Inversión

 

Hola, tengo 45 años y la vida me ha dado recientemente un traspiés, y por circunstancias ahora mismo no estoy trabajando ni percibiendo ningún ingreso, mi pareja tiene un suelto de 1600 euros y tenemos dos pisos alquilados que nos aportan entre ambos otros 1600 euros.  La casa en la que vivimos esta pagada, y disponemos aproximadamente de 80.000 euros de colchón de los cuales solamente 40.000 puedo usar ahora mismo. Los dos pisos de alquiler tienen unas deudas de 45.000 y 25.000 unos 550 euros entre ambas. 

 

La duda es, con todos esos números nuestra ilusión en el futuro es mantener nuestro patrimonio y adquirir un apartamento en una zona turística con el fin de dedicarlo al alquiler como lo podría hacer? Pagando alguna de las dos casas y la rehipoteco para conseguir la financiación de nuestro proyecto? Como lo ven… 

Me cuesta ver que con ingresos de 3.200 € de los cuales ya tienes comprometidos 550 €, te hagan otra hipoteca, porque si calculas el 30% de 3.200 € son 960 menos 550 = 410 € .. pero para eso tiene que consierar los alquileres como si fuera un salario, y los bancos no lo suelen hacer, porque no son recurrentes como un nómina. pero si un banco te lo ahce, solo puedes pedir una hipoteca que te suponga unos 400 de cuota

Personalmente, hasta que no encuentres otro empleo, me parece inviable la operación. Y muy poco aconsejable además.

El sueldo de mi mujer realmente son 14 pagas, 1600x12 lo que vendría a ser 1800 y pico mensual en 12 meses, eso lo contabilizo para imprevistos, pero realmente vale para buscar financiación en un banco, la ultima hipoteca nos la concedieron con su nomina prácticamente, cierto que los alquileres no cuentan, pero tampoco valía mucho tener una empresa y ser autónomo.

Yo lo veo de la siguiente manera, tener un patrimonio de 650.000 aproximadamente con 3 buenas propiedades, dos de ellas alquiladas. una deuda de 70.000 y un dinero ahorrado de 80.000 me deja virtualmente  libre de deudas y con cierta tranquilidad y una inversión a 30 años igual si consigo dedicarme al alquiler turístico,  y sacarle rentabilidad a la nueva propiedad quizás no pegar palo al agua.

La cuestión es como hacerlo y si realmente estoy siendo demasiado optimista en mis cálculos y proyectos 

No te lo discuto, tu lo puedes ver como quieras, el problema es que los bancos no analizan situaciones puntuales.... tienen una sistemática de concesion basada en unos parámetros determinados, entre ellos lo que comenté del porcentaje de ingresos a destinar al pago de deuda. Obviamente lo puedes corregir a los 1800 que indicas. 

Tienen todas la entidades unos sistemas automáticos de concesión, si cuando cargan los datos, el sistema dice que no se debe conceder, no hay jefazo que vaya a autorizar un préstamo con informe negativo del sistema del que han provisto para conceder.

Antes que nada gracias por contestar, y tengo que darte la razón quizás no sea viable ahora mismo, hace 2 años mi banco de toda la vida no me negó el préstamo pero si se hizo el interesante  alargando mucho el proceso, fui a otro banco, y rápidamente me dijeron que era viable, me lleve los ahorros y nominas aporte una gran entrada y cogí un préstamo a 30 años, el primer año interés fijo a 1.09 y el segundo si me cogió la subida y pague bastantes intereses pero hice 3 grandes amortizaciones y a día de hoy quedan los 25.000 e que comentaba que podría liquidar ahora mismo. La cancelación parcial la negocie al 0,010 o algo así. Yo pensé que mirarían el historial y dirían quien paga una hipoteca así de rápido ? y sumaria puntos.. 

Si no personalizan pues no hay problema, pero hay personas que aparte de la nomina tienen otros factores que hace que vayan a pagar si o si, ayudas familiares con mucho patrimonio etc.

Igual toca liquidar todo y empezar de 0 o quizás inversiones en otras propiedades mas pequeñas en valor

La banca hace años que estandarizó todo, esto ahorra costes, y la idea es montar "productos" que se puedan vender como churros tipo café para todos, y ya si la banca on-line, todavía mas, entonces una estadarización busca lao normal lo que se pude vender de forma masiva, y no se suele entrar en las particularidades. Tampoco pueden estar como antes con la opinión de director de la oficina de turno, uno/a puede ser mas cauto/a y otro/a mas lanzado en asunción de riesgo de pago de créditos o préstamos. Luego si un/a gestor/a viene de derecho y otros de ADE, es evidente que su percepción economica no va a ser la misma, al menos en la formación académica, luego la vida va corrigiendo la teoría que nos enseñan en las universidades. No, un banco, ni cualquier empresa grande puede depender de la buena o mala dirección de su jefe del centro tal o cual, tendrían tantas opiniones como centros u oficinas.

Por ello montan unos sistemas automáticos de concesión bajo unos parametros determinados, que se van modivicando y nutriendo las experiencias de otros clientes en sus comportamientos de pagos, si hay expansión económica relajan un poco los requisitos y si hay estancación o crisis los aumentan, ojo .... para toda la empresa y oficinas o centros.

Son muchos parametros los que miden, pero resumiendo son que tengas un buen comportamiento económico, esto es sin registros de impagos, correcto movimiento en la cuenta, ni "noticias" de problemas. Luego la capacidad de devolución lo que te indicaba del 30-35% de los ingresos fijos y recurrentes, un alquiler no lo es, pero tampoco es que compute cero, y finalmente analizan la garantía.

Entonces, si no pasar el primero, ni se analiza el segundo, y si pasas el primero, pero no el segundo, la garantía o las fincas que puedas tener ni lo miran, porque la idea es cobrar la deuda en la forma acordada, no tener que ir contra el embargo de las garantías u otro patrimonio, esto es por decirlo de algún modo, por si se cae el cielo. Por decirlo de algún modo, podemos ser propietarios de un palacio, con un valor incalcable, pero si solo vivimos de una pensión de 1.500 €, no nos van a conceder un préstamo con una cuota de 750 € al mes, con palacio o sin el, porque la idea no es vender dicho palacio, que tampoco podrían ya que  hipotecar no es comprar ni tener propiedad.  

Dices:

Mira, el Santander (en todo el mundo)  tiene 190 millones de clientes https://www.epe.es/es/activos/20250309/samantha-ricciardi-banco-santander-asset-management-115052641  si vamos a esta proporción, el BBVA seran 150 o 160, Caixa Bank dice tener mas de 20 millones en España, con lo cual tanto BBVA como Santander y BBVA en España tendrá posiblemente, 14, 15 o 16 millones, el Sabadell con esta proporción, tal vez 6, 7 millones.

¿Que te quiero decir con esto?  que las sistemáticas se hacen para ventas masivas, lo que tu dices de "otros factores" ¿Cuántas operaciones supone al año 20, 200, 2000 ? De las 2.000 ya lo dudo muchisimo, es igual que fueran tales 2.000, no van a organizar un sistema para atender al   0,028571% de los clientes y esto calculado sobre 7 millones de clientes, porque con los 20 millones de Caixa Bank es un   0,010000% ... y da igual lo que se acumulen en pongamos en 10 años, estamos en el 0,2%  (cero coma dos) en el mejor de los casos !!!!!

Esto es igual si le propones al Mercadona que venda un producto del cual venderá como mucho 3 unidades a la semana en cada centro, y algunos centros tal vez uno o cero  ...... pero es que en cada paquete vas a ganar el triple de lo que ganas con cualquier pack de 12 Coca Colas ..... pues vale, no interesa, porque el triple de algo que tiene una venta tan pequeña no nos interesa, es mas en control que no amortizaremos en la vida !!!!!!!