IRPF: Exención por reinversión Viv. Habitual en extinción de condominio

Suena un poco raro, pero explico el tema.

Estoy en gananciales y he heredado un piso junto con hermano.
Voy a adquirir la mitad que posee mi hermano utilizando el dinero que obtendré con la venta de mi vivienda actual. Tras la operación poseeré un 75% de la vivienda y mi cónyuge un 25%

Sé que al hacer esa operación tendré que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, luego, al hacer el IRPF estará exenta la plusvalía que obtengo con la venta de mi vivienda por reinversión en vivienda habitual.

Hasta ahí, lo planeado.

El caso, es que fui a notaría para que me prepararan la compra venta de la mitad que me falta y allí me han comentado que, siendo entre hermanos, en vez de hacer una compra venta que paga ITP, me sale mucho mejor hacer una Extinción de Condominio (que paga un 1,5%) y luego una aportación a título gratuito de esa mitad a la sociedad de gananciales (que está exenta de ITP y del Impuesto de Donaciones).
Al final tendríamos los mismos % y, desde luego, económicamente sale mucho mejor.

…pero, ¿Qué pasa al hacer el IRPF?
Al no ser una compra (o sí, según se mire), ¿sigue estando exenta por reinversión la plusvalía obtenida por la venta de mi vivienda actual?
Y si es que sí, ¿tanto mi parte como la de mi cónyuge?


Perdonad por el ladrillo y muchas gracias por anticipado.

Por aclarar un tema que igual no he dejado claro, la vivienda que vendemos es ganancial, propiedad de ambos cónyuges.

para que la ganancia por la  venta de la vivienda habitual quede exenta, se requiere que lo dediques a la adquisición de otra vivienda habitual.
"Adquisición" no es solo compra; puedes adquirir esa vivienda comprándola -lo más habitual- pero también entiendo que vale adquisición por herencia, destinando el dinero al pago de impuestos, notaría, registro,etc, y también puedes destinarlo a compensar al otro propietario en la disolución del condominio, como te han planteado.
El problema que veo es que en la disolución del condominio tu cónyuge no interviene, no es comunera; por tanto, diría que sólo podrías declarar exenta máximo la mitad del precio de venta de la vivienda actual, no la otra mitad de tu cónyuge.
Por ello, tendrías que echar cuentas qué opción es más favorable: pagar el ITP más alto,  pero pudiendo tu cónyuge acogerse a la exención por reinversión, o pagar el ITP más bajo, y que tu cónyuge declare en el IRPF la ganancia.

Gracias por la respuesta.
Sí, más o menos eso era lo que me estaba temiendo, que podía haber ese problema aunque la aportación a la sociedad de gananciales se hiciera de forma simultánea.

Lo que ya no sé es si el hecho de que el dinero por la venta de la casa vaya a una cuenta conjunta y salga de esa cuenta conjunta para efectuar la compra pueda servir como justificante de que, en realidad, ella también está poniendo la pasta.
...y que la declaración de IRPF a presentar sería conjunta.

pudiera ser que si primero haces la aportación de tu mitad a la sociedad conyugal y luego la disolución del condominio, entonces sí se pueda considerar que sois ambos los que estáis reinvirtiendo.
La duda es si en la aportación, aunque no esté sometida a ITP, Donaciones,etc  te va a exigir Hacienda pagar IRPF por haber una alteración patrimonial, creo que era su criterio, aunque no sé si lo han tumbado en el Supremo. Aunque si en cualquier caso vas a hacer la aportación a gananciales, te crujirían por esta vía.
Los notarios saben bastante de cómo realizar las operaciones y su impacto en ITP, plusvalía municipal..., ya ves que te han hablado de la disolución, aunque no sé si de IRPF saben tanto porque lo que liquidan sus gestores en el momento de la operación son los otros impuestos. Pregúntale por si acaso sabe las implicaciones en el IRPF de la aportación a gananciales.

Igual estoy algo espeso, pero lo primero que pones de invertir el orden de las operaciones no lo veo, especialmente por lo que te pongo más abajo.

En cualquier caso, tienes razón.
He estado mirando y la AEAT, en varias consultas vinculantes y en una resolución del TEAC respecto a las aportaciones gratuitas a gananciales, exige tributar por alteración patrimonial al aportante.
...lo cual puede ser "nada" si consideran que el 50% aportado es el recién adquirido en la Extinción de Condominio o "una barbaridad" si les da por aplicar el metodo FIFO como en las acciones a mi participación en la vivienda. Bastante más que el ITP que ahorraría haciendo esto.

Visto lo anterior y el riesgo de que la AEAT luego pusiera problemas a la exención por reinversión a mi pareja, me da que voy a renunciar a la operación planteada de esta forma. 

Lo que me pregunto es si sería factible y menos problemático si (de su 50%) mi hermano extinguiese condominio un 25% hacia mi y vendiera a mi pareja el otro 25%
De esta forma pagaría un 1,5% por mi parte y el ITP por la de mi pareja.

La extinción del condominio exige eso, que la situación de copropiedad de la cosa desaparezca.
No es una fórmula optativa para transmitir porcentajes.
O va todo (queda 1 solo propietario), o ya no es extinción de condominio.

Si pretendéis pasar de forma directa de (50 % A + 50 % B) a (75 % A + 25 % C), eso es una transmisión patrimonial sujeta a ITP.

Tengo la duda, además, de que en tu caso, que ya eres pleno propietario de ese inmueble (pleno propietario indiviso, pero pleno propietario a fin de cuentas), hacienda acepte sin más lo de la reinversión.

Para tu cónyuge la cosa cumple, tanto por los títulos que facultan el uso como vivienda habitual como por las fechas (vende una vivienda habitual plena propiedad indivisa al 50 %, y en el plazo inferior a 2 años adquiere otra vivienda habitual plena propiedad indivisa, solo que en este caso al 75-25%).

Pero en tu caso, si bien se verifica lo de viviendas habituales, títulos jurídicos de plena propiedad, y destinar el líquido de una venta a la adquisición de título jurídico de la otra, resulta que ya eras pleno propietario desde hace una temporada. La adquisición de un 25 % suplementario no te hace más pleno propietario de lo que ya eras (te hace menos "indiviso", al pasar de un 50 % a un 75 %, pero no más "plenipropietario").

Por similitud, es parecido a que tuvieses una segunda vivienda, con una elevada hipoteca pendiente.
Vendes tu vivienda habitual y destinas el líquido a amortizar la hipoteca pendiente de la segunda vivienda, que ahora declaras como habitual. 
Posiblemente hacienda no acepte eso como criterio de validación de exención por reinversión, si entre las fechas de adquisición de la segunda vivienda y la de transmisión de la que venía siendo tu antigua vivienda habitual han pasado más de 2 años.

interesante lo que comentas. 
El criterio de Hacienda en consultas vinculantes y TEAC es que, al menos en el caso de ampliar la deducción por vivienda habitual del 50% al 100%, sí es posible para el que se queda toda la vivienda, entiendo que aplicaría igualmente a la reinversión:
https://www.iberley.es/noticias/dgt-disolucion-condominio-deduccion-inversion-vivienda-habitual-irpf-31859

Exactamente, si bien hay una cierta discrepancia entre lo administrativista (INFORMA, Consultas DGT y CONSIVINES DGT), y lo jurisdiccional (TEAs y juzgados y tribunales), una vez sentenciada la cosa, es vinculante lo jurisdiccional.
Y los criterios jurisdiccionales dicen que en el caso de copropiedad, el negocio jurídico de división de cosa común no es "traslativo", sino mera operación "interna" de la propia comunidad.

Por eso una división de cosa común posterior al 01/01/2013 no es una nueva adquisición con o sin derecho a deducción, sino una mera operación interna de la comunidad de bienes, respecto de una adquisición que ya se había perfeccionado antes de esa fecha. Por tanto como la adquisición (en régimen de copropiedad) era previa a la fecha de referencia, y originalmente si tenía derecho a deducción por adquisición, una vez realizada la operación interna de la comunidad sigue manteniendo el derecho a la deducción por adquisición.

Esa doctrina, vista ahora en el caso que comentamos, que es justamente el inverso, implicaría que para el que ya es comunero al 50 %, aumentar su porcentaje de titularidad al 75 % no significa una nueva adquisición, pues era pleno propietario indiviso de un inmueble en comunidad y tras esta operación seguirá siendo pleno propietario indiviso del mismo inmueble en comunidad.

Si la cosa se resuelve mediante el negocio jurídico de compra-venta, hay base administrativa (seguro que hay abundantes CONSUVINES), para intentar lo de la exención por reinversión. Pero perfectamente puede saltar la AEAT y discutirlo. Y quizás hasta ganarlo.
Y si se lleva mediante lo de la división de cosa común, entonces a mi entender no hay manera de salvarlo como reinversión.

Me estáis dejando "de un aire".

Me pierdo bastante, pero creo entender que la figura de Extinción de Condominio 25% + Compra venta 25% no es posible y que debería ir a 50% (25+25) Compra Venta pagando el ITP correspondiente por la totalidad.
...y que, así todo, la AEAT me podría discutir lo de la exención por reinversión a pesar de que es evidente de que estoy vendiendo mi actual vivienda para comprar la parte de mi hermano.
¿Lo he entendido bien?

Por cierto, mi padre falleció hace más de 10 años y el piso lo ha estado utilizando mi madre hasta su fallecimiento en agosto de 2024.
Cuento con estar utilizando esa vivienda como vivienda habitual a finales de este año.
Por si tiene relevancia en el caso.

Gracias a ambos por las aportaciones

La cosa depende del título jurídico, y las fechas.

Si tú adquieres algo, mediante un negocio jurídico intervivos (donación, compra-venta), o mortis causa (herencia), y esa adquisición es a título de dueño, pleno propietario con el dominio de la cosa, que te faculta destinarla a vivienda habitual, y la habitas de forma efectiva, ....
Entonces hay un plazo de +/- 2 años vara poder vender una anterior vivienda habitual, y dejar exenta la ganancia si reinviertes el líquido en esa nueva vivienda.

En resumen, título y plazo.

Lo de tu madre puede ser muy relevante.

En tu caso, podría ser si el anterior título de propiedad (la herencia originaria), fuese a título de nudo propietario, con el usufructo en favor de tu madre.
Está claro que en aquel momento, hace 10 años, no adquiriste la plena propiedad (única o múltiple e indivisa) del inmueble.
Y que tal título de dominio lo adquieres con la extinción del usufructo, y lo mejoras con la división de cosa común.

Pero....
Si hace 10 años adquiriste el pleno dominio de ese inmueble (de forma indivisa), ya no cumple lo de los 2 años para la reinversión, pues tú ya eras pleno propietario y disponías del dominio de dicho inmueble hace 10 años.

Para tu cónyuge sí se cumpliría lo de la reinversión en un nuevo inmueble dentro del plazo de +/- 2 años.

Yo lo estoy analizando solo desde lo de la exención por reinversión del IRPF.
Pienso que el pellizco que os podéis ahorrar en el corto plazo por lo de la extinción del condominio, quizás no compense los costes fiscales futuros (la donación ó venta del 25 % a  favor de tu cónyuge, y la posible dificultad en justificar la exención por reinversión en IRPF).