Venta de vivienda habitual con habitaciones alquiladas. ¿Exonera IRPF y plusvalía?

Buenas tardes. Tengo una vivienda que quiero vender para comprar otra mejor. La situación es que actualmente no vivo en esa casa sino en otra (que además está cerca), por lo que si la vendiese tendría que pagar mucho dinero entre incremento patrimonial y plusvalía, sobre todo considerando que esa casa ha estado alquiladas unos 6 años y eso resta valor patrimonial.

Había pensado que como lo que quiero es vender esa casa para comprar una en otra localidad y mudarme a esa nueva casa (y poner en alquiler la casa donde vivo ahora), lo que podia hacer es mudarme a esa casa que tengo ahora alquilada y quedarme viviendo ahí los 3-4 años que se exige, empadronandome y todo, y cuando pase el tiempo venderla como la vivienda habitual. ¿Eso se puede? Porque en principio no veo inconveniente.

Pero por otro lado, esa casa tiene varias habitaciones y aunque yo viviría ahí, he pensado en alquilar 2 habitaciones que tendría libres y no usaría, de esa forma sigo viviendo ahí y además sido empadronada también ahí mientras los inquilinos de las habitaciones ayudan con los gastos. ¿Afectaría a la condición de vivienda habitual a efectos de la exención del impuesto de incremento patrimonial y de plusvalía al venderla?

Si te mudas DE VERDAD a la casa que quieres vender y vives en ella 3 años, puedes aplicar la exención por reinversión en el IRPF (desconozco el tema del IIVTNU), pero no vale con empadronarte allí, tiene que convertirse REALMENTE en tu vivienda habitual durante esos años y, dado que vas a seguir arrendando parte de la casa, la mejor forma de demostrar que tú resides allí también es que alquiles cuanto antes la casa en la que vives ahora, demostrando así que no sigues allí.
La parte del inmueble que arriendes nunca será vivienda habitual, por lo que no da derecho a exención; si, por ejemplo, esas dos habitaciones más el porcentaje de zonas comunes supone el 60% de la casa, pues sólo cabrá aplicar la exención por el 40% del importe reinvertido.
Y guarda todo tipo de justificantes (por ejemplo: el contrato de telefonía e Internet a tu nombre en ese inmueble, certificado de Seguridad Social donde ponga que te corresponde el centro de salud que sea porque vives en ese sitio, justificantes de que recibes tu correspondencia y paquetería ahí porque es tu domicilio habitual, matrículas en gimnasios, academias o similar donde conste esa dirección como la propia, etc.) porque es un caso bastante llamativo y probablemente te revisen.

Respecto de la parte siguiente:

"La parte del inmueble que arriendes nunca será vivienda habitual, por lo que no da derecho a exención; si, por ejemplo, esas dos habitaciones más el porcentaje de zonas comunes supone el 60% de la casa, pues sólo cabrá aplicar la exención por el 40% del importe reinvertido."

¿Podrías indicarme en qué parte de la legislación viene eso? Porque en el artículo 38 de la Ley del IRPF no veo que ponga nada, y no sé si viene en otra parte.

Claro está, siempre me quedaría la opción de mudarme yo sola. A fin de cuentas estamos hablando de que el valor patrimonial actual de ese piso es de apenas 65000 euros (su valor catastral, porque si siguieramos descontando por todos los años que ha estado alquilado y que el piso tiene 50 años posiblemente el valor a efectos de Hacienda seria 0) mientras que su valor de venta en el mercado ronda los 300000 euros. Estamos hablando de pagar en torno a 55000 euros en impuestos por la venta, que si es vivienda habitual no se pagan, por lo que obvio que me conviene mudarme ahí y poner esa dirección para todo.

No viene en ningún sitio, pero es lógica y sentido común. Si alquilas las habitaciones a otras personas, las mismas no pueden constituir tu vivienda habitual, ya que no puedes hacer uso de ellas.
El valor de adquisición no es el valor catastral, es el valor por el que adquiriste la vivienda, ya fuese vía compraventa o sucesión, y a ese valor debes restas la amortización por los años que haya estado alquilado (y por los que siga estándolo una vez te traslades allí por las habitaciones correspondientes). 

Tienes razón en que un arrendamiento resta valor patrimonial (valor de adquisición). Vivienda arrendada, vivienda depreciada (respecto de su valor de adquisición), por el asunto de las amortizaciones.
Eso es con independencia de si el arrendamiento es total (100 % de depreciación por amortización), o parcial (solo el % que haya estado arrendada). Asimismo, esa depreciación por amortización del arrendamiento actúa con independencia de si al momento de la transmisión esa vivienda es tu vivienda habitual o no lo es.
Estuvo arrendada, está depreciada.

La jugada de intentar volver a consolidar la cualidad de vivienda habitual solo te serviría para intentar lo de la exención de la ganancia (parcial, obviamente, si alquilas habitaciones) por reinversión en una nueva vivienda habitual.

Si tienes muy claro que quieres vender para reinvertir, y jugando bien con los plazos legales, puede salirte un ahorro significativo. Pero cualquier incumplimiento de los requisitos reglamentarios te puede salir algo caro.

Plazos: 
Para consolidar el carácter de habitual, debes habitarla de forma efectiva durante un plazo continuado de al menos 3 años.
Una vez consolidado el carácter de habitual, podrías arrendarla de nuevo (total o parcial), y no perdería ese carácter, por un plazo de hasta 2 años. 
Entre la fecha de la venta y la nueva adquisición por reinversión, no pueden pasar más de 2 años (antes o después...).
La nueva vivienda habitual por reinversión, asimismo debes consolidarla como habitual "en ese momento" (desde el momento de su adquisición), habitándola de forma efectiva por un plazo de al menos 3 años.
La interpretación casuística de la AEAT permite que al momento de la venta, la vivienda vendida en ese instante no sea habitual (lo del plazo de hasta 2 años), pero exige que la nueva vivienda de reinversión siempre sea habitual desde un inicio (exigencia de habitual x habitual).

Mira, por ejemplo, la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0307-21, de 19/02/2021; es un caso parecido al tuyo. Al final, dice: "Conforme lo expuesto, al tener parte de la vivienda arrendada, no se podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la parte de la vivienda que se encuentre arrendada. Sobre la parte de la vivienda que utilice de forma privada, incluyendo las zonas comunes, para la aplicación de la exención a la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a esta parte de la vivienda, será necesario que resida de forma continuada en la misma más de tres años".
Y hay muchas más consultas que dicen lo mismo: entra en la base de datos de la DGT para revisarlas.

Hola Sreko:

"No viene en ningún sitio, pero es lógica y sentido común. Si alquilas las habitaciones a otras personas, las mismas no pueden constituir tu vivienda habitual, ya que no puedes hacer uso de ellas."

Yo sé que es de sentido común y lógica, pero yo entiendo que si algo que en principio perjudica al ciudadano no está legislado, no se puede aplicar, ¿o si?

Edito, acabo de ver las DGT.

Por otra parte, ¿que sucede cuando alguien alquila habitaciones sin contrato que no se declaran? La verdad yo no lo haría porque se que es un riesgo, pero se que hay mucha gente que alquila habitaciones en su casa (incluso en pisos alquilados donde no hay una autorización expresa para hacerlo), cobra el alquiler en mano semanal o mensualmente y no está declarado por ninguno de los dos. ¿En ese caso se cuenta la depreciación?

Pero es que está legislado, porque al no considerarse esa parte arrendada tu vivienda habitual, no puedes aplicar la exención. 

No lo harías pero preguntas las consecuencias de hacerlo 🤣 
Hoy en día es bastante fácil descubrir quién alquila en B, simplemente por la correspondencia que reciben inquilinos, deducciones y subvenciones alquiler, etc

¿Qué ocurre cuando se hace un acto ilegal? Pues que el infractor se enfrentará al temor de que le pillen, sea por alquilar en "B", por robar, por estafar, por lesionar...
Para mí es más una cuestión moral que otra cosa, y también creo que lo pasaría peor por el escarnio social, y por lo que pensarían de mí las personas que quiero (sobre todo mi progenie) que por las consecuencias a pagar en caso de sorprenderme en algo así, pero eso va por barrios...
La principal consecuencia de alquilar "en negro", si te descubren, es una multa de entre el 50 y el 150% de los impuestos no pagados, además de la obligación de abonar éstos, más intereses de demora y la imposibilidad de aplicar la reducción existente por alquiler de vivienda habitual; además, en el caso que planteas, de venta del inmueble, habría que pagar los impuestos no abonados al no incorporar las amortizaciones derivadas del alquiler, más, de nuevo, sanciones e intereses derivados de ello. 
También puede que no te descubran, claro. Allá cada uno con su conciencia, pero mejor no lo digas en un foro como éste, porque, a los que sí pagamos lo que nos corresponde, nos fastidia considerablemente que nos escamoteen lo que corresponde al común de los contribuyentes.

La exmujer de mi hermano es ecuatoriana y tiene nacionalidad ecuatoriana (por nacimiento), española (por residencia) y alemana (por su padre).

Ella tenía una casa en España que tuvo alquilada mientras vivía en Alemania. Cuando pensó en venderla y conoció lo que iba a tener que pagar y la exención por vivienda habitual hizo esto: dejó la casa vacía 3 años y se empadronó en ella, contrató una línea de internet y dejó una nevera conectada todo el tiempo para que hiciese gasto de luz e internet y no pareciese vacía. Además puso las direcciones de todo en esa casa. A los 4 años (tardo más tiempo) la vendió y con el dinero compró una casa grande en Ecuador la cual declaró como su nueva vivienda habitual. Esa casa luego la dividió en 4 partes pero allí se hace todo informalmente y sin registrar por lo que legalmente solo hay una. Ella solo tiene una parte para cuando va y el resto las alquila, teniendo en cuenta que en Ecuador es normal que no se declaren los alquileres y tampoco hay como vigilarlo con la informalidad tan grande que hay.

Por su parte ella está viviendo otra vez en Alemania donde también tiene nacionalidad, aunque se registró en su momento como residente en el consulado español de Quito y no dijo que después se fue nuevamente a Alemania. A todos los efectos es una ciudadana española con nacionalidad alemana y ecuatoriana viviendo en Ecuador. De esto han pasado como 15 años ya y no ha tenido ningún problema.

Y bueno, no tiene nada que ver con el tema, pero la otra hermana de esta señora tiene 2 casas alquiladas en negro en Ecuador y en España tiene un piso de protección oficial por falta de recursos. Esto de la inmigración y las nacionalidades múltiples es un coladero para el fraude.

Si te mudas de verdad a un casa que vas a vender dentro de 3 años y luego la vendes como vivienda habitual es completamente legal. Yo te recomendaría que no alquiles habitaciones ni nada de eso para evitar problemas. 

Incluso en la casa nueva podrías permanecer el tiempo mínimo exigido y una vez cumplido, volver a tu vivienda actual (en la que vives ahora, suponiendo que sea en propiedad) estar otros 3 años y repetir la misma jugada. Es totalmente legal, otra cosa es que sea un coñazo estarse mudando continuamente cada X años. Además de que no te libras de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales del 6% por cada vivienda que compres. Ese impuesto que a mí me parece injusto (porque grava algo que no produce ningún beneficio) no existe en otros países, por lo que si tú interés fuera el de invertir podrías tenerlo en cuenta ya que hay países que dan facilidades para la inversión extranjera en vivienda sin necesidad de residir allí.

Aquí solo te van a aconsejar entre alternativas que estén perfectamente dentro de los cauces legales y regulares, y es cierto que una alternativa puede ser mucho más ventajosa que otra y no saberlo.