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Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

13 respuestas
Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?
Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?
#1

Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Buenas tardes,

Ya he encontrado piso, segunda residencia. Ahora viene cuando hay que elegir como financiar la vivienda.

La cantidad a financiar es de 46.000€, al disponer de unos ahorrillos, quedará en algo menos.

Se me presentan 2 opciones, que son las siguientes:

- Hacer una disposición de mi actual hipoteca de "la caixa". Las condiciones serian las siguientes:
0- disposición por valor de 22.800€
1- interés del 4.9% fijo
2- seguro de vida de la caixa (aprox 15e)
3- comisión por amortización 0.5%

- Constituir una nueva hipoteca en Uno-E, con las condiciones siguientes:
0- hipoteca por valor de 30.000€
1- interés del E+1.3%
2- no hace falta seguro de vida
3- comisión por amortización 0%

Bien, cabe tener en cuenta, que en el caso de la primera opción, me ahorraría los gastos de constituir una nueva hipoteca y que el importe a financiar seria menor.

En el segundo caso, las condiciones son más beneficiosas, pero el dinero solicitado es más.

Por tanto, el dilema es, cual de las dos opciones, al final de la vida del préstamo es más beneficiosa para mi?

- Cabe destacar también, que la intención es ir amortizando el prestamo, a un ritmo de 1500€ anuales.

Muchas gracias a todos de antemano, agradeceré vuestras argumentaciones matemáticas al asunto!

Un abrazo Rankianos!

#2

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

La primera.

#3

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Porque una y no la otra?

#4

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Alguien más puede echar una mano en la decisión? hemos de comprar esta semana... gracias!

#5

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Lo primero, no soy una experta, pero yo diría que es mejor la segunda opción.
La constitución de una nueva hipoteca (sin saber en qué comunidad es) ponle unos 2.700€ pero con un diferencial mucho menor y con la posibilidad de amortizar sin penalizaciones.

Tienes que pedir más dinero pero puedes amortizar al día siguiente de constituir la hipoteca.

#6

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Si tu prioridad es ir amortizando el préstamo, también me decantaría por la segunda opción. Haz correctamente los cálculos de los gastos que supone pedir una hipoteca y haces balance. El tema es que el tipo de interés de tu actual hipoteca es altísimo, más el % de amortización, creo que te saldría mejor de esta forma. Saludos!

#7

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

El caso es que con la hipoteca abierta al 4.9 fijo, sale una cuota de 180€/mes, pidiendo 22.800€ que es lo que necesito para acabar de financiar.

En el caso de la hipoteca de UnoE he de pedir 30.000 que es el minimo, y pagar los 2500-3000€ de la constitucion de la hipoteca.

Haciendo calculos con cuadros de amortización, si no amortizo nada nunca, sale mejor la hipoteca de unoE ya que a 15 años, la diferencia del % de interés es abismal.

En cambio, segun mis calculos, amortizando 1500€ al año, la hipoteca de la caixa la acabo de pagar en 9 Años y 3 meses, y la hipoteca de UNOE en 10 años justos.

Todo eso contando que el euribor en estos 10 años no se mueve nada de nada...

#8

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Si distribuyes los 3.000 de gastos entre 180 meses, son 16,66 € al mes .... ahora vamos a ver trasladando esto esto a tipo de interes a 15 años que supone (y sobre los 22.800 €):

Si calculas una hipoteca a 15 años al 1% .... te sale una cuota determinada, si luego la calculas al 2,60%, la diferencia son los 16 y pico euros al mes .............. por tanto los gastos, que cuando más pequeña es la hipoteca, proporcionalmente son más altos, ante una financiación tan pequeña salen caros.

No obstante y al margen que los gastos te encarecen un 1,60% la operación, hay otra cosa que debes considerar y es tener una sola cosa hipotecada, y la otra libre, o tener todo "liado".

Ciertamente cuando uno pide un préstamo al banco, responde no solo con finca que adquiere, sino además con todo su patrimonio personal, el presente y el futuro, por tanto, al menos en teoría, tengas todo hipotecado o no, ante una desgracia lo puedes perder todo, ahora bien la realidad es otra, ya que las entidades atacan primero a la finca, y si ésta luego no alcanza a cubrir el valor de la deuda buscan otros bienes para dicho resto. Visto lo cual, tener una finca libre, como poco te da cierta "cintura", una capacidad de maniobra, si uno dispone de una finca libre, las posibilidades de vender "sin pedir permiso" a nadie, son reales.

Lo es imposible garantizarte es que la forma que ejecutan las deudas hoy en día, primero la finca y luego el resto si dicha finca no alcanza, siga así en el futuro, las políticas empresariales pueden variar.

Entonces, no te voy a recomendar una cosa o la otra, solo te puedo contar lo que hice yo, y es que para la compra de otra vivienda, lo tengo todo sobre una única finca, las demás libres de cargas, una "con mierda hasta el cuello" hablando mal y pronto, o si lo prefieres, una hipoteca sobre la casa, hasta dónde se precise y el banco acceda, antes que dos fincas con hipotecas bajas. Y si esto me cuesta un dinero extra, la pregunta que me haré es ¿cuánto vale mi tranquilidad? que evidentemente no es gratis ..... como en su momento creí que pagar 10 ó 15 € adicionales al mes, era un precio barato de tal tranquilidad, así actué. 

 

 

#9

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Imagino que así lo crees, básicamente  por lo que yo indico en el comentario 8, en relación a la tranquilidad de uno ????

#10

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Gracias x las contestaciones razonadas! Las tendré en cuenta!

#11

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Recuerda que te estoy comentado lo que ocurre hoy, no puedo garantizar que siga igual en el futuro, vamos que las políticas cambien.... 

#12

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

A nivel de contabilizar los rendimientos del alquiler...haciendolo desde la hipoteca de la otra vivienda, entiendo que no puedo poner como gastos del nuevo immueble los intereses pagados en la hipoteca original...cierto?

#13

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Creo que estás en un error .... lo que te da derecho a deducir como gasto los intereses de la hipoteca, no así el capital que luego te comento, es el haber financiado la compra de la finca que alquilarás. El que des una garantía u otra, o fuera un préstamo personal, es absolutamente irrelevante, la normativa fiscal viene a decirnos "gastos necesarios para la obtención de ingresos", con lo cual si no compras el piso, no tendrás ingresos !!!!

De todas formas hay que demostrar la "causa-efecto", si pides un préstamo, te lo abonan hoy en la cuenta, contra ella se emite el cheque a favor del comprador, y éste queda registrado en la escritura, dicha "causa-efecto" carece de debate, no obstante para mayor seguridad, lo que he hecho siempre que he adquirido una finca, es pedir al notario que en la escritura del préstamo incluya una declaración mía y de mi esposa, unas pocas líneas, que indican más o menos, que la presente financiación se destina a la compra de la finca registral tal y cual ..... no es necesario, pero queda más claro, si cabe.

Te he comentado que podrás deducir todos los intereses, pero una apreciación, si alquilas solo 6 meses al año (por ejemplo), solo son deducibles los intereses de dichos 6 meses, no todos los del año.

De todas formas no sé como funcionan las hipotecas abiertas de Caixa Bank, yo tengo una abierta de estas, pero no de la Caixa, y mi banco emite un recibo separado para disposición realizada, por tanto me es muy fácil de demostrar que corresponde a qué ....

Ahora hablemos del capital, de la parte del recibo que corresponde a devolución del préstamo .... esto no lo puedes deducir como gasto, simplemente porque no lo es, pero si puedes deducir esto de manera indirecta, porque la Ley te permite considerar gasto un 3% de amortización de la finca, pero ojo, solo la parte que corresponde al suelo, no la parte que corresponde al terreno. Este 3% lo puedes calcular o bien sobre el valor catastral o sobre el coste de compra de la finca, el que más te interese, sin embargo si empiezas con uno de estos valores, lo que no puedes hacer es cada año cambiar y calcular el 3% de lo que más te intereses, si empiezas con el valor de compra, siempre el de compra. Si es el catastral pues eso .....

Tal vez me preguntes ¿cómo puedo saber que parte de la compra es suelo, y que parte es vuelo (construcción)? es evidente que la escritura no lo separa, para ello te remito a mi blog, en los posts de alquileres ..... https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/3148541-actualizaciones-entradas-2012-inmuebles-alquiler-iii-223 busca el apartado de "apuntes y consideraciones fiscales", ahí se explica un sistema ... hay otros, por ejemplo ver el valor de tasación de la finca, caso de que se hipoteque la misma, porque el tasador indica que parte de su valor es suelo y que es vuelo ..... pero personalmente prefiero el cálculo sobre el recibo de IBI, ya que una tasación es de una empresa privada, pero el IBI es de un organismo oficial, por tanto el debate tiene pinta de no existir. Yo he tenido dos revisiones fiscales sobre esto de los alquileres, tuve mala suerte supongo, y en ningún caso me han cuestionado esto. Bueno digo "mala suerte", porque es una pesadez, no por tener que pagar nada, en una ocasión observaron un error de 90 €, es cierto, tenían razón ...... y entre pago y sanción creo que fueron 35 €, la otra salí sin pago alguno, eso si, papeles y perder el tiempo está garantizado. 

Perdón por el "ladrillo" ....

#14

Re: Ayuda matemática: Cual de las dos opciones es mejor?

Muy agradecido por el ladrillo! Sin duda necesario para explicarlo todo gnial.

Gracias