Buenas noches,
Mi due dilligence del proyecto GUALDASUR
RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO GUADALSUR (GRUPO Q) CIVISLEND
- DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
Préstamo corporativo de 3.215.000 euros solicitado por GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL, filial promotora del Grupo Q. El préstamo tiene un plazo de 24 meses, TIN 11,50% y pago de intereses semestrales. La rentabilidad total estimada para el inversor es del 23,00% a vencimiento. La garantía es corporativa, prestada por la matriz GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. Amortización anticipada voluntaria sin penalización desde mes 12, con devengo mínimo de 12 meses de intereses. Ticket mínimo 250 euros, sin límite máximo.
- ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN Y DISCREPANCIAS DETECTADAS
El expediente del proyecto está compuesto por cuatro documentos: Teaser (ficha comercial), Track Record (cartera e historial), Informe Financiero Moore (solvencia del garante) e Informe de Riesgos (matriz interna de Civislend). El análisis conjunto revela discrepancias significativas entre lo que se comunica al inversor y la realidad financiera del grupo.
2.1 DISCREPANCIA EN NÚMERO DE PROMOCIONES ACTIVAS
El Teaser y el Informe de Riesgos indican que Grupo Q tiene 23 promociones en marcha. El Track Record, sin embargo, detalla 14 promociones concretas y declara textualmente que el grupo tiene más de 45 promociones en desarrollo o ejecución.
Consecuencia: El inversor que solo lea el Teaser infravalora la dimensión real del grupo. No es información falsa, pero es incompleta por omisión. La capacidad operativa y de generación de caja de Grupo Q es muy superior a la que sugiere la ficha comercial.
2.2 DISCREPANCIA EN APORTACIÓN DE FONDOS PROPIOS
El Teaser no menciona la aportación del promotor. Fuentes previas indicaban 0 euros de equity específico para esta operación. El Track Record y el Informe Moore confirman que el grupo tiene un patrimonio neto consolidado superior a 45 millones de euros y más de 45 promociones en marcha con inversión ya comprometida.
Consecuencia: La expresión "aportación 0 euros" es técnicamente cierta para este préstamo concreto, pero resulta equívoca si no se contextualiza. Grupo Q no está poniendo cero euros en el proyecto; ya tiene invertidos decenas de millones en su balance. El riesgo no es falta de compromiso, sino que esta operación es una financiación puente para caja corporativa sin nueva inyección de capital.
2.3 DISCREPANCIA ENTRE GARANTÍA DECLARADA Y GARANTÍA REAL
El Teaser destaca la garantía corporativa de la matriz con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de Moore. El Informe de Riesgos no menciona la ausencia de garantía hipotecaria. Solo en el análisis cruzado se evidencia que no existe colateral real sobre activos concretos.
Consecuencia: El inversor no experto puede interpretar que existe una garantía equivalente a una hipoteca. No es así. La garantía corporativa es un aval de la matriz, eficaz solo si esta es solvente en el momento de ejecutarlo. Los números demuestran que lo es, pero el perfil de riesgo es distinto al de un préstamo con garantía real.
2.4 DISCREPANCIA ENTRE RATING DEL GARANTE Y RATING DEL PROYECTO
El Informe Moore asigna una calificación A (Alta) a GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. El Teaser traslada esa calificación al proyecto sin matizar que el rating no evalúa la operación concreta, sino la solvencia general del garante.
Consecuencia: El inversor puede creer que el proyecto ha recibido una calificación A. La realidad es que solo el garante tiene esa calificación. El proyecto, por su estructura sin garantía real, tendría una puntuación inferior en cualquier scoring estandarizado.
2.5 DISCREPANCIA EN EL INFORME DE RIESGOS
El documento de riesgos es una plantilla interna rellena parcialmente. No asigna los niveles ALTA, MEDIA, BAJA a categorías concretas. No cuantifica probabilidades ni impactos. No menciona riesgos evidentes como la concentración de proyectos con Civislend, la ausencia de garantía real o el destino genérico de los fondos.
Consecuencia: Este documento, tal como está presentado, no es utilizable por un inversor para tomar una decisión informada. Su existencia revela que Civislend ha reflexionado sobre riesgos, pero no ha volcado ese análisis en un formato riguroso y público.
- ANÁLISIS FINANCIERO REAL TRAS LA DOCUMENTACIÓN COMPLETA
3.1 SOLVENCIA DEL GARANTE
Patrimonio neto a septiembre 2025: 45.349.359 euros.
Evolución: 41,2M (2023) -> 43,6M (2024) -> 45,3M (2025). Crecimiento sostenido.
Deuda total: 2,32 millones de euros.
Ratio deuda sobre patrimonio neto: 0,05. Endeudamiento prácticamente nulo.
Ratio deuda sobre EBITDA: 1,55. Capacidad de repago inmediata.
EBITDA 2024: 3,22 millones de euros.
Beneficio neto 2024: 2,44 millones de euros.
Rating Moore: A (Alta) con base en cuentas auditadas.
Conclusión: La matriz es financieramente sólida, con balance saneado, deuda mínima y generación recurrente de beneficio. No hay indicios de deterioro.
3.2 CAPACIDAD DE REPAGO POR CARTERA INMOBILIARIA
Ventas totales contratadas de las 14 promociones detalladas: 130.865.814 euros.
Beneficio bruto estimado de esas promociones: 25.056.477 euros.
Margen bruto medio ponderado: 19,14%.
Promociones con entrega prevista durante la vida del préstamo (24 meses): 10.
Ventas asociadas a esas 10 entregas: 86.000.000 euros.
Beneficio asociado a esas 10 entregas: 16.000.000 euros.
Relación préstamo / beneficio de entregas: 3.215.000 / 16.000.000 = 20,1%.
Relación préstamo / ventas cartera total: 3.215.000 / 130.865.814 = 2,45%.
Conclusión: Grupo Q no necesita este préstamo para sobrevivir. Necesita liquidez para crecer más rápido. Durante la vida del préstamo ingresará 86 millones de euros por viviendas ya vendidas o en comercialización avanzada. El beneficio de esas entregas multiplica por cinco el principal del préstamo.
3.3 HISTORIAL CON CIVISLEND
Residencial Atardeceres: 1,1M euros. Formalizado octubre 2022. Devuelto febrero 2024. Anticipado.
Residencial El Vigía: 1,1M euros. Formalizado marzo 2023. Devuelto junio 2024. Anticipado.
Jardines Puerto de Santa María: 1,0M euros. Formalizado octubre 2025. En curso, según plan.
Proyecto actual: cuarto préstamo.
Conclusión: Historial impecable. Dos devoluciones anticipadas. Cero impagos. El promotor cumple.
- FORTALEZAS DEL PROYECTO
4.1 Promotor institucional de primer nivel en Andalucía. Más de 40 años de experiencia. Más de 30.000 viviendas entregadas. Marca reconocida y consolidada.
4.2 Solvencia patrimonial excepcional del garante. Patrimonio neto superior a 45 millones de euros. Deuda prácticamente inexistente. Capacidad de repago inmediata.
4.3 Validación externa por consultora independiente. Moore, firma de prestigio, emite informe con calificación A sobre la matriz. Conclusión textual: "suficientemente solvente para hacer frente a la devolución del préstamo".
4.4 Cartera inmobiliaria con ventas blindadas. 130 millones de euros en ventas contratadas. 25 millones de beneficio bruto comprometido. 10 promociones se entregarán durante la vida del préstamo.
4.5 Historial de cumplimiento con Civislend. Dos préstamos previos devueltos anticipadamente. Uno en curso sin incidencias.
4.6 Flexibilidad para el inversor y el promotor. Amortización anticipada sin penalización desde mes 12. Pago de intereses semestral. Ticket mínimo bajo.
4.7 Rentabilidad atractiva en entorno de tipos estabilizados. 11,50% TIN, 23% rentabilidad total a 24 meses.
- DEBILIDADES Y RIESGOS CONSIDERADOS
5.1 Ausencia de garantía real. Es la debilidad estructural más relevante. No hay hipoteca ni prenda sobre un activo concreto. La recuperación del principal depende de la solvencia del garante en el momento de ejecutar el aval. Aunque dicha solvencia es muy alta, no existe colateral ejecutable de forma inmediata.
5.2 Aportación cero del promotor en esta operación. Aunque el grupo tiene invertido su patrimonio en promociones en curso, este préstamo concreto no cuenta con equity fresco. En caso de tensiones de caja, el primer colchón es el dinero de los inversores, no capital nuevo del promotor.
5.3 Destino genérico de los fondos. "Expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" no permite al inversor conocer qué activo o promoción concreta se está financiando. Dificulta el seguimiento y la trazabilidad.
5.4 Concentración de exposiciones con Civislend. Cuatro proyectos simultáneos. Aunque los anteriores están resueltos, cualquier tensión financiera del grupo afectaría a múltiples préstamos de la misma plataforma al mismo tiempo.
5.5 Información de riesgos deficiente. El documento de riesgos de Civislend es incompleto, no asigna categorías, no cuantifica y no sigue estándares de matriz de probabilidad e impacto. No es utilizable para una decisión informada.
5.6 Transparencia mejorable en la ficha comercial. El teaser omite las cifras de cartera, el beneficio de las promociones, el detalle de las entregas y la magnitud real del grupo. No es información falsa, pero es insuficiente.
5.7 Riesgo de mercado inmobiliario. Aunque la cartera está mayoritariamente vendida, una corrección prolongada del mercado o un endurecimiento del crédito hipotecario podrían ralentizar las escrituras y retrasar el repago.
5.8 Riesgo regulatorio y de plataforma. Crowdfunding no supervisado por CNMV ni Banco de España. No hay cobertura de FGD ni FOGAIN. El inversor asume el riesgo de crédito íntegro.
- CONSIDERACIONES FINALES
Este proyecto no puede evaluarse correctamente si solo se lee el teaser. El teaser es un documento comercial, no un folleto informativo completo. Quien invierta basándose únicamente en él estará tomando una decisión con información insuficiente.
La documentación completa, sin embargo, existe. El Track Record y el Informe Moore están disponibles y contienen la información crítica que el teaser omite. Un inversor diligente puede acceder a ella y formarse un juicio fundado.
El riesgo real del proyecto es la combinación de una garantía solo corporativa con una capacidad de repago extraordinariamente alta. La solvencia del garante está acreditada por auditoría externa. La liquidez futura está contrastada por las ventas ya contratadas. El historial de cumplimiento es impecable.
La discrepancia entre lo que se dice y lo que se calla no invalida la operación, pero obliga al inversor a hacer su propio trabajo de análisis. Civislend proporciona los mimbres, pero no los presenta de forma integrada ni advierte explícitamente de las limitaciones de la ficha comercial.
- OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este préstamo corporativo a Grupo Q es una operación de riesgo medio-bajo, siempre que se analice con toda la documentación disponible.
El perfil de riesgo no está en la solvencia del deudor ni del garante, que es muy sólida. Tampoco está en la capacidad de generar caja, que es sobrada. El riesgo está en la estructura de la garantía y en la falta de transparencia comercial.
Un inversor con tolerancia media al riesgo, que busque rentabilidades de doble dígito y acepte que no hay colateral hipotecario, encontrará aquí una relación rentabilidad-riesgo razonable. El 11,50% TIN compensa el riesgo asumido, que es bajo en comparación con otros préstamos de crowdfunding sin garantía real y con promotores de menor entidad.
Un inversor conservador, que exija garantía hipotecaria o que no pueda permitirse una pérdida parcial o total del principal, debe abstenerse. Aunque la probabilidad de impago es baja, existe, y la recuperación no está asegurada por un activo tangible.
La opinión fundamental es que Civislend debería integrar en el teaser la información clave del Track Record y del Informe Moore. El inversor no debería tener que adivinar que el grupo tiene 130 millones en ventas y 25 millones de beneficio. Esa información es material para la decisión de inversión y debería estar destacada, no oculta en un documento complementario.
- CONCLUSIÓN
El proyecto de préstamo corporativo a GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL con garantía de GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL es financieramente sólido, está respaldado por un garante con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de consultora independiente, y cuenta con una cartera inmobiliaria que generará 86 millones de euros en ventas y 16 millones de beneficio durante la vida del préstamo.
El riesgo principal es la ausencia de garantía real. El riesgo de insolvencia del garante es muy bajo. El riesgo de liquidez es bajo. El riesgo de ejecución es bajo. El riesgo de comercialización es bajo.
La documentación existente permite un análisis riguroso, pero adolece de falta de integración y de transparencia comercial en el teaser. El inversor diligente que consulte el Track Record y el Informe Moore podrá tomar una decisión informada. El inversor que solo lea el teaser estará infravalorando la fortaleza real del grupo y sobrevalorando el riesgo.
La operación es recomendable para perfiles de riesgo medio con horizonte de 24 meses y objetivo de rentabilidad de doble dígito. No es recomendable para perfiles conservadores ni para inversores que no dispongan del tiempo o los conocimientos para analizar la documentación completa.
El tipo de interés del 11,50% TIN es adecuado para el riesgo real. No es caro para Grupo Q, que obtiene financiación flexible y rápida. Es atractivo para el inversor, que asume un riesgo controlado a cambio de una rentabilidad superior a la de activos sin riesgo.
En conjunto, el proyecto aprueba un análisis exigente, pero con matices sobre la forma en que se presenta al público. La calidad del deudor es mejor que la calidad de la ficha comercial.
Yo a pesar de todo no entraría, las garantías no son tangibles más allá de la solvencia de la promotora, no entiendo como una empresa tan solvente tiene que recurrir al crowdlending cuando en teoría cualquier banco les daría un crédito a tipos más beneficiosos para ellos.
El presente análisis ha sido elaborado única y exclusivamente a partir de documentación pública o facilitada por terceros, incluyendo la ficha comercial (teaser), el track record del promotor, el informe financiero de Moore y el informe de riesgos interno de Civislend.
Invertir en préstamos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, entre ellos la falta de liquidez, la posible pérdida total o parcial del principal, la ausencia de garantías públicas, la no supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni del Banco de España, y la dependencia de la solvencia del promotor y del garante.
Cualquier decisión de inversión debe ser tomada por el lector bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, con el asesoramiento de un profesional financiero autorizado.
