Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

#1

Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

27/02/20 10:13

Buenos días,

Sé que hay muchos temas en este foro relacionados con la Subrogación pero es sobre todo por cambio de acreedor.

En mi caso, voy a adquirir en breve una vivienda de nueva construcción y existe la posibilidad de subrogarse a la hipoteca que tiene la promotora. Aparte de lo que es la oferta de tipo de interés y demás, quería saber qué ventajas implica el subrogarte ya que desde que cambió la Ley no sé muy bien qué gastos me ahorro. El banco me dice los siguiente:

"Las ventajas de subrogarse vendrían de la gratuidad de gastos en la parte de escrituración de la compraventa (la parte del préstamo es gratuita por ley para los clientes), y es que tanto los gastos de Notaría, Gestoría y Registro, son abonados por el banco. Igualmente no tienen que abonar el coste de la tasación. Al cliente le correspondería el pago del IVA a la promotora y el AJD del precio de compra a Hacienda."

Quiere decir, por tanto, que de la compraventa ¿sólo pagaría el IVA y AJD? me extraña no tener que pagar nada de Notaría, Gestoría y Registro.

A ver si alguien me puede aclarar.

Muchas gracias

#2

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

28/02/20 21:46

Me ha gustado la expresión de otro hilo de meter doblada y aquí se aplica.

Notaria, gestoría y registro vas a pagar a menos de que al banco le dé por cubrir esos gastos y es que viendo que la gente no tiene ni idea ellos hablan siempre de la escritura de la hipoteca y no de la escritura de la compraventa.

#3

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

29/02/20 01:56

Pero es que el propio banco me especifica que se refiere a la notaría, gestoría y registro de la compraventa. Aclara también que el de la hipoteca lo paga de por sí todos los bancos por Ley. Por eso me sorprendía la oferta. Pero lo veo demasiado.

#4

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

29/02/20 08:34

Como bien sabes, la operación que vas a realizar es un "clásico" en la actividad inmobiliaria.

Después de lo que ha ocurrido (..y ocurrirá) con los gastos de constitución de hipoteca, no considero extraño que el banco se hagacargo de los conceptos que indicas.

Si te lo ofrece por escrito no veo inseguridad en la propuesta. Tú pagas el IVA y el AJD de la escritura de compraventa con subrogación (sobre el precio de venta) y todo normal.

Un saludo.

#5

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

02/03/20 16:14

Totalmente, lo que puse en el post fue textualmente lo que me escribieron por correo electrónico desde el banco. Lo que pasa que no estaba seguro de haberlo entendido bien porque pensaba que ellos no intervienen en nada en los trámites de compraventa. Pero es cierto que el email sólo dice que tengo que pagar el IVA y AJD de la operación de compraventa.
Saludos

#6

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

02/03/20 18:31

Ellos sí intervienen.

Si hay subrogación de deudor (tú en vez de la promotora) el banco debe analizar tu solvencia dar el ok a la operación.

Respecto a los gastos, hay jurisprudencia que considera la imposición de TODOS los gastos al nuevo deudor en las subrogaciones es una cláusula abusiva, de ahí, que te planteen asumir ellos los gastos notariales y regisitrales de la operación.

Creo que hablar de "compraventa" es un error e induce a confusión, en puridad, es una "compraventa con subrogación de deudor".

Un saludo.

#7

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

02/03/20 19:39

Muchas gracias por la información. Ya veré cuando le mande todos los documentos que me han pedido si es interesante la oferta porque me da a mi que tiene que tener muchas vinculaciones puesto que la oferta la considero interesante (tipo fijo 25 años 1.30% o a 30 años 1.40%) sin gastos de amortización parcial y sin los gastos que mencionaba arriba. Seguro que tiene multitud de vinculaciones... ya veremos.

Saludos

#8

Re: Subrogación de deudor hipoteca vivienda de nueva contrucción

21/07/20 12:45

Buenos días,

Actualizo información ya que he ido a la oficina y me han dado la simulación con los gastos.

Al ser una subrogación los únicos gastos que tengo que pagar (según dicen ellos):

Compraventa: IVA (10%) y AJD (0,75%) exclusivamente. Ningún gasto de notaría, gestoría...

Hipoteca: Comprobación registral (25.41 euros), Gestoría para solicitar esa comprobación (como mucho 175 euros me dijo... me parece mucho para ese documento pero entiendo que engloban más cosas).

La oferta que me hacen es: Hipoteca fija a 25 años al 1,05 con comisión de apertura al 0%, amortización parcial 0%, subrogación 0%, amortización total en base a los porcentajes que dicta la ley. Esto me mosquea un poco porque no entiendo bien qué ocurriría sin yo amortizo parcialmente casi todo y me queda pendiente por ejemplo 1 euro... ¿no lo puedo cancelar sin comisión por pérdida de tipo de interés?.

Las vinculaciones que me hacen son nómina (más de 700 euros), seguro de Hogar y seguro de Vida por 15 años al 80% del capital de la hipoteca.

Les comenté que no quiero vinculaciones y menos de seguro de vida. Quería colarme uno de prima única con la excusa de que soy joven y bla bla bla... Como me veía que no me bajaba del burro me la hizo renovable cada año. Pero aun así tampoco mostré interés.

Le pedí por favor que me dijera cuánto me subía el tipo de interés si no hacía seguro y me dijo que la hipoteca que me ofrece no lleva vinculación... que en la escritura no aparece nada. Tras dimes y diretes me vino a decir que al menos esté un año con el seguro de vida y de hogar y luego me los quite con ellos (El de hogar sí deberé tenerlo con otra compañía).

Ya no me pareció tan mal la oferta pero claro... yo es que no quiero seguros... ¿Sabéis si es muy difícil desvincularse de los seguros? He leído en foros que es un incordio de los buenos...

Tengo una oferta (1) que es 1% a 25 años con sólo nómina (pero tengo que pagar gastos de gestoría notaría... de compraventa que viene a ser unos 1.700 euros). De esta me atrae que no hay vinculación (sólo nómina).

Esta oferta (2) me ahorro esos gastos pero le sumo unos 300 de seguro de hogar y 500 del seguro de vida... y sería al 1,05% peeero según mis previsiones de amortización anticipada casi que me sale igual de gastos de intereses y otros que la oferta del 1%. Lo que me atrae de esta es la comodidad de ser una subrogación pero tampoco sé si es tanta ventaja.

En resumen, mis preguntas:

- ¿Es difícil anular los seguros?
- ¿Qué oferta veis mejor?. Con la oferta (2) de subrogación, realmente algunos euros me ahorro pero tengo el miedo de saber desvincularme de los seguros.

Mil gracias!