Préstamos para local comercial. Algunas dudas.

El próximo año caduca la opción de compra de un local comercial, donde mi mujer se ha montado un CENTRO DE ESTÉTICA hace unos 3 años, por lo que vamos a empezar a buscar financiación para hacer la compra. La cantidad que queda por pagar son 64.000€. En principio, el precio está muy bien, son 120m2 útiles y el local ha pasado de recibirlo absolutamente vacío, de obra ... a tener distribuciones internas, sala fitness, 3 despachos, recepción y escaparate, AA.CC. (hicimos una inversión de 40.000€ para poder abrir el negocio) con sus cristales-ventanales nuevos y vinilos y letreros de luz. 

Tenemos las siguientes dudas, por si nos podeís ayudar.

1.- Hemos visto que las (pocas) entidades que ofrecen estos préstamos (para compra de local comercial) suelen pedir una buena cantidad de entrada y, como máximo, un 50-60% ... pero no sabemos si del precio de venta o del precio de tasación (que en teoría debería ser bastante mayor). ¿Eso significa que si la entrada está sobre un 30%, serían 19.200€? ¿Y una concesión de un 50-60% ... sobre precio de venta o sobre precio de tasación? 

2.- Los gastos derivados de esta operación (notaría, gestoría, ... ¿los asumiría el banco? ¿Cuáles serían exactamente? En la escritura que hicimos de la OPCIÓN DE COMPRA se indica, textualmente: "pactando las partes que los gastos que de la escritura de compraventa se deriven, serán satisfechos por DOÑA ________, excepto el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que será de cuenta de la parte trasmitente." 

3.- ¿Qué entidades podemos buscar? En un artículo de este blog se hace referencia a Santander, Sabadell y BBVA.

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/1771721-gastos-hipoteca-compra-venta-vivienda

Salu2 y gracias. 

1.-La Hipoteca te la van a dar en torno al 50% del valor de venta o el de tasacion (el menor de los dos). No tengo claro si el precio de venta es el de 64.000 euros  que indicas o si parte del alquiler que has pagado se imputa al precio de venta. Yo os recomendaría la primera opción, puesto que de ese modo pagarás menos impuestos.

2.-Los gastos  pueden ser IVA (21%) o Transmisiones patrimoniales (8%). Aunque parezca un absurdo te recomiendo que sea IVA para luego poderte desgrabar ese pago con el IVA que tu repercutes a tus clientes. El cálculo de estos impuestos se hace en base al precio de venta (al igual que te he indicado antes, cuanto más bajo, mejor). El resto de pagos (Notario, registro) serán menos a 2000 o 3000 euros y no deberían ser problema.

3.- En cuanto a entidades, buscad varias opciones dentro de los bancos tradicionales y al menos una en algún banco digital/minoritario y así comparais. Yo no miraría menos de tres bancos.

 El precio de venta son 69.000€, a lo que se descuenta lo que pagamos de la opción de compra (5.000€) por lo que se queda un precio final de 64.000€. La transmisión irá con IVA, y los gastos de notaría-gestoría no teníamos claro si los iba a asumir el propio banco o no. 

De todas formas, a día de hoy lo realmente importante es conseguir esos 64.000, entendiendo que, por vía financiación, sólo podemos obtener unos 32.000€, es así, ¿no? 

Nuestra idea era que si nos podían financiar un 50-55% del valor de TASACIÓN y dicha tasación ascendía a 82.000-85.000€, podríamos obtener un préstamo de 44.000€ y con 20.000€ hacer frente a la compra del local. 

También pensábamos que con las nuevas obligaciones a los bancos, ellos se hacían cargo de esos 2000-3000€ de notario, gestor, ... 

Para fines empresariales no se hacen cargo, la ley es clara en esto, los pagos de gastos se han legislado para particulares y fines de consumidor, no como empresariales. 

Te financian un % sobre el MENOR valor entre precio de compra y tasación.

Otra cosa es que, si se puede, hagas una doble garantía hipotecaria sobre tu vivienda. A mí me parece la mejor opción. SI la vivienda ya tiene hipoteca acude a esa entidad y si tienes una buena trayectoria como cliente no deberías tener muchos problemas.

Saludos.

Hola, gracias por la info, el local no tiene hipoteca (creo que no, ¿hay alguna forma de saberlo? pertenece a un fondo).

¿O te refieres a mi vivienda particular?

A tu vivienda.
Así hay 2 inmuebles garantizando el préstamo.
Saludos.

 Me interesa mucho lo de la "doble garantía hipotecaria", Jexs71, en mi préstamo de 1ª vivienda me quedan por pagar unos 60.000€, 14 años, con un (euríbor + 0,38%), conseguido en su día aprovechando la oferta 0,38 de ibanesto y que mi entidad BBVA igualó para mantenerme como cliente (enervación).

¿De qué se trataría esta operación? ¿Podría, supuestamente, aumentar la cantidad del préstamo, manteniendo condiciones, únicamente añadiendo esa "doble garantía hipotecaria"? ¿Y pagando, como en su día tuve que hacer, sobre unos 400-500€ por el contrato privado de "modificación de condiciones del préstamo"?

En 15 años no he tenido ningún problema con los pagos, y por aportar más datos, tengo preconcedido un préstamo de hasta 50.000€ por buen cliente (aunque a unos intereses desorbitados).

¡Gracias! 

Aumentar cantidad, sí. En esas condiciones no lo sueñes, y perdona la franqueza. 
Simplemente, la hipoteca en vez de tener un inmueble como garantía real, tiene dos, o más. Eso da más margen para pedir dinero cuando tienes patrimonio.
Saludos