Oferta vinculante

Hola,

Gracias de antemano a los que se presten a echarme un cable con este tema ya que, es mi primer post y perdonad por el "toston" que os voy a soltar.

El tema es el siguiente:

Yo estoy de alquiler en una casa (contrato con opción de compra), resulta que la vivienda pertenece a un matrimonio separado (no me enteré hasta pasados 6 meses a raiz de recibir una denuncia por parte del marido, dicho esto, queda claro que a mi, la que me alquiló la casa es la mujer).

Todo ese "embolao" mas o menos quedó solucionado, via judicial el marido consintió el arrendamiento y la mujer quedó en pasarle la mitad del alquiler al marido.

Bien, ahora estan "encabronados" el uno con el otro, con eso me refiero a que, como la mujer dejo 3 cuotas de la hipoteca impagadas, ahora es el marido el que ha decidido no soltar "un duro" y así mes tras mes.

A mi personalmente, este tema me tiene muy preocupado, ya que, invertí un tiempo y un dinero en unas obras en la vivienda puesto que, el dia de mañana iba a adquirirla (al finalizar mi contrato de alquiler).

Yo me he informado "por encima" y sé que si les embargan la vivienda y pasa a subasta, mi contrato de alquiler se respetaría, pero la opción a compra, no.

Yo ahora mismo no puedo subrogar ni solicitar una nueva hipoteca debido a mi situación economica y por estar en ficheros, pero estoy mirando de ponerla a nombre de un familiar.

La cuestión es que, yo he pensado que esta situación quizá me pueda beneficiar de algun modo, puede ser que me equivoque, pero quiero pensar que no, he pensado que debido a como estan las cosas ultimamente con el tema de la crisis y demás sumado a que no están pagando ninguno de los dos la hipoteca y van generando intereses de demora, quizás el banco estaría dispuesto a negociar.

Ellos tienen una hipoteca de unos 150 mil euros (según tengo entendido) en el BBVA, me gustaria hacerles una oferta de 90 a 100 mil euros, pero obviamente me surgen unas dudas:

¿Creeis que puede ser viable?

¿Se trata de hacerle al banco una oferta vinculante?

En caso de que si: ¿como tendria que redactar este tipo de documento?

En caso de que no: ¿Bastaría con un escrito expresando mi oferta rubricada por los dueños actuales y por mi?

Segun mis calculos aproximados, le estaria ofreciendo al banco el valor real de la finca, es decir, restando a la hipoteca actual lo que serían los intereses (creo...).

Uff... Esto me tiene de los nervios y con la cabeza del revés.

Espero me podais orientar y como decía antes, perdonad el "toston".

Un saludo.

Cada cosa a su tiempo... no quieras negociar con el banco mientras que la casa es de sus dueños!! Tal como yo lo veo, si tiene que haber una subasta, la habrá, y puede que el adjudicatario sea el banco o puede que se la lleve un subastero... pero en cualquiera de los dos casos, la probabilidad de que se la quieran quedar es baja, y sea quien sea el adjudicatario es muy probable que esté interesado en vendértela. No es fácil vender pisos con inquilinos, así que supongo que no te apretarán demasiado en el precio... aunque eso sí, para ti mejor si es del banco, porque tu problema es conseguir la hipoteca, y si se la queda el banco también tendrás eso resuelto: ellos te darán la hipoteca junto con la casa mucho más fácil que nadie.

s2

¿tienes opción de compra en el contrato? si es así acude a un notario a ver si la puedes registrar en tu registro de la propiedad, si es posible sin que los propietarios vayan a firmar en notaria, que no lo sé, tu tendrias el derecho vivo para el que se se la adjudique, el cual tendría que respetar además del alquiler, está opción tuya. Por cierto registrar esto no es gratis.

Coincido con el amigo Petersen.

Otra cosa: El contrato de alquiler está registrado?. Tengo entiendo que puedes registrarlo de manera que aparezca que la propiedad está con contrato de arrendamiento. De manera que si alguien pide una nota simple vea lo que hay. En ese caso apareceria con 2 cargas: Hipoteca y arrendado;

Un saludo.

SI deben al banco 150.000 mas cuotas mas gastos...lo normal es que el banco no dé el visto bueno para la venta por un precio menor.
Ten en cuenta que el resto de la deuda quedaría a nombre de AMBOS :uno podría asumirla a cambio de una compensación pero el banco tendría que tener las suficientes garantías y, creeme, si se puede agarrar a dos titulares no va a soltar a uno y perder garantías de cobro.

Ojo, que aunque les ofrecieses 145.000 el banco podría rechazar perfectamente la oferta...ahora y aceptarla en enero del año que viene por ajustar sus dotaciones por ejercicios, pero esto es otro cantar.

Y mientras estés en filtros, obviamente, olvídate de plantear ninguna operación. Lo de hacerlo mediante un testaferro puede salirte bien o mal por que podría tomarse como un presunto blanqueo de capitales y meterte en un lio.

Saludos

Gracias por responder.

-Fernan, no es que yo quiera negociar con el banco, de echo yo, si tengo alguna oferta que realizar, tiene que ser a los propietarios y son ellos los que se la proponen al banco, de todas formas, he ido esta mañana al banco para enterarme un poco más sobre el tema de hacerles una oferta, con lo cual el director, me ha dicho que ningun problema en cuanto a ellos, lo que son los actuales propietarios quien la tienen que aceptar, puesto que, tendrian que seguir haciendose cargo del restante de la deuda.

-Peter, si, es con opción a compra y tambien figura en el contrato de alquiler como una de las clausulas, no sabia que esto se podia escriturar ante notario, iré a informarme a uno, la verdad es que sería interesante aparecer en el registro como tal, aunque sigo poniendo en duda que si llegase a embargo la vivienda, la opción a compra se réspete.

-Torres, en teoria esta resgistrado, ya que, firmé también un papel a parte, que creo que, era algo del registro, lo que no sé es si de verdad esta registrado como carga o no, ¿se puede pedir una nota simple aunque no sea yo el propietario?

Gracias de nuevo amig@s.

Todo documento privado si está redactado con arreglo a la ley, y un contrato de alquiler con opción de compra es un contrato legal (a no ser que tengas pactos no ajustados a ella) es susceptible de "elevarse a público" o “escritura notarial” y estoy al 99% seguro que un contrato de alquiler con opción de compra es acto inscribible en la finca registral que le afecta, no obstante dos consideraciones:

1 – La opción de compra es un acto que tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y el delegado de recaudación de este impuesto cedido a las comunidades autónomas es el Sr. Registrador de la Propiedad, con lo cual la presentación del documento a registro supone que dicho Registrador debe verificar que los impuestos de cualquier operación inmobiliaria (si los hay) se han pagado correctamente y en sus plazos, y levantar liquidación complementaria o sanción si es el caso.

2 – No es inscribible cualquier documento privado, algunos documentos deben cumplir una serie de requisitos, este es precisamente el problema que yo intuyo, y aquí te puedo ayudar muy poco, porque desconozco si es necesario que el documento este formalizado ante un notario, solo es preciso que tenga las firmas legitimadas (ver nota A), o es inscribible un documento privado totalmente. Puedes ir al registro a consultar, pero tienes un riesgo, y es que en la consulta te digan que “na nay” y encima te levanten acta por unos impuestos del derecho de opción de compra que deberías haber pagado, no obstante creo que los impuestos se pagan si a la opción de compra se le ha dado un valor, es por dicho valor que se pagan los impuestos, si se ha “regalado” la opción de compra a un precio, pero no se ha pagado prima alguna por ello, no estoy seguro que se tenga que pagar nada, solo que probablemente tendría que haberse presentando un modelo 600 en su momento con base cero e impuesto cero, si bien la no presentación tal vez suponga una sanción de algunos euros, de esto no sé más, tal vez si pones el tema concreto en “fiscalidad” los expertos del foro te concretarán más esto (si quieres puedes copiar-pegar mi respuesta para ponerles en antecedentes).

Nota A) Si para registrar la opción es necesaria las sola legitimación de firmas, te puede ser mas fácil, tampoco sencillo pero mas fácil, es cuestión de conseguir una fotocopia de los NIF de todos, arrendadores e inquilinos, y pedir a un notario que haga la legitimación, no sé si todos los notarios aceptan esto o quieren ver los originales, nosotros cuando presentamos las cuentas anuales de las empresas en el Registro Mercantil, en alguna ocasión hemos fotocopiado los NIF. en el despacho de nuestro asesor fiscal, y el se ocupa de las legitimaciones, no obstante entra dentro de lo posible que su notario acepte esto, porque sabe sin duda alguna que el gestor ha efectuado por su cuenta las fotocopias, y se fía de su buen hacer, tal vez sino fuese así diría que na nay … quiero ver los originales, esto tampoco te lo puedo asegurar.

LO que si está claro es que si inscribes tu opción de compra, el que adquiera la casa tendrá que respetarla, si no se inscribe, te puede salir y con razón que dicha “tercería de dominio” (creo que la llaman así) al no estar inscrita no afecta a terceros, vamos que solo os afecta a las relaciones entre tu y los caseros.

….. Amplío …….. y no dudes, si está inscrito, nadie, absolutamente nadie podrá alegar ignorancia, si no mira el registro es su problema … ahora bien sino está inscrito, si que se puede alegar ignorancia ....

Una posibilidad ……. No te referirás a que al igual que las cargas de deudas posteriores de una vivienda cuando sale a subasta que no son cubiertas por el importe conseguido en la misma desaparecen de la finca, y tal vez esta carga también, yo lo dudo, no es una deuda, es un compromiso, repito no lo creo, sin embargo puedes mandar una consulta al amigo “Tristán El Subastero” a través de su blog de “subastas” y éste te saca de dudas seguro, que de estas coñas es un especialista experimentado.

Sobre tu respuesta a “Torres” …. "Torres, en teoría esta registrado, ya que, firmé también un papel a parte, que creo que, era algo del registro” No te referirás a que tu casero depositó la fianza en la Comunidad Autónoma (en Catalunya el organismo delegado es el INCASOL), porque Torres no se refiere a esto.