Proindiviso con anotación de embargo y deudor insolvente

Buenos días.
Pongo aquí un problema bastante enrevesado a ver si alguien puede darme algún consejo sobre la mejor forma de proceder.
El asunto es el siguiente:

Mi mujer tiene en propiedad una parte de una vivienda que originalmente estaba a partes iguales con sus dos hermanos (1/3 cada hermano).

Uno de sus hermanos (llamémosle Hermano B) pidió hace unos años un préstamo a un banco de cerca de 100.000€ avalando con su tercio y sin conocimiento de los otros dos hermanos. Acto seguido, sin decir nada del préstamo y sin pagar ni la primera cuota, les donó su tercio a sus padres a partes iguales (los padres estaban en régimen de separación de bienes). 

A su vez, sus padres donaron cada una de sus partes como sigue:

-      Su madre le donó su mitad del tercio a mi mujer

-      Su padre le donó su mitad del tercio a los dos hijos del hijo que les hizo la donación a partes iguales.

Es decir, que la situación actual de la propiedad es la siguiente:

-      Mi mujer es propietaria del 50% de la vivienda (1/3 de la propiedad original y 1/6 por donación de su madre)

-      El hermano A es propietario del 33% de la vivienda.

-      El hijo 1 del Hermano B es propietario de 1/12 de la vivienda por donación de su abuelo

-      El hijo 2 del Hermano B es propietario de 1/12 de la vivienda por donación de su abuelo

El banco, ante el impago de las cuotas, procedió legalmente contra él y ahora existe una anotación preventiva de embargo sobre su tercio de la vivienda, que ahora pertenece parcialmente a mi mujer y a los dos hijos del deudor. Hay que aclarar que la anotación de embargo se ha prorrogado dos veces por cuatro años y que en el registro figuran los nuevos propietarios del tercio embargado sin haberle comunicado a los nuevos propietarios dicha situación. Adicionalmente, el deudor se ha declarado insolvente y no tiene nada más a su nombre.

Quisiéramos vender la propiedad, pero necesitamos solucionar el asunto de la anotación de embargo.

Las preguntas serían las siguientes:

-      ¿Puede el banco avalar un préstamo con una parte de la vivienda sin el consentimiento del resto de propietarios? 

-      ¿Se puede proceder legalmente contra el banco de alguna forma?

-      Ya que el deudor ya no es dueño de ninguna parte de la vivienda, ¿puede el banco embargar esa parte de la vivienda? 

-      ¿Es la deuda exclusivamente del hermano deudor y, por lo tanto, no afecta a la vivienda, o han heredado los nuevos propietarios esa deuda?

-      ¿Se puede vender la vivienda sin preocuparse de que el banco pueda ejecutar el embargo, ya sea a uno de los actuales propietarios o al futuro dueño?

En definitiva, necesitaría un buen consejo de cómo proceder en esta situación. 

Evidentemente, la comunicación con el hermano deudor o sus hijos es una vía que llevamos años intentando y ya la hemos dado por imposible.

Muchas gracias de antemano por las opiniones.
También estaría agradecido si alguien me pudiera orientar sobre cómo poder darle su merecido (económica y legalmente hablando) al hermano deudor/estafador :)

Hola, 

¿Puede el banco avalar un préstamo con una parte de la vivienda sin el consentimiento del resto de propietarios?  Por poder puede otra cosa es que se haga a día de hoy es raro que se haga por lo menos por un  banco

-      ¿Se puede proceder legalmente contra el banco de alguna forma? Más bien es el banco el que puede proceder de alguna forma si no se le ha pagado y había una garantía

-      Ya que el deudor ya no es dueño de ninguna parte de la vivienda, ¿puede el banco embargar esa parte de la vivienda? Si había un embargo en la parte del deudor por mucho que se transfiera la vivienda no va a desaparecer el embargo. A menos de que se pague.

-      ¿Es la deuda exclusivamente del hermano deudor y, por lo tanto, no afecta a la vivienda, o han heredado los nuevos propietarios esa deuda? La deuda es exclusiva del hermano deudor y el responde con su patrimonio que en este caso parece ser un tercio de vivienda si este murió y los herederos decidieron quedarse con la herencia también se quedaron con un embargo o carga que deberían satisfacer

-      ¿Se puede vender la vivienda sin preocuparse de que el banco pueda ejecutar el embargo, ya sea a uno de los actuales propietarios o al futuro dueño? Hay una buena y una mala noticia, se puede vender la vivienda pero libre de cargas y el embargo es una carga.

Toda persona es libre de usar su patrimonio como quiera, en este caso el mayor merecido es vender la casa y saldar la deuda en su nombre. De hecho es lo legal y económicamente correcto.

Saludos cordiales 

Muchas gracias Jabarrio. 
La vivienda no proviene de herencia. Estaba escriturada así desde la compra.

El problema que tenemos para llevar a cabo la venta es que el sinvergüenza de deudor nos dice que sus hijos no firmarán la venta a no ser que reciban su parte correspondiente del dinero y que nosotros nos hagamos cargo de su deuda... Vamos, un chantaje en toda regla y que nos impide vender la vivienda. Ni siquiera podríamos sacarla a subasta porque nadie pujaría por una vivienda en esta situación. 
o le pagamos sus deudas y le damos dinero o no hay venta :(

Muchas gracias

El deudor tiene un tercio de la vivienda y una deuda con el banco.
La donación que hace después no vale para nada porque la deuda es anterior.
Lo que ocurrirá en el futuro es que el banco reclamara su deuda y se quedara con el tercio de el.
Tu mujer no tiene el 50%, solo tiene el 33%
Los hijos del deudor no tienen nada.
El banco tiene el 33%.
Para vender hay que pagar al banco antes. El hermano malo no tiene ningún interés porque no saca nada.

Por partes y confirmando lo que te anota @jabarrio

El banco no "avaló" préstamo alguno, se limitó a embargar a un deudor que no pagaba, y embargó la propiedad de este deudor, si solo rtenía un indiviso era esto o nada. Aunque un indiviso puede ser un problema, es también un oportunidad en ocasiones, porque al resto de propietarios puede no interesarles compartir la propiedad con un banco o un tercero ajeno a la familia y quieran solucionar el tema con el banco. Que el banco pueda sacar este indiviso a subasta puede ser un problema mucho mayor para los propietarios que quieran conservar la propiedad. 

¿Porqué razón, para evitar que el banco cobre lo que legalmente debería  cobrar? el banco prestó dinero y tiene todo el derecho a recuperarlo. 

Eso no lo entiendo, se puede embargar la parte de la que es propietario,  y mientras sea propietario si se puede, pero va a través de un juzgado, el tribunal evalía su la petición de embargo es proporcional a la deuda y si no lo fuera, podría autorizarlo también si no existen otros bienes o ingresos.

No es así exactamente, vale que solo se puede embargar la parte de vivienda del o de la deudor/a. El problema es que estamos ante un indiviso, es decir una propiedad compartida en la todos son dueños de todo, esto va de que esta habitación es mía y la cocina tuya, y resulta que nadie está obligado a permanecer en un indiviso si no lo desea, de  hecho si se pacta no vender entre los comuneros, la ley no permite que este pacto sea eterno, creo que solo se puede pactar durante 10 años, con lo cual si la parte del deudor sale a subasta, la compre el banco o el vecino de enfrente, pueden instar la disolución de la cosa común, entonces el resto de propietarios podran comprar la parte, pero si no lo hacen, se pueden encontrar que el juez ha vendido toda la finca, entregando el dinero que se obtenga en proporición a la propiedad y el del embargado al banco, 

Si se puede, pero con este embargo quien lo compré será a muy bajo precio, porque se come el problema. Gente que lo compte para vivir no le va a intersas hasta que se solucione lo del embargo, porque si la comrpa así, se pude encontrar que la finca vaya a subasta. 

Solución adicional, creo que una, no es barata, pero es perfectamente posible, te comento en la siguiente respuesta. 

Solución adicional

Te avanzo que necesitáis apoyo legal para ello, a mi ni se me ocurría ir por ahí sin acompañamiento de abogado/a !!!!!!!!!!!!!!

La idea seria comprar la deuda al banco, si, las deudas se pueden comprar, entonces vosotros pasaríais a ser los acreedores del hermano moroso. Es perfectamente legal comprar deudas, tendrías la deuda y el embargo, con lo cual todo controloado por vuestra parte, podrías instar la subasta de la parte del hermano cuando tuviérais interes en ello, acudir como compradores de esta parte a cambio de la deuda que tendría con vosotros, no del banco, porqrue la habrías comprado, etc. 

A ver, comprar una deuda garantizada con hipoteca o con embargos, no te garantiza comprar la finca, porque como acreedores podéis ofrecer por ejemplo 20.000 y que venga un tipo o tipa y ofrezca 20.200 € y entonces ya os ha jodido el invento, pero controler el proceso y sus tiempos es mucha ventaja !!!!!!

Muchas gracias!
No tengo esa capacidad de compra ahora mismo pero agradezco las ideas :)

Lo que ocurre es que si el banco pone esto a subasta y puede hacerlo, como mínimo para provocar reacción el resto de comuneros, tendréis que buscar la liquidez como sea. 

Cierto, pero llevamos ya 2 prorrogas de 4 años (es decir, 12 años en total) en la anotación de embargo y no parece que los del banco tengan muchas ganas de hacer nada más allá de tener la vivienda bloqueada.
Mi objetivo es encontrar la manera menos mala de deshacer este entuerto con el mínimo beneficio para el deudor. Me jode infinitamente darle dinero a un estafador y que se ría de mí.
Hemos pensado hasta en donar nuestra parte a una familia de "sin techo", pero quizás eso sea irnos demasiado al extremo jejejj 

Con tanto tiempo esto tiene "muchos números" para acabar en un paquete de deuda vendido a un fondo buitre de estos, a precio de derribo, y las políticas de estos no tienen nada que ver con la banca, el riesgo reputacional para ellos no cuenta. 

Hola, 

Se puede hablar con el banco sin problema, algún abogado puede negociar una quita de esa deuda pero pagarse se tiene que pagar ya que se pueden ver porrogas en las anotaciones hasta el infinito.

Lo peor que hay es cabrearse por algo que ya está hecho.

Supongo que en caso de adjudicación de la parte embargada a un tercero se podrá dar el retracto y comprar la misma que seguro.

Esto lo he añadido depues de leer lo del geta con sus hijos. Tiene que tener claro que en la situación en la que están de tener un inmueble  con un embargo no beneficia a nadie, tampoco a sus hijos que no están en posición de exigir nada y mucho menos a los otros copropietarios ya que los inmuebles embargados generan rechazo por parte de los compradores, fundamentalmente porque son difíciles de comprar con financiación.

Yo iniciaría negociacion con la entidad bancaria para ver si están dispuestos a negociar una quita, tampoco para ellos es buen negocio tener ese lastre y aunque duros por fuera seguro que están deseando quitarse el problema. Si sale bien hasta los hijos del deudor se pueden sacar algo de dinero eso si después de cubrir su deuda.

Hablar con un abogado puede dar algo más de luz a la situación.

Saludos