Civislend

 

Plataforma: Civislend
Proyecto: -

Promotor: Grupo Q  

Fecha: 17/02/2026
Tipología: Deuda
Plazo: 24 meses

Comentarios:
- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo.

- La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente.

- Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma.
Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto.

- Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación.

- Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores.

- Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez".

Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma.

Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield.

Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no.

Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo.
Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando.

Scoring de riesgo
n.a.
 

Pero yo lo que veo es que sí que responden, y entiendo lo que dicen sobre que el proyecto puede ser de 8 viviendas y la garantía de 6, es totalmente lógico. Desconozco si hay algo detrás de lo que comentáis, pero a simple vista sí veo que responden a todas las preguntas y en este caso de las últimas lo que dicen es que hay incongruencias. No sé, mi experiencia y la de miles de usuarios siempre ha sido buena, y de pronto ahora ocurre esto, y está iniciado por la IA. Desde mi punto de vista, la IA hay que usarla con cuidado, porque no todo vale, y lo digo también por experiencia. No en casos como este, pero sí en mi trabajo. En mi empresa, la usamos mucho, pero estamos continuamente corrigiendo cosas, y enseñándola, porque se le escapan muchos detalles. 

Buenas tardes,

 "Entiendo lo que dicen sobre que el proyecto puede ser de 8 viviendas y la garantía de 6, es totalmente lógico" pues entonces no sé porque bloquean si solo les preguntas por ello, yo creo que deberían responder y no bloquear.

Si la IA se equivoca pues que digan donde se equivoca y den la respuesta de como es en la realidad, están para responder no para bloquear.

De todos modos yo también tengo bastante invertido, el problema viene porque si bloquean es una señal de falta de transparencia ante preguntas incomodas.

Ahora allá cada cual, que no pregunte cosas que no les gustan o les pasará lo que a mi.

Si tu ves lógico que bloqueen a un compañero porque hace preguntas, estén equivocadas o no, allá tu, yo no te voy a censurar por ello, pero si te hubieran bloqueado a ti a mi no me parecería bien y lo diría.

Bueno, ya están claras tu postura y la mía, no hay mas que hablar.

Pero sí te están diciendo justamente eso, que la IA se equivoca: "Como te venimos indicando, las preguntas que planteas en este mismo comentario no tienen sentido atendiendo a la naturaleza del préstamo. Esto es una muestra más de que el uso que estás haciendo de la IA desvirtúa la realidad del proyecto." Y hacen alusión a que se equivoca en lo de que el proyecto son 8 viviendas y la garantía es sobre 6 de ellas, y que la IA no está valorando eso. 

Como está claro, las preguntas se han realizado con educación, si la IA o la persona se equivoca es una oportunidad para Civislend aclarar todos los puntos en público dejando las dudas resueltas.
Personalmente no me gustan las formas, no se puede bloquear a nadie porque "me da mucho la vara" y me da igual que lleve o no razón, las explicaciones hay que darlas y ni Civislend ni ninguna otra plataforma debería actuar como lo ha hecho con el compañero, va contra sus propios intereses.
Por mi parte, lleve o no razon el compañero o Civislend (esto ahora es lo de menos) dejo de invertir con ellos ya que mañana me puede pasar a mi y no son las formas.

Saludos

El perfil de Civislend es público, y que yo sepa ha respondido siempre. Y no entendiendo la falta de educación si pensamos que todo vale. Se han enviado preguntas que se nota que no están ni bien formuladas. Pongo un ejemplo que me sorprendió, y aún así Civislend contestó: 

Buenas tardes, He estado analizando los documentos anexos del proyecto yveo disfunciones en ellos que me generan dudas respecto al mismo, podrían porfavor contestar de forma concreta a las siguientes preguntas:

PREGUNTA 1 - DOCUMENTO CONTRADICTORIO El "Estudio Económico" en la carpeta de documentos (que calcula larentabilidad) describe un proyecto de 8 viviendas y usa un cronogramacon fechas ya pasadas. La licencia municipal vigente (Aditamento octubre 2025)es para 6 viviendas.Pregunta concreta: ¿Van a retirar ese estudio económico incorrecto y subiruno nuevo, con fecha de hoy, que refleje el proyecto real de 6 viviendas, larentabilidad subsecuente y un cronograma real desde enero 2026 antes de quefinalice la ronda de inversión??

PREGUNTA 2 - GARANTÍA LEGAL La única prueba del estado de cargas sobre la garantía hipotecaria es la"Certificación Permanente" de la Conservatória, que caducó enjunio de 2025.Pregunta concreta: ¿Van a proporcionar una Certificación Permanente delRegistro de la Propiedad ACTUALIZADA, con fecha de emisión en 2026, que muestreel estado de cargas vigente sobre la finca matriz 2779 antes de que finalice laronda de inversión?

PREGUNTA 3 - ESTRUCTURA Y CONTRATO El solicitante del préstamo es "Rosa Orbital S.A.", sociedad creadaen octubre de 2025. El dueño del suelo es "Heinz + Costa LDA". Elpromotor mencionado es "Alquimaison SA".Pregunta concreta: Indiquen con qué sociedad exacta (nombre y NIPC) firmaránlos inversores el contrato de préstamo del Tramo II. Y confirmen si la garantíahipotecaria de primer rango recaerá sobre la finca a nombre de Heinz + CostaLDA, a pesar de que el prestatario sea Rosa Orbital S.A.

PREGUNTA 4 - SUPERFICIE En la ficha de la campaña ponen "Superficie construida sobre rasante:1.052 m²". En la licencia municipal (Aditamento) pone: Área total deconstrucción: 996 m²; Área para vivienda: 766 m².Pregunta concreta: De las tres cifras (1.052 m², 996 m², 766 m²) ¿cuál es lasuperficie construida total correcta en m2?  si no es la original de la licencia subida ala plataforma ¿hay una nueva licencia que autorice la nueva superficie para laobra que se va a ejecutar? 

PREGUNTA 5 - FECHA DE INICIOLa licencia definitiva se obtuvo en octubre de 2025. El cronograma del estudioeconómico (inicio en diciembre 2025) es inválido.Pregunta concreta: ¿Cuál es la fecha concreta (mes y año) en la que tienenprevisto iniciar físicamente las obras de demolición en el solar? 

PREGUNTA 6 - PRE-VENTAS (El riesgo mayor es la comercialización.Pregunta concreta: A fecha de hoy, ¿cuántas reservas o pre-contratos de compraventa firmados tienen para las 6 u 8 viviendas? 

PREGUNTA 7 - PRESUPUESTO El coste de construcción es un riesgo clave.Pregunta concreta: ¿Tienen un presupuesto firmado con una empresa constructora para la ejecución de la obra? Si es sí ¿pueden subir el documento?Si es no, pueden indicar la fecha concreta (mes y año) en la que prevén tenerlo firmado.

Proyecto azz las claras devuelto en cuatro meses