Venta inmueble e reinversión parcial en vivienda habitual Irpf - Brokers

buenos días,
he vendido una casa por 300.000 eur que todavía me quedaban 20.000 de hipoteca que he cancelado y luego he comprado otra vivienda que será habitual por 200.000 eur, pero de los 300.000 solo he reinvertido 100.000 eur. A efectos de IRPF como habría que imputar todas estas operaciones?
Gracias

Pues en principio de la venta de la casa, obtendrás una ganancia o perdida patrimonial y tendrás que pagar el impuesto de plusvalía de eso se parte.

El precio de compra del inmueble viejo, hay que sumarle todos los gastos que derivaron de esa operación, impuestos, notario, escrituras  etc...

Luego si reinviertes el dinero en comprar otra casa para ser VIVIENDA HABITUAL, no vale con 2 residencias, podrías desgravar parte de lo "ganado" si ganaste con la venta del inmueble viejo.

En  el caso de que el importe de la reinversión de la nueva compra fuera inferior al total obtenido en la venta, se excluiría del impuesto la parte proporcional de la ganancia patrimonial, es decir solo se puede desgravar la parte proporcional de lo reinvertido no todo lo que has ganado si ganaste con la venta del primer piso.

Otro dato importante es que hay que tener en cuenta que en el caso de que la vivienda cuente con una hipoteca, se considerará como importe total obtenido por la venta, el valor de venta del piso menos el dinero de hipoteca que queda por amortizar, en tu caso el dinero obtenido por la venta serían 280,000

La inversión del pago obtenido por la venta de la vivienda habitual deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un periodo que no supere los dos años desde la venta de la vivienda. 


Saludos.

Muchas gracias

perdona una cosa, en la casilla importe reinvertido hasta 3112/2022 hay que poner el efectivamente reinvertido o este menos los gastos y menos la hipoteca pendiente de la venta, es que me ha creado la duda un vídeo de la agencia tributaria que dice que hay que restar estos conceptos y no entiendo pq?
gracias

Claro tiene su lógica, tu no puedes pretender sumar los gastos de la nueva casa para subir el precio por el que lo has comprado realmente, eso solo lo puedes hacer en el caso de vender el viejo, ya que en ese caso el precio de la casa vieja si fue un coste añadido y la casa costo mas de lo que en teoría pagaste y fruto de eso la ganancia por la venta del piso es mas baja al cargar esos gastos que originaron la compra, pero si ahora reinviertes el dinero no puedes de nuevo poner los gastos de la nueva casa como parte de la compra, ya que lo has hecho anteriormente con la otra, en todo caso en el futuro cuando la vendas esta nueva si podrías sumar los costes de la nueva casa.

Y el importe pendiente de hipoteca de la otra casa también se resta en el primer paso cuando se declara la ganancia por el piso, ya que ese dinero efectivamente se ha pagado ya.

No se exactamente como son las casillas, pero en la casilla que te ponga importe reinvertido, es lógico que te diga tienes que descontar los gastos de la operación de esa compra venta, sino te beneficiarias 2 veces por eso, te beneficias en la primera venta ya que los desgravas, pero en la segunda compra solo pueden ser desgravables cuando vendas esa segunda casa en el futuro si la vendieras...no ahora cuando la has comprado.

Y en el caso de la hipoteca pues se supone la nueva la pagas con el dinero obtenido de la venta anterior,  por tanto restas el dinero del importe recibido total por que esa parte va al banco para pagar el resto hipoteca pendiente no va a tu bolsillo.


Saludos.

buenas
Pues yo creo que no tiene mucho sentido pq los gastos es algo que si quieres pones y sino no, no estás obligado a poner algo que normalmente te beneficia, y si aquí los restas de lo que has reinvertido al final es perjudicial para ti...creo que es un error del vídeo de la agencia tributaria.
Y por otro lado que tiene que ver lo que te quedaba de hipoteca en la casa antigua para ponerla restando lo que has reinvertido en la nueva?
Para mi no tiene ningún sentido, es más si de casualidad reinviertes 50.000 eur y tenías una hipoteca de 70.000 euros, sería negativo? en mi opinión no tiene sentido.
Un saludo

Dices:


Para mi no tiene ningún sentido, es más si de casualidad reinviertes 50.000 eur y tenías una hipoteca de 70.000 euros, sería negativo? en mi opinión no tiene sentido.

No por qué si tenías hipoteca 70,000 la tienes que liquidar para vender...

Y si obtienes por esa venta en total pongamos 100,000

Te faltan por pagar 70.000


La casa te costó con gastos incluidos 50,000 más otros 5000 gastos total 55000

De momento tu solo ingresas del dinero realmente 30.000 ya que el resto es del banco los otros 70000 ya que están pendientes de pagar.

Por lo tanto tú capital a reinvertir es solo de 30000 lógicamente pues por esa venta no HAS INGRESADO REALMENTE todo el dinero tú tienes 30000...es lo que te queda realmente para la nueva de ese dinero que recibes en la venta.

Los gastos no.los puedes meter para comprar la nueva, en el futuro si lo podrás sumar CUANDO VENDAS, la nueva.

Si compraste la casa en 55000 gastos incluidos, obtienes un ganancia si vendes en 100000 de 45000... Y esos 45000 son lo que ganas en la venta de la casa y por ellos tributas.

Saludos 

MIra te voy a poner un ejemplo para que se vea más fácil, imagina que no hay gastos:
Precio Adquisición: 200.000
Precio Venta: 300.000
Hipoteca pendiente: 100.000
Reinversión realizada en el nuevo piso: 200.000

Yo creo que con estos datos en la casilla de reinversión habría que poner 200.000 y no 200.000 menos 100.000 de lo que quedaba de hipoteca y menos algún gasto si los hubiera pq la reinversión es eso, simplemente lo que has reinvertido de lo que cobraste por vender la casa antigua.

Claro pues las que te he comentado, tienes que poner el dinero que recibes tu realmente, lo que queda por pagar por la hipoteca no.


Saludos

Lo que queda por pagar de la hipoteca se pone en una casilla que hay al efecto y que hace que lo que tienes que reinvertir y está exento sea lo que has recibido de la venta menos la hipoteca que  te quedaba de la otra casa, en el ejemplo anterior si reinviertes 200.000 euros estaría exento de tributación.
gracias