción con dominio pero tenemos muchas dudas a la hora de fijar un precio en las escrituras del condominio ( no queremos exceso de adjudicación, solo pagar lo que le corresponde a la otra parte, actualmente llevamos pagado 20000€ en la hipoteca (10000€ cada uno) y luego nos surgen dudas de como se debería hacer el impuesto de AJD,

¿Qué valor indicamos en las escrituras para que no haya exceso de adjudicación, la escriturada 166000 o el valor catastral?, creemos que es el escriturado, pero no sabemos si tendremos luego problemas a la hora de hacer el impuesto de AJD y hacienda nos reclame.
¿Qué base imponible cogemos para el AJD (me imagino que el del catastro con la nueva ley, pero además seria el 50% o el 100% del valor al ser dos fincas), se hace todo junto, piso y garaje en el mismo modelo 600 (impreso del AJD)?

Por lo que he leído y visto recomiendan poner en escritura el valor inicial del piso (166000€) para que no haya exceso de adjudicación y la contraprestación seria 10000€ a pagar a la otra parte ( que es lo que lleva pagado en la hipoteca). De cara al AJD ¿Qué base imponible se cogería, el 50% del valor de catastro de las dos fincas o el 100%? (en otros sitios dicen que es el 100% por se dos fincas, mmm no lo veo, según la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018, la base imponible del impuesto se determinará en función de la parte en el valor de la propiedad que obtiene el cónyuge al que se le adjudica el inmueble, ósea el 50%.

Os lo agradecería si me resolvieras las dudas, ando muy dudoso con este tema y la nueva ley del valor de referencia del catastro.

Muchas gracias 
Un saludo.

Buenas tardes:

Está resuelto, el 50 %.

 STS 3634/2018 - ECLI:ES:TS:2018:3634

Así mismo, los honorarios del notario también han de referirse a ese 50 %, pues son por cuantía. No debes pagar dos veces el mínimo, pues el Notario puede poneros 4 mínimo del arancel por cuantía (2 intervinientes x 2 bienes). Aunque sean piso y garaje y dos personas, solamente es una vez. En la nota se explica.

Parece que no hay transmisión, no hay ITP,  por lo que si debe someterse al AJD denominado  tipo 2.

Saludos.

Nota: Arancel:  Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios
 ANEXO I Arancel de los Notarios

" Número 2. Documentos de cuantía.-1. Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:
a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
f) Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil. Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes."

Solamente se aplica la tabla una sola vez:

" ANEXO II Normas generales de aplicación
 Cuarta

 –1. Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que ésta se determine o sea determinable, o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal.ç
 2. Para la determinación de los conceptos que contengan los documentos autorizados se atenderá a las normas sustantivas y a las fiscales.
 3. En la constitución de sociedades se aplicará una sola vez la escala del número 2 sobre la base del capital social, cualquiera que sea la naturaleza y el número de las aportaciones efectuadas.
En las herencias, disoluciones de comunidades y liquidación de sociedades, con adjudicaciones de bienes, se aplicarán los tipos del número 2 a cada interesado por el total de bienes que se le adjudiquen por un mismo concepto. A tales efectos, las adjudicaciones a un mismo interesado como heredero, legatario o partícipe en la sociedad conyugal, se considerarán en general como un solo concepto."

Solamente hay un adjudicatario, por el art. 1062 y el art.1068 del Código Civil
El art. 1708, indica que la disolución del comunidad se rige por las reglas de las herencias.

"Código Civil:

Artículo 1062.
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Sección 3.ª De los efectos de la partición
Artículo 1068.
La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.

Artículo 1708.
La partición entre socios se rige por las reglas de las herencias, así en su forma como en las obligaciones que de ella resultan. Al socio de industria no puede aplicarse ninguna parte de los bienes aportados, sino sólo sus frutos y los beneficios, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.689, a no haberse pactado expresamente lo contrario."

La extinción y las compensaciones reflejadas en la escritura deben realizarse por el valor de adjudicación, para que no surjan excesos.
Ahora bien, el impreso de AJD debe hacerse con el valor de mercado, en este caso, el de referencia que calcula el catastro, ojo que no es el catastral. Ya que si no, se hará una complementaria. Y según las últimas sentencias, por el 50% del valor de los bienes, no por el 100% como se hacía antes. Se hace todo en un solo modelo, pero que incluye los dos bienes
Respecto a que son dos bienes, es verdad que puede haber problemas. Vosotros proponeis que los dos bienes conforman una unidad indivisible y por eso se adjudica todo a uno de los dos, puesto que la plaza de garaje por si sola perdería valor, pero eso es bastante discutible. En caso de que lo discutan, os liquidarán un exceso de adjudicación evitable, que corresponde a la "compra" de la mitad de esa plaza a la otra parte, y que ya no es por AJD sino por TPO, al 10% o que tenga la CA.

Muchas gracias a los dos por las repuestas.

Referente a la plaza de garaje no tiene valor de referencia del catastro, se liquidaría por el valor de escrituración inicial 9000€ ( 4500€ 50%), ¿aun así podría suponer un exceso de adjudicación si se compensa a la otra persona con su parte pagada?. No logro comprender la ultima parte del todo y porque posiblemente podría tributar por TPO. Por lo que llego a entender y comentáis, al ser posible la división del garaje del piso podrían interpretar que se deba tributar por TPO (Compra), corregirme si me equivoco ya que no entiendo bien esta ultima parte.

Nota: Cuando compramos la casa venia con una plaza de garaje y trastero, pero como éramos dos personas compramos otra plaza de garaje adicional. Referente a las escrituras se realizado una escritura global que incluía el piso con el trastero y la plaza de garaje y también se incluyo la otra plaza de garaje adicional, se realizaron también otras dos escrituras individuales "piso" y "plaza de garaje adicional" ya que tienen la misma hipoteca (condiciones etc).

Dejo info de ayuda:
https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v0470-18-21-02-2018-1474411

Muchas gracias por las respuestas.
Un saludo.

Esa segunda plaza de garaje si que no cuela, si se adjudica también al mismo, es un exceso evitable que en realidad es una transmisión de cuotas y que tributa por TPO.

Eso ya no lo entiendo, ¿se hizo todo en una escritura, o el piso,trastero y garaje por un lado, y el otro garaje por otro?

Muchas gracias por la respuesta.

Te comento, en la notaria firmamos tres escrituras. Una seria general con el piso y la plaza de garaje adicional (Escritura de adjudicación y subrogación), y dos mas individuales (escrituras de ampliación y novación hipotecaria).

Por lo que comentas entonces la plaza de garaje adicional debería tributar por el TPO, en mi caso seria pagar el 10% de "4500€", porque en este caso se entendería que es un exceso evitable.

Es que las escrituras de las hipotecas, son eso, de las hipotecas, no de la compra.
Si, esa plaza se la puede quedar el otro sin problema y disminuiría el exceso que lleva el primero, sin embargo, no lo haces, es una venta como una catedral