Local Comercial (que no es de nueva construcción ¿se puede vender con iva ?

Hola a todos, por favor quería hacer una pregunta a alguien que sepa bien como va el tema del iva,  el caso es que tengo me local en venta que no es de nueva construcción el edificio tiene 50 años y una persona lo quiere comprar y me dice que quiere que le haga una factura con iva, yo solo estoy dado de alta en el iva porque tengo un parquing y otro local alquilado pero no estoy dado de alta en autónomos entonces el dice que yo le puedo hacer la factura con iva pero el NO me paga el iva y eso queda reflejado en la escritura de venta, por favor alguien sabe algo de este tema?.Gracias por adelantado

Hola,

Si eres un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad (parece que sí, puesto que estás incluido en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores de la AEAT), el edificio está afecto a tu actividad empresarial y la venta del mismo se enclava en una segunda transmisión (también es así, puesto que indicas que no fuiste el promotor del local), la operación esta sujeta a IVA pero exenta, tributando entonces por ITP.

Ahora bien, si el adquiriente también es empresario, va a dedicar dicho local a su actividad y, por tanto, puede desgravarse el IVA de la adquisición (esto le permite adquirir a coste cero, sin Impuesto alguno, ya que el ITP no es recuperable, al contrario que el IVA), efectivamente puede renunciar a la exención, tributando la operación por dicho Impuesto. En ese caso, efectivamente, debes emitir una factura -no ser autónomo no es impedimento alguno- pero sin IVA, puesto que esta operación está sujeta a la inversión del sujeto pasivo -debes indicarlo así en la factura-, es decir, el adquiriente es el que debe declarar "e ingresar" el IVA (esto nunca ocurrirá, porque en la declaración fiscal será un IVA devengado que a la vez soporta y puede deducir, siendo la operación neutra), en lugar de proceder como haces con el resto de operaciones, en el que tú lo recaudas de tus clientes y lo ingresas.

Por tanto, lo que indicas es parcialmente correcto: en la escritura se indicará que el comprador renuncia a la exención en el IVA, la operación entonces se documenta con una factura que emites tú -además de la Escritura- y en la misma no se devenga IVA alguno ya que será el adquiriente el obligado a cumplimentar las cuestiones formales de dicho acto, debido a la Inversión del Sujeto Pasivo que se produce, literal que se deberá incluir en la factura.

Espero que así te haya quedado más claro,
Cualquier cuestión adicional no dudes en plantearla.
Un saludo,

gracias por la respuesta y veo que tu si estás empapado en el tema pero hay algo que no me queda claro ¿el notario es el que se encarga de aclararlo en la escritura? porque el me había dicho que yo le tenía que dar una factura con iva pero que el no me pagaba el iva porque el notario lo aclaraba en la escritura por tanto eso no me queda claro si ¿ yo tengo que darle algún recibo o factura o con la aclaración del notario es suficiente? y si tengo que darle factura y si tengo que detallar cuanto es el iva de esa compra? porque el comprador si tiene una empresa y si le interesa de esa manera.Gracias por la ayuda

y la última pregunta sería si el notario lo especifica en la escritura y yo no hago recibo ni factura yo no me tengo que preocupar de nada, simplemente en mi declaración de renta le pongo el precio de venta y me olvido de como declarará los impuestos el comprador verdad? MUCHAS GRACIAS

Hola,

- Primeramente, en la Escritura de Compraventa, se manifestará que la operación de venta del inmueble estaría incluido en el concepto de segunda transmisión recogido en el art. 20.Uno. 22º LIVA. Sin embargo, debido a que tanto el transmitente como el adquiriente son empresarios en el ejercicio de su actividad, debido a la opción legal existente, el comprador procede a renunciar a dicha exención, pasando a estar por tanto la operación plenamente sujeta a dicho Impuesto.

- Debido a las obligaciones formales y registrales que se impone por la normativa del IVA, al ser la transmisión "comercial" y no entre particulares debe documentarse mediante la correspondiente factura, la cual debe emitirse previamente al otorgamiento, pues debe deducirse testimonio para incluirlo en la Escritura. En la misma la base imponible será el precio pactado y en la misma (en el campo "Observaciones" o similar) se indicará que la operación esta sujeta a IVA porque el comprador renuncia a la exención, pero que no se repercute al comprador -es decir, no se le suma IVA, siendo el total de la factura únicamente el precio que recibirás- porque en este tipo de operación se produce la Inversión del Sujeto Pasivo: es decir, es el comprador el que debe declarar "e ingresar" el IVA en sus declaraciones fiscales -aunque, como se lo podrá deducir, por ello quiere esta forma de adquirirlo, él se lo autorepercute y a continuación se lo deduce, por tanto tiene impaco 0€ económicamente para él y para ti-.

No basta con indicarlo en la Escritura por el Notario, además de eso es necesario documentarlo en factura, puesto que así lo exigen las obligaciones accesorias del Impuesto.

Por tanto, lo que te indica el comprador -si es como tú expones- es parcialmente correcto: el no debe pagarte IVA, es un tipo de operación perfectamente legal y lícita, está recogida en la normativa, el Notario sabrá cómo proceder perfectamente porque conocerá con total seguridad este tipo de operaciones pero la factura que tú le emitas debe ser sin IVA y con la mención que te he indicado (renuncia e inversión).

Todo esto es independiente del IRPF, como apuntas: luego en la declaración de este Impuesto respecto de este Impuesto deberás declarar la ganancia patrimonial correspondiente. Respecto al IVA, creo recordar que debes informar (en las declaraciones trimestrales o en el resumen anual) la base imponible de este tipo de operaciones (sin que tú debas ingresar ningún céntimo del IVA devengado, como ya te he indicado), simplemente a efectos de que la AEAT tenga constancia de dicha operación.

Espero que así te haya quedado más claro,
Un saludo.

Muchas gracias y queda aclarado

Buenos días Maqiz 

En relación a este tema , me encuentro a punto de hacer una inversión el mes que viene y el notario y dos gestorías me han confirmado que puedo ejercer la exención del IVA e inversión del sujeto pasivo , pero yo no lo tengo claro y se trata de mucho importe (360.000) 

Soy asalariado al igual que mi mujer. Vamos a comprar un local comercial que tiene un inquilino y constituiremos antes de la compra una comunidad de bienes , nos daremos de alta en el censo de actividades como arrendadores de inmuebles industriales /locales y mensualmente emitiremos al inquilino facturas con IVA en concepto del alquiler . Quien nos vende el local de segunda mano es una sociedad en la que el local está afecto a su actividad 

La gran pregunta : puedo renunciar a la exención de IVA y hacer inversión de sujeto pasivo ?

Repito , 2 gestorías y el notario me dicen que lo puedo hacer pero leyendo varios hilos y comentarios por internet me surgen dudas 

Muchas gracias !!!!!

Hola,

Primero, perdona el descuido. He visto el mensaje privado que me ha enviado, pero finalmente he olvidado responderle. Como es de idéntico contenido a esta consulta, lo hago por aquí.

Efectivamente, coincido con el criterio que le han expuesto de que le es aplicable el mecanismo de renuncia a la exención de tal manera que al tener que "autorepercutirse" el IVA, la operación no conllevará prácticamente -recuerde que deberá abonar el IAJD a su Comunidad Autónoma- carga impositiva. A estos efectos, el art. 20.Dos de la Ley del Impuesto:

Es decir, la Ley impone que el adquiriente sea sujeto pasivo del IVA -efectivamente, el alquiler de locales comerciales "otorga" dicha condición a estos efectos- y tenga derecho a la deducción de las cuotas soportadas -lo que también sucede, ya que dicho tipo de arrendamiento no está exento-.

Y con respecto a la forma de proceder, tampoco hay que indicarle objeción alguna: al ser los titulares registrales dos personas físicas -ya que la Ley Hipotecaria impide que una Comunidad de Bienes "fiscal" pueda ostentar dicha figura-, esa es la forma que se puede utilizar para unificar respecto de ambos las obligaciones fiscales y que sea, por tanto, la CB la obligada al cumplimiento de las obligaciones relativas al IVA, como se puede comprobar aquí -consultorio de Lefebvre, una de las mejores editoriales de Derecho-.
El único apunte, verificar que se cumple con todos los requisitos que exige el art. 8 del RIVA.

P.D.: Si el penúltimo enlace redirige a un muro de pago, para consultar el manual que les indico simplemente busquen en Google o similar el siguiente texto: "Base de datos Indicator ¿Compramos un local para alquilar?": el primer resultado será la entrada a la que hago referencia y se podrá consultar de manera gratuita.

Un saludo,

Mil gracias Maqiz por la respuesta y los enlaces !!!!!!

Buenos días Maqiz. Una pregunta al respecto de la operacion . Compraremos el local a título particular y como te dije constituimos una sociedad de bienes para llevar a cabo la actividad de alquiler del local . La pregunta es si la factura que incorporaremos a la escritura de compra tiene que hacerla el vendedor a nuestro nombre incorporando nuestros NIFS particulares o bien se hace a nombre de la comunidad de bienes con el cif  que ya tenemos el provisional 

También me gustaría si conocieras algún enlace en el que pueda visualizar cuál es el modelo de factura para reflejar la figura de inversión de sujeto pasivo 
Muchas gracias por todo 

una pregunta tenemos una sociedad SL  compramos un local por sujeto pasivo de iva a una sociedad, y lo hemos tenido con contrato y alquilado con iva a un particular 1 año y medio y ahora nos lo quiere comprar otro particular por ITP, lo podemos vender?
desde la compra a la venta han pasado 3,5 años,sabeis si esta correcto,
Como quedaria el tema con Hacienda?
gracias por la ayuda