Venta local comercial, comprado 1990. Ganancia regimen transitorio 1994? renta vitalicia?

Buenas, mis padres van a vender un local en que han tenido un negocio familiar hasta hace unos meses, entiendo que no tendrían derecho a esta reducción https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/manuales/ejercicio-2017/modelo-100/8-cumplimentacion-irpf/8_2-ganancias-perdidas-patrimoniales/8_2_2-reglas-generales-calculo/8_2_2_2-regimen-transitorio-ganancias-derivadas.html#coeficientes porque el local ha estado hasta hace unos meses afecto a AE no? 

La ganancia patrimonial sería precio de venta - precio de compra, sin más? sin tener en cuenta inflación ni nada más? No hay coeficiente reductor de ningún tipo? Es que claro, un local comprado en 1990 que estarían vendiendo 35 años después, el precio de venta sería un 50-60% más del de compra pero en realidad no ha habido revalorización real, únicamente el efecto de la inflación.... Compraron por unos 60.000 euros (en pesetas...) y ahora estan negociando vender por unos 90-100.

La otra opción que he visto que podrían hacer es lo de constituir una renta vitalicia, ya que son mayores de 65 años. Creéis que les podría merecer la pena? No conozco muy bien qué activo financiero es una renta vitalicia. Tienen 68 y 72 años, y según he visto en mayores de 70 el cobro de la renta vitalicia tributa al 8%. Pero claro, al final el 8% de 100.000 son 8.000 euros, y si no la constituyen y venden por 100.000 están teniendo una ganancia de 40.000 euros, que en la Declaración de la Renta al 19% al final mas o menos son también 8-9 mil euros no? Me estoy perdiendo algo?

alguien? gracias!

la situación es peor de la que te imaginas.
Antes sí existía esa actualización del valor de compra con la inflación, como te parece razonable.
Pero como el Gobierno, y da igual el color, necesita cada vez más dinero, se lo cargaron.
Precisamente los coeficientes de abatimiento son un régimen transitorio para los inmuebles adquiridos antes de ese cambio a peor, para mitigar en parte el empeoramiento fiscal.
Para poder aplicar los coeficientes, tienen que pasar 3 años entre que el local queda desafecto de la actividad comercial (es decir, desde que tu familia cesa en la actividad comercial en ese local) y se vende.
Pero la situación es peor de la que te imaginas, porque durante todos estos años asociados al negocio, te exigen que apliques la amortización de la construcción, lo que te va reduciendo el precio de compra original y hace que la ganancia al venderlo sea aún mayor.
Si en tu caso el local ha estado los 35 años asociado al negocio, probablemente su valor de construcción es 0, solo el precio del suelo permanece.
En este enlace te cuenta la Agencia Tributaria un ejemplo, mezclando periodos de alquiler del local (en los que también hay que amortizar) con uso para el negocio propio (que es tu caso)
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2022/c06-rendimientos-actividades-economicas-cuestiones-generales/elementos-patrimoniales-afectos-actividad-economica/traspaso-elementos-patrimoniales-patrimonio-profesional.html


Por otro lado las rentas vitalicias como funcionan es:
-son un seguro que va pagando periódicamente un interés y puede que devuelvan una parte del capital. El 8% para mayores de 70 años no es sobre el capital total, sino sobre los intereses que recibes qué parte queda sujeta al IRPF:
Ejemplo: sobre los 100.000 euros reciben un 3% de interés -3.000 euros/año-, solo se declara el 8%x3.000 = 240 euros en el IRPF, y sobre esta cantidad, se paga de impuestos lo que corresponda (normalmente el 19%, unos 48 euros).
El problema es cuál es el tipo de interés que te garantizan, puede ser muy bajo ahora que vuelven a bajar los tipos ¿un 1%, o un 2%? (si lo preguntas, que te digan cuánto es libre de comisiones, porque en la publicidad citan el interés bruto del cual luego te detraen un 0,5% o más). Y que si en un momento se rescata el dinero en vida, no está garantizada la cantidad, detrás hay unas inversiones en bonos normalmente que habrá que ver cuánto valen y hay que pagar todos los impuestos ahorrados (por ese 92% de los intereses que no se declaran).

Honestamente, lo de las rentas vitalicias lo veo bien cuando se ve que el mayor que lo contrata está desgraciadamente mal de salud y va a durar poco, porque es una forma de ahorrarse el pago de impuestos por la ganancia y pasárselo a los herederos. Pero a 20-25 años vista, no lo veo con los tipos actuales.

muchas gracias por la información acerca de las amortizaciones.... Habría alguna forma de saber de antemano que valor tiene Hacienda en su base de datos como valor de compra a efectos fiscales entonces? Pidiendo cita presencial en oficina quizá?
Yo sé que mis padres han estado toda la vida tributando por estimación objetiva, y yo habré visto las últimas 15-20 Rentas anuales y no se hacía amortización deducible. Desconozco si en los años anteriores se dedujo amortización o no, y dudo que mis padres conserven todas esas declaraciones. Tampoco sé si eso importa o no si lo que dices es que "Hacienda exige" que incluyas las amortizaciones. No tengo ni idea de cómo se haría el cálculo entonces.

Lo que sí sé, y te agradecería me indicaras si esa información es relevante, es que hemos solicitado recientemente una valoración en la web de Catastro y lo que indicaba es: valor del suelo unos 58k, valor de la construcción unos 12k. Valor total unos 70k.Base Liquidable 70k. 

Muchísimas gracias!


edito: sobre el tema de la renta vitalicia, dices que " son un seguro que va pagando periódicamente un interés y puede que devuelvan una parte del capital. " ¿solo puede que devuelva una parte del capital? de qué depende? Había leído que había unas tablas en las que dependiendo de cuantos años hubieses disfrutado la Renta vitalicia, a partir de 10 años creo se te devolvía el 50% del capital (esto, para rentas vitalicias a partir de 2019 o algo así debido a un nuevo Real Decreto). 

lo de la amortización, creo que es obligatorio restarlo aunque no se haya utilizado, según dicta la ley:

Para calcular la amortización, pues hay que conocer cómo han ido variando los porcentajes durante todos esos años. Yo no lo controlo, en estimación objetiva creo que ahora es el 5% anual, en simplificada el 3%, si me dices que los 35 años ha estado dedicado al negocio, estaría seguramente amortizada la construcción en cualquier caso. Si dices que el valor de la construcción son 12.000, estaría amortizado, el valor de adquisición serían los 58.000 euros del terreno (o la proporción que salga de 58/70 aplicada al precio de adquisición original).
Consulta de todas maneras estos 2 puntos bien (la obligación de restar la amortización, que creo no te escapas, y cómo calcularla históricamente).

Las rentas vitalicias, efectivamente hubo un cambio y ahora pueden ir devolviendo una parte del capital, no sé exactamente qué márgenes hay para que devuelvan más o menos, yo las que contrataron familiares míos son anteriores al cambio y sólo pagan intereses, no devuelven nada.

bueno, en cuañquier caso el valor de compra en escrituras es de aprox 55k, así que de hecho es parecido al valor catastral del suelo....