¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago supone la entrega por parte de un particular o un promotor inmobiliario a una entidad financiera la vivienda hipotecada con lo cuál esta deuda quedará saldada.
En los últimos días se ha reavivado el debate sobre los desahucios y la dación en pago de la vivienda, e introducir esta figura en el ordenamiento jurídico.
Actualmente en España la situación es dramática, familias enteras son obligadas a abandonar su hogar y si al problema de estar en la calle, unimos que todavía eres deudor, (pues el valor de la vivienda subastada no cubre los valores de compra del préstamo hipotecario, en un mercado que llegó a máximos). Me quedo sin vivienda y sigo endeudado, no parece una buena situación para encarar el futuro de los afectados.
Dación en pago en la legislación española
Aunque la dación en pago es prácticamente inexistente en España, la Ley Hipotecaria (España), en su Artículo 140, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
La ley concursal actualmente vigente en españa permite que una empresa con dificultades para hacer frente a sus pagos pueda solicitar entrar en concurso de acreedores, lo que le abre un horizonte en el que poder negociar y buscar una solución que pasa incluso por condonar parte de la deuda (quita), algo que han hecho numerosas inmobiliarias desde que pinchó la burbuja para poder empezar de cero. sin embargo, los ciudadanos no lo tienen así de fácil, denuncian los afectados, ya que la posibilidad de recurrir a la ley concursal no afecta a los acreedores con una garantía real, como ocurre con los créditos hipotecarios.
Esta semana ha vuelto a ser noticia la
dación en pago, debido a la iniciativa legislativa popular que ha llegado al Congreso con millón y medio de firmas, se abre el camino para una legislación más flexible y con diferentes alternativas en la resolución de las deudas.
Una de las ventajas de la dación en pago es que permite a la gente que ha tenido problemas económicos graves empezar una nueva vida sin deudas anteriores, lo cual no es poco. Si no puedo pagar, entrego la vivienda y tel asunto se acaba, simple y claro, a empezar una nueva vida.
Implicaciones de la dación en pago
Aparte de los beneficios sociales de esta figura es necesario abordar sus consecuencias negativas,como son que los bancos darían mucho menos crédito y a mayor precio, dado que el riesgo aumenta con la dación en pago. Esto tendría consecuencias, como una importante bajada de los precios de las viviendas, pero al mismo tiempo mucha gente no podría acceder a una vivienda en propiedad, situación que en España es para gran parte de la población algo muy importante.
Las personas afectadas pueden rehacer su vida sin cargas, aunque no olvidemos que lo han perdido todo y los pagos a cuenta que han realizado del préstamo hipotecario los han perdido. Pero sin duda alguna es mejor situación que la actual.
Es evidente que los bancos reducirán el crédito y el estudio para su concesión será mas minucioso y acompañado de avales, muchas personas con trabajos precarion no podrán acceder a un préstamo hipotecario.
Estas medidas de llevarse a cabo no tendrían efectos retroactivos y se aplicarían a las nuevas hipotecas.
¿Puede ser retroactiva la dación en pago?
Si se tomase esta medida, las pérdidas del sistema financiero serían aun muy superiores y habría que inyectar mas dinero público, con lo cual todos los ciudadanos perdemos, aparte la seguridad jurídica se pondría en entredicho, la solución pasa por estudiar cada caso en concreto y mediar entre instituciones financieras y afectados y buscar una solución, la pregunta es necesaria ¿salvar a los bancos o a las personas?
Dación en pago en otros paises
En el derecho anglosajón la dación en pago o entrega del piso para saldar la deuda con el banco, es bastante común. Así, en Estados Unidos el préstamo garantizado con el bien al 100%, es decir la dación en pago completa solamente se utiliza para los préstamos hipotecarios residenciales.Si bien hay que resaltar que en los Estados Unidos y Canadá es muy difícil acceder al crédito hipotecario sin avales públicos precisamente por la existencia de la dación en pago.
En el año 2012 en Ecuador se permitió la dación en pago de la vivienda.
La sitación en Europa, se adquiere una deuda personal cuando se firma una hipoteca, es decir, que cuando se pide un crédito para comprar la casa se contrae la obligación de pagar íntegramente la deuda, en ningún caso, salvo en españa, el banco tiene la posibilidad de quedarse la casa por el 50% de su valor en caso de impago. “esto es una anomalía que no existe en ningún país de nuestro entorno”.
