Participaciones del usuario Cachilipox - Hipotecas

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Cachilipox 08/05/14 23:13

Ha respondido al tema Condominio de mutuo acuerdo sin hipoteca

Resolviendo el asunto mediante una división de cosa común, tu ex pasa a ser propietario único desde el momento 0. Otra cosa diferente es lo de "a todos los efectos". De inicio, sí, claro. Pero luego, depende de cual sea el pacto de compensación (lo del pago "en especies"). Hay varios negocios jurídicos sobre la mesa. Cada uno es diferente, e implica cosas diferentes. Todos tienen en común el derecho a habitar esa vivienda. Del pago de AJD por división de cosa común, vale lo que pacteis entre vosotros. Es tan válido hacerlo al 50 % (sois dos, pagais entre dos), como hacerlo 80-20 % (respetais el porcentaje de propiedad), como que lo asuma solo el que adquiere la propiedad (que es el beneficiario de la reunificación). Resuelto esto, queda por ver cual es la forma en que pactais la compensación mediante derecho a habitar. Cada negocio concreto tiene sus implicaciones. Si es usufructo, entonces sería menos tiempo, ya que el valor oficial del año de usufructo es de 11.400 €. Como usufructuaria tienes plena disposición útil sobre la vivienda, pusiendo incluso alquilarla. A cambio, debes asumir tú todos los gastos ordinarios, incluido el IBI. Si es derecho de habitación, este derecho puede ser compartido, o en exclusiva. No puedes alquilar la vivienda, solo la puedes usar tú o tu familia directa. Si el uso es compartido, el propietario asume TODOS los gastos. Si el uso es en exclusiva, entonces asumes tú TODOS los gastos ordinarios, como en el usufructo, incluido el IBI. Si es arrendamiento, como el importe total ya lo teneis establecido, debeis pactar cuantos años será. En principio, se supone que en los alquileres la propiedad asume todos los gastos generales "actuales" (IBI a cuota actual, comunidad de vecinos a cuota actual, etc.). Puede repercutir al inquilino las subidas de esos pagos, y corresponde al inquilino los gastos normales de funcionamiento, y las reparaciones por uso y desgaste normales. Obviamente, se puede pactar otra cosa diferente. En principio, salvo en el derecho de habitación compartido, de facto eres la dueña de la casa, y él solo pueden entrar en la casa con tu autorización, salvo necesidad urgente de reparaciones o cosas así.

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Cachilipox 07/05/14 23:06

Ha respondido al tema Condominio de mutuo acuerdo sin hipoteca

Las partes pueden pactar libremente el PRECIO que quieran y les convenga, pero ante hacienda, lo que cuenta es el VALOR. Por tanto, si resolveis esa copropiedad valorando en 412.000, quiere decir que tú le transmites a él algo por un precio de 82.400 €. Si el negócio jurídico fuese mediante compra-venta, la base imponible de esta transacción sería 114.000 €, y al tipo del 10 %, sale una cuota del ITP (modalidad TPO) de 11.400 €. Si lo resolveis mediante división de cosa común, en lugar de TPO se pagaría AJD, el 1,5 % del valor real del bien, en este caso, 8.550 €. Hay un cierto ahorro. La cantidad económica a recibir como "compensación" (en este caso no es exactamente "precio") es la misma, el 20 % del valor original de la cosa (412.000 €) Luego viene la forma en que tú cobras ese precio o compensación. Y se podría resolver mediante un pago en especies, a través de un derecho de habitación temporal de la vivienda. El derecho de habitación temporal es valorado en el 1,5 % de su valor, por año. O sea, cada año de derecho de habitación, para hacienda vale 8.550 €. Pagar 82.400 € (precio de la compra-venta), mediante la entrega de un derecho real de uso y habitación de ese inmueble (8.550 € año), implica que el periodo de habitación reconocido sea de 9 años y 7 meses y medio. A su vez, el derecho de habitación, al ser un derecho real sobre un inmueble, soporta también ITP, modalidad TPO. En este caso, la base imponible sería la valoración del derecho de habitación, los 82.400 €, que al tipo del 10 %, da una cuota de 8.240 €. Os podeis ahorrar una cierta cantidad si en lugar de un derecho real de habitación estableceis un alquiler por 10 años (o plazo inferior, si ambos estais de acuerdo), pagados íntegros por adelantado a cuenta de esa compensación, y pagar un ITP de 3.296 €. Tu ex deberá declarar ese alquiler año tras año en su IRPF.

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Cachilipox 07/05/14 12:32

Ha respondido al tema Condominio de mutuo acuerdo sin hipoteca

La extinción de una copropiedad (una comunidad de bienes, un condominio), puede verificarse por diferentes mecanismos. Uno muy recorrido es la división de cosa común, y si el bien es indivisible, compensación en metálico. Implica impuestos por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y no permite actualizar la valoración del bien. La base imponible de AJD es el valor real del bien (la totalidad del bien dividido). Creo que en Valencia para estos casos es el 1,5 %. Otro mecanismo, también perfectamente válido, y quizás más ajustado a lo que es en verdad en este caso, es la simple compra-venta entre los co-dueños. Uno le compra al otro su parte, y reunifica en una sola propiedad el bien. Tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y permite actualizar la valoración del bien. La base imponible de TPO es EL MAYOR DE precio de la compra-venta o valor a efectos oficiales. Se aplica solo sobre la parte de propiedad transmitida (en este caso, 1/5). Creo que en Valencia el tipo es el 10 %. Una vez verificada la transmisión del inmueble y reunificación de la propiedad bajo un solo dueño (por el negocio jurídico que sea), está a su vez la forma de pago, y los derivados del asunto. Lo normal es que sea o a cambio de dinero (al contado, o cómodos plazos), o en asunción y condonación de deudas (caso de que hayan hipotecas de por medio, p.e.). También pueden establecerse formas de pago "en especies", tal como un derecho a habitar durante una temporada dicha vivienda. Según el negocio juridico que se pacte como pago de, si supusiera algún tipo de derecho real, debería a su vez formalizarse mediante escritura pública, y tributar por ITP (ya fuese un usufructo temporal, un derecho de habotación, un arrendamiento,...). Según el caso, tendría su impacto, a su vez, en el IRPF del propietario concediente. Si no se pacta o establece ningún negocio solemne, se entendería que es un simple precario. La persona que transmite su 20 % de copropiedad (sea por división de cosa común, sea por compra-venta), debe declarar esa alteración en su patrimonio en el IRPF, ya que pasa de tener 20 % de ladrillo a dejar de tenerlo y tener "otra cosa". Puede que el resultado de declarar esa alteración, según cual sea el mecanismo, de una ganacia o una pérdida patrimonial. Pero no se declara por ganancia, sino por la mera alteración en la composición del patrimonio.

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Cachilipox 27/04/14 23:34

Ha respondido al tema Liquidar propiedad de una vivienda con hipoteca a medias.

La hipoteca, ¿la pagaron religiosamente a medias ambos dos? ¿Había algún otro coste añadido a la deuda principal aparte de los 133.000? De ahí puede venir esa extraña propuesta de liquidación. El resto tiene muy poco recorrido, salvo chanchullos raros entre abogados (que haberlos, haylos). Se vende algo comun por X. Corresponde a cada uno X/2. Hay una deuda de Y, inferior a X. Se cancela la deuda, y se reparte el remanente. (X - Y) / 2 = lo que corresponde a cada uno. Ahora bien, si resulta que además había otra deuda Z (dinero que Pedro adelantó, por ejemplo), pues hay que incorporarla a los cálculos.

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Cachilipox 22/04/14 17:08

Ha respondido al tema Devolución Cuenta Vivienda en Renta 2013. ¿Con Intereses de Demora? - cuenta vivienda

La deducción por cuenta vivienda es solo (y desde siempre) una deducción "a cuenta" de que llegado el momento efectivamente comprarás la vivienda. Nunca ha sido una deducción "por ahorrar", sino una manera de adelantar el derecho a la futura deducción por adquirir. Si no adquieres, pierdes retroactivamente todos los derechos acumulados deducidos. Y desde siempre, debías devolver las deducciones CON INTERESES. Eso era así desde siempre. Nunca ha existido la posibilidad de devolver las deducciones sin intereses, SALVO, cuando aprovaron eliminar la deducción por adquisición (en 2012). Entonces, y solo como una cosa extraordinaria, decidieron permitir que todas aquellas personas que ya tuviesen abierta una cuenta vivienda y se hubiesen deducido, SI EN ESE EJERCICIO 2012 se echaban para atrás (ya que en el futuro no existiría la posibilidad de deducirse por la hipoteca), podrían devolver las deducciones sin intereses. Como en 2012 no tomasteis la decisión de no adquirir, y devolver las deducciones, sino que seguisteis con ellas, pues ya no hay escapatoria posible. El régimen general que siempre existió y listos. No es ninguna penalización especial, es simplemente lo mismo que le habría sucedido a una persona en 2009, ó 2003. Si no compras dentro del plazo (aunque compres más adelante), debes retornar las deducciones con intereses de demora. Una escapatoria posible, quizás algo tramposa, pero puede que interesante, es recalcular la declaración de 2012. Y presentar una complementaria. Quitar lo deducido por aportación a cuenta vivienda, añadirle la devolución de las deducciones de 2009, 2010 y 2011 (sin intereses), y a la cuota resultante, añadirle los intereses de demora. No se que es lo que sale más a cuenta, si una complementaria (rectificativa) de la del 2012 (puede haber posible sanción, según el importe), o pagar ahora lo que salga, dentro del plazo legal de presentación.

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Cachilipox 22/04/14 05:08

Ha respondido al tema Devolución Cuenta Vivienda en Renta 2013. ¿Con Intereses de Demora? - cuenta vivienda

Yo en el PADRE veo que sale una ventana, donde puedes reflejar todas las filas, correspondiente cada una a 2009, 2010, 2011 y 2012. Y sí, me sale un cálculo de algo más de 600 €. El tener que pagar intereses de demora es porque esa deducción es una deducción "a cuenta", si llegado el momento no cumples las condiciones, pierdes retroactivamente los derechos a deducir. Eso ha sido siempre así en las cuentas vivienda. Nunca ha cambiado. Si hubieseis comprado antes del 7 de diciembre de 2013, habríais consolidado las deducciones.

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Cachilipox 12/03/14 00:57

Ha respondido al tema ¿Se puede conseguir el derecho de habitación en esta herencia?. Discapacitado.

Sí, la madre, o cualquiera de los otros hermanos que pasen a ser copropietarios por herencia, podrían vivir en esa vivienda. De hecho, igual que en base al derecho de habitación. Por lo que insinúas, hay algo de drama personal/familiar detrás de todo esto. Puede que se esté incumpliendo la obligación de prestar alimentos. La de los hermanos es restringida, pero también existe.

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Cachilipox 11/03/14 19:55

Ha respondido al tema Extinción de Condominio

Las donaciones, al contrario que los legados, NO pueden efectuarse con bienes futuros. Así, el ir pagando las cuotas del préstamo en ningún caso podría ser una consolidación o perfeccionamiento de una donación efectuada en el pasado. La única intención futura que legítimamente podríamos interpolar de unas escrituras como las descritas es la voluntad de las partes de ir pagando a medias los correspondientes plazos. Si la intención de las partes es efectuar esa donación, los mecanismos legitimadores (tributación aparte) son varios. Como ejemplo, los dos comentados: .- Donación de cosa mueble por pacto verbal. Una parte dona un dinero a la otra, efectuando ingresos de dinero en una cuenta de titularidad conjunta. Una vez ya en esa cuenta, desde ella efectúan los pagos de los plazos correspondientes a la adquisición del bien inmueble. No tiene mucha importancia que en el contrato de prestación de servicios financieros solo figure una de las partes. Hay posibles razones de conveniencia comercial o particular que lo justifiquen. Lo importante es la sustancia o esencia de esos pagos, adquirir un bien común mediante un dinero común. .- Consolidada la adquisición de un determinado porcentaje de inmueble a partir de un dinero particular, que ha pagado unos plazos a un acreedor particular, la parte propietaria dona un determinado porcentaje del inmueble para mantener un equilibrio entre ellas. En este caso, la donación debe ser mediante escritura pública, y la aceptación debe ser expresa. Puede parecer raro todo esto, pero, en sentido contrario, es exactamente lo que sucede cuando un inmueble en principio de un soltero pasa a ser pagado por un matrimonio en gananciales. Por mucho que en el registro figure como 100 % la persona soltera inicial, el verdadero porcentaje de copropiedad será el que corresponda a lo inicialmente adquirido por uno, y a lo pagado por mitades mediado matrimonio. Y la cosa viene de las diversas y legales formas de adquirir la propiedad: Por mandato de una ley, por donación, por herencia o legado, o por contrato de tradición (de intercambio). O sea, para que alguien pueda hacer valer que es propietario de algo, debe justificar o que lo es porque una ley así lo determina, por haber aceptado una donación, por haber recibido una herencia o legado, o por haber transado (intercambiado) algo a cambio (en general, pagado el precio de la cosa). En este caso concreto, lo único que fundamenta la copropiedad al 50 % es que a falta de otras acreditaciones, la ley manda que lo que figure en el registro de la propiedad se reputa cierto.

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Cachilipox 11/03/14 17:40

Ha respondido al tema Extinción de Condominio

Discrepo (levemente), dentro de lo que es la dialéctica de un foro. Las donaciones de bienes muebles (el dinero es lo más mueble que existe) no requieren ninguna formalidad, es válido incluso el acuerdo verbal. Pero la donación de bienes inmuebles requiere preceptivamente ciertas solemnidades, escritura pública, constancia de la aceptación, etc. Podría ser una donación de bien mueble el que una sola persona ingrese el dinero a una cuenta conjunta, y desde esta cuenta se paguen los plazos. Se dona dinero para que con ese dinero, ya copropiedad de los dos, se adquiera un bien inmueble en condominio. Pero si lo mueble (el dinero) nunca pasa a estar en posesión del otro, lo que se estaría haciendo en todo caso es una donación de bien inmueble (la consolidación del porcentaje de titularidad declarada). Y para que exista esta donación de inmueble, debería efectuarse mediante escritura pública. A falta de la solemnidad requerida, es inexistente la donación. Esta reflexión es solo respecto de las implicaciones civiles de la cosa, no entro en las consideraciones tributarias.

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Cachilipox 11/03/14 13:45

Ha respondido al tema Duda sobre repercusión de la eliminación de la desgravación

Los efectos de los cambios de las normativas solo pueden ser retroactivos (a fecha pasada) si mejoran la situación del obligado. Si la nueva norma empeora la situación, solo pueden ser a partir de la entrada en vigor de la norma. Y es por mandato constitucional.

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