Devolución fianza - fianza alquiler vivienda

Os cuento mi caso haber si me podéis ayudar. Alquilo 2 habitaciones.  Un matrimonio y su hijo. Les hago contrato firmado por mi para que lo lean y lo firmen. Me pagan el mes y la fianza. Han hecho obra con mi permiso . Todo para su comodidad.  Les voy pidiendo el contrato y siempre tienen escusas . Total que a los 15dias me dicen que se van que han encontrado un piso para los tres. Que Le devuelva la fianza y pague la obra. Dicen que como no me han devuelto el contrato firmado no hay contrato.Que hago?

En estas circunstancias si no te quieres meter con abogados y la cantidad que piden por las obras realizadas es razonable pagaría la obra y devolvería la fianza, y para una próxima vez no se entregan las llaves, hasta que tengas en tu poder el contrato firmado por ambas partes.
Saludos.

Yn chico de la inmobiliaria me ha dicho que de la fianza no se entrega por incumplimiento de contrato. Y si no hay contrato no hay fianza . Ya que si me la pagaron es porque estaban de acuerdo.  La obra ai que la pago porque quedamos conforme. Gracias 

Pues eso, lo mejor es que le digas que cuando se vayan le pagas la obra, no antes.