Adquisición a Fondo de Inversión de vivienda ¿posible inversion sujeto pasivo exención IVA?

Buenos días 
soy un empleado por cuenta ajena que quiero comprar una vivienda para destinarla al alquiler

Esa vivienda está en manos de un fondo de inversión y mi pregunta es si podría adquirirla con inversión de sujeto pasivo ya que realizaré la actividad económica de arrendamiento con dicha vivienda.

Tenía intención de constituir una comunidad de bienes para realizar dicha operación

SI alguien se ha encontrado con un tema similar agradecería mucho sus consejos / sugerencias.

gracias por anticipado.

Según el sitio web de la Agencia Tributaria, la inversión del sujeto pasivo en la compra de un inmueble solo es aplicable en determinados supuestos, entre ellos, cuando el vendedor es una empresa o un profesional que realiza la entrega en el ejercicio de su actividad y el comprador es un empresario o profesional que va a destinar el bien a su actividad económica. 

Dado que actualmente eres empleado por cuenta ajena, no tienes la condición de empresario o profesional a efectos del IVA. Para aplicar la inversión del sujeto pasivo, deberías acreditar que realizas una actividad económica, como la de arrendamiento de viviendas con habitualidad. Una opción sería constituir una comunidad de bienes (CB) con otra persona, inscribirse en el censo de empresarios de la Agencia Tributaria y declarar el arrendamiento como una actividad económica en el modelo 036. 

No obstante, la Agencia Tributaria suele considerar que el arrendamiento de viviendas no es una actividad sujeta a IVA, salvo que se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera. En ese caso, el vendedor del inmueble podría no aceptar la inversión del sujeto pasivo y gravar la operación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar de con IVA. 

Te recomiendo que consultes a un asesor fiscal especializado para evaluar tu caso concreto y confirmar si puedes acogerte a esta figura. También puedes revisar la normativa aplicable en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

Te ayudo a analizar la situación desde el punto de vista legal y fiscal:

1. **Sobre la inversión del sujeto pasivo en la compra**:

Según el [artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA](https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a84), la inversión del sujeto pasivo NO sería aplicable en este caso, ya que para que se produzca deben darse dos circunstancias:
- Que la operación esté sujeta y exenta de IVA
- Que se renuncie a la exención

En tu caso, al ser la primera transmisión por parte del fondo de inversión, la operación está sujeta y NO exenta de IVA, por lo que no cabe la inversión del sujeto pasivo.

2. **Sobre la constitución de una Comunidad de Bienes**:

Para que la actividad de arrendamiento se considere actividad económica, según el [artículo 27.2 de la Ley del IRPF](https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a27), necesitarás:
- Un local exclusivamente destinado a la gestión
- Al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa

3. **Consideraciones importantes**:

- El arrendamiento de viviendas está exento de IVA según el [artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA](https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a20), salvo que prestes servicios complementarios propios de la industria hotelera
- Deberás darte de alta en el censo de empresarios y profesionales
- La Comunidad de Bienes deberá tener su propio NIF
- Cada comunero tributará en IRPF por su porcentaje de participación

4. **Recomendaciones prácticas**:

- Documenta la constitución de la CB mediante contrato privado o escritura pública
- Establece claramente los porcentajes de participación y normas de funcionamiento
- Lleva una contabilidad ordenada de la actividad
- Conserva todos los documentos relacionados con la compra y la actividad

Lo primero de todo: el arrendamiento de viviendas no es una actividad económica salvo que tengas un empleado a jornada completa.