Amortización hipoteca, apalancamiento?

Buenos días,

Situación:
Hipoteca 114.000 euros Enero 2022, primer plazo pagado Marzo 2022
0.89 variable con ING, actualmente pagando 0.89+3.02  505.80 euros mensuales
Duración 34 años
Sin gastos de amortización parcial y/o completa
Los dos tenemos trabajo fijo
Tenemos un piso alquilado sin hipoteca que nos aporta 650 euros brutos mensuales (a descontar seguros, IBI, basuras..)
Capacidad de ahorro de 2500 euros mensuales entre los dos

Queremos amortizar unos 20.000 euros en Septiembre, que es cuando tendremos la revisión de la hipoteca
Queremos ir amortizando aprox unos 10.000 euros anuales a partir de esa primera amortización
Nos surge una duda:
1) Si amortizamos a tiempo, disminuyen mucho los intereses, siempre y cuando tengas pensado apalancarte durante toda la vida hipotecaria
2) Si amortizamos a cuota, podemos apalancarnos durante esos 34 años reduciendo la cuota paulatinamente y crear un efecto bola de nieve, entre lo que amortizamos de ahorro, mas el ahorro mensual que también lo meteríamos como amortización.

La cuestión es, nuestro plan es quitarnos la hipoteca en unos 5 años mas, no somos capaces de sacar mas de 5% por nuestros ahorros que es lo que nos cobrarán a partir de Septiembre, lo metemos a tiempo o cuota? No entiendo bien como funciona el IPC con la inflación.

Habíamos pensado meternos en otro piso ya que aquí no son muy caros y alquilar, pero es una experiencia religiosa y da muchos quebraderos de cabeza y gastos.

Un saludo y gracias

Si realmente vas a utilizar la diferencia entre la cuota "teórica" sin amortizar y la "real" tras la amortización para aumentar la cantidad amortizada a final de año, realmente poca diferencia en intereses vas a tener, y más si lo haces solo en 5 años, con la ventaja que ante un problema de liquidez tus obligaciones financieras serán menores si amortizas cuota. Hace unos años en este foro se demostró con datos que haciendo lo que tu dices, la diferencia final de pago de intereses entre tiempo vs cuota era muy pequeña, se hablaba (si mal no recuerdo) de un mes de diferencia al final de la vida del préstamo, y que venía de que las amortizaciones en cuota se hacían una vez al año, con lo cual durante unos meses del año pagabas unos pocos intereses más. Si en tu caso que no tienes comisión por amortización realizas cada mes, si te deja le banco, una aportación extra por la diferencia de cuota, acabarás más menos pagando los mismos intereses al final de la vida de la hipoteca. 

Saludos

Muchas gracias por tu respuesta Muros, por mas que echo cuentas es lo que a mi más me renta.

Dado que tenemos la revisión en Septiembre, sería mejor esperar a que esos intereses aumenten o mejor antes de la revisión? Interneteando encuentro opiniones dispares.

Un saludo

Hola Ed1985,
Un tema a considerar es que la hipoteca no puede estar al 5% para siempre, en mi opinión. De lo contrario nos vamos unos cuantos a la cola de la caridad. Si te quieres quitar la hipoteca para no tener cargas, estupendo. Pero si el Euribor baja al 1% dentro de 3 años, a lo mejor cambias de idea y prefieres quedartela.
Saludos,

Buenos días,

por supuesto, de ahí el aprovechar el grosso de mis ahorros ahora que están los intereses altos.
Si el euribor baja o si mi situación empeorase, al menos mi cuota será bastante menor y la podré afrontar con mayor facilidad.

Me sigue quedando la duda de si amortizar antes del cálculo, después del cálculo....

Un saludo

Hola Ed1985,

Los números no se me dan bien, pero a mi me gustaba ver cómo me baja la cuota cuanto antes. Cuando tenía claro que quería amortizar, lo hacía cuanto antes.

Que conste que no tengo nada que ver con este profesional, pero te dejo un video que tiene una excel para echar cuentas: https://www.youtube.com/watch?v=AAUMTHfkuO8

Saludos,

Cuanto antes amortices menos intereses pagas en total. 

Saludos

Hola @ed1985, 

Respecto a amortizar cuota o plazo no tengo mucho más que añadir a lo que ya se ha comentado, amortizando plazo se pagan menos intereses al final de la operación (y cuánto antes se amortice mejor) pero como te comentan amortizando cuota es posible que la diferencia de intereses no sea muy relevante y más si tienes pensado amortizar la hipoteca a corto plazo como comentas.

¿Te has planteado negociar una novación con tu entidad o cambiar de banco?

Existen posibilidades en la actualidad de hipotecas a tipo mixto de entre 3 a 10 años a tipos fijos de entre el 2-2,50% que te permitirían congelar tu cuota durante unos años ahora que los tipos están altos, además me consta que tu entidad (ING) también comercializa hipotecas a tipo mixto aunque la entidad no estaría obligada a hacer la novación por lo que también podrías valorar otros bancos.

En el caso de hipotecas mixtas con una parte fija de 3 a 5 años incluso también se podría mejorar el diferencial que tienes actualmente de EUR+0,89% a uno sobre EUR+0,60%.

Te lo comento porque con el potencial de ahorro que tenéis es posible que haya entidades interesadas en vuestro perfil que os puedan hacer una oferta interesante, para perfiles más bajos la posibilidad de mejora sería más complicada.

David Bartual. Asesor Hipotecario en Rankia

Muchas gracias por tu respuesta David,

Hace 2 meses intenté negociar con ING y no nos dejaron hacer novación a ninguna otra hipoteca, había pensado la posibilidad de cambiar de banco, el problema es que la novación tiene un coste y la mayoría de bancos nos cobran por amortización parcial y total.

Estas razones son las que me llevaron a coger ING, porque su trato al cliente es nefasta y mira que llevamos muchos años con ellos.

De nuevo gracias por tu aportación, si pudieras nombrar esas entidades ni que fuera por privado estaría muy agradecido.

Un saludo

Hola,

ING ha sacado opciones nuevas en mixtas puedes intentar volver a hablar con ellos por si te dieran esta opción y comentarle que estás valorando cambiar de hipoteca.

Entiendo que te refieres al coste de la subrogación y no de la novación, en el caso de la subrogación el coste sería la tasación (300€ aprox.) y la comisión de subrogación si corresponde, por lo que los costes a priori podrían ser bajos. En el caso de cancelar y abrir una nueva hipoteca el coste del cambio sería más alto y tendríamos que sumarle la cancelación registral (1.000€ aprox) y en lugar de la comisión de subrogación se aplicaría la de cancelación total.

Aclarar que en caso de novación (Renegociación con tu mismo banco) a priori sólo se aplicaría la comisión de novación que aparezca en tu escritura de hipoteca.

Escríbeme si quieres a [email protected] y te comento opciones.

Un saludo