Participaciones del usuario mfmelo - Hipotecas

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mfmelo 01/04/20 15:02

Ha respondido al tema Embargo del 50% de una vivienda

1.-Me imagino que será tú parte indivisa, no la de ella. 2.- A los pro-indivisos no suele acudir nadie y si lo hacen, no lo harán en subasta, será en sobre cerrado y ofreciendo del 25 al 30% del valor de dicho indiviso. Así que yo te recomendaría que tu mujer echara una propuesta por dicho importe. Sería de la siguiente forma: valor de tasación del 100%: 9.500/2= 4.750 € tipo para la subasta. Hay que hacer un cheque nominativo a nombre de la TGSS por el 25%= 1.188 €. Presentar dicho cheque en la central de la TGSS de la provincia en que se encuentre la finca embargada. Allí te entregarán dos sobres para que hagas tu oferta y rellenes todos los datos del oferente(esposa, por ejemplo) y otro para meter el cheque con el 25% (si tienes dudas ellos te las resuelven, no problema). La propuesta que debería hacer el oferente (no el deudor, por supuesto, sino estaríamos igual) seria de: 4.750 x 30%== 1.425 €. Después asistir a la subasta, pero sin pujar, sólo a mirar, por si hubiera algún otro sobre o algún loco que puje, cosa muy extraña, ya que ha de partir por el 75% de 4.750, ya que en presencial es la puja mínima admisible. Si quisieras participar en la subasta presencial te valdría el cheque que se hizo para el sobre¿¿¿???. 3.- Puedes esperar a que se celebre la subasta y al adjudicatario, si es que lo hubiere, cogerle todos los datos para enviarle un burofax ofreciéndole exactamente la misma cantidad en que se adjudicó el proindiviso, ya que el copropietario/a tiene derecho de adquisición ante terceros. 4.- De todas formas es mejor que lleves a cabo lo narrado en el punto 2, ya que si queda desierta, la TGSS sigue teniendo derecho de poder sacar la finca a subasta en el futuro o adjudicarse el 50% de la finca por lo que se le deba. Saludos.

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mfmelo 24/12/17 00:49

Ha respondido al tema Se puede poner en alquiler de forma legal un piso que no tiene división en el catastro?

Le prestas mucha atención a la referencia catastral, la cual no tiene la menor importancia para lo que pretendes. Yo tengo fincas sin referencias catastrales, otras sin inmatricular, otras a nombre de sociedades ya inexistentes, etc, y las tengo alquiladas o las vendo si hace falta. Sólo lo has de especificar en el contrato (olvida lo de la referencia catastral) la parte que alquilas, en la situación en que se encuentra la vivienda, los muebles y enseres que dejas, etc, precio, condiciones y plazos y si te los aceptan los inquilinos pues nada más, aquí las administraciones no tienen nada que decir, si las partes están de acuerdo en el trato. Es más puedes alquilarla la vivienda por habitaciones. Yo tengo oficinas alquiladas hace muchos años, con sólo un tanto por ciento de la propiedad y lo cobro todo yo, ya que el otro copropietario no sabemos donde está, si está vivo o muerto. Saludos.

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mfmelo 11/12/17 08:52

Ha respondido al tema No se que hacer que algyien me ayude

Hablar con los juzgados nunca es malo, allí no le van a empeorar las cosas y si una posible solución, pero yo le repito que ésta debería haberse puesto hace años.

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mfmelo 11/12/17 08:50

Ha respondido al tema No se que hacer que algyien me ayude

Pagar a la CCPP si es un deber de cada uno que vive y disfruta de los servicios de esta. Pagar los IBI es algo que debería haber solucinonado con el ayuntamiendo exponiéndoles su situación. Hablar con el banco acreedor y haber buscado una solución (si la tiene) lo debería haber hecho de inmediato de fallecer su pareja. La solución ahora es imposible. Podía incluso haber sido la heredera, aportando documentos. Haber ido pagando la hipoteca y ahora reclamarla a los herederos sino fuera usted y plantear al banco la subrrogación en dicho crédito, yo a veces he estado pagando años los créditos a nombre de los antiguos propietarios. La única solución que le puede quedar es: Que la vivienda se la quede el banco y usted demostrar ante el juzgado que cumple con los requisitos de familias de especial vulnerabiidad: Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, aún en vigor y con vigencia hasta el mes de mayo del año 2.020. Si se la queda un tercero no tiene derecho de permanencia una vez adjudicada, ese derecho sólo afecta a la entidad acreedora. Saludos.

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mfmelo 10/12/17 12:41

Ha respondido al tema No se que hacer que algyien me ayude

Pues: todos tenemos derechos y obligaciones. Me imagino que no has seguido pagando la hipoteca. Que no has hablado con los del banco o acreedor, has ido dejando pasar los plazos y no has hecho nada y han pasados más de tres años. Al no pagar la hipoteca, está será ejecutada y la vivienda saldrá a subasta pública, sino está ya en ese trámite. Has ido pasando todo a los familiares de tu pareja fallecida, pero no tendrías que haberlo hecho así, ahora me parece muy tarde. El acreedor no te va a hacer ningún contrato, no está obligado a ello, si es el adjudicatario de la finca, que es muy posible que lo sea otro, si es interesante la compra. Por otro lado y como lo cuentas, estoy seguro que tampoco has pagado los IBIs, ni las cuotas a la CCPP, con lo que has producido más cargas a la finca, que alguien tendrá que pagar. Lo mejor que puedes hacer es ver la situación de la finca en la actualidad, pidiendo una nota simple en el registro de la propiedad y en ella vendrá si ya está ejecutada la hipoteca. Los posibles herederos lo serán si cumplen con las condiciones legales para serlo y tendrán que asumir las deudas que tenga la vivienda y si la hipoteca está ya ejecutada, pagarla en su integridad, cosa no fácil, ya que se han producido muchos intereses de mora, gastos y costas judiciales. Por mi experiencia esa vivienda está ya perdida para ti y para los posibles herederos. Ve preparando el mudarte de lugar. El tiempo que te queda, en la que hasta ahora ha sido tu morada, lo puedes saber pidiendo la nota simple y acercándote por el juzgado pertinente que lleva la ejecución hipotecaria, explicándole al/a funcionario/a lo que pasa. Soy subastero. Saludos.

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mfmelo 05/12/17 16:39

Ha respondido al tema Embargo del 50% de una vivienda

1º.- Vuelvo a repetir que me parece raro que salga sólo el 50% de una ejecución hipotecaria, no digo que no lo hayan hecho nunca, pero serán 1/1.000.000, ya que el banco se queda desprotegido. 2º.- Desde el primer momento en que pujo e intento adjudicarme ese 50% estoy entrando en un proindiviso que tendremos que resolver, si me lo adjudico, por las buenas o por las malas y suele ganar siempre el que más cash tenga. 3.- La esposa tiene derecho de mejora y se puede poner en el lugar del adjudicatario y dar lo mismo que él, pero ha de tener los dineros para ejercer el derecho. 4.- Después hay que dar traslado a la parte acreedora por si le interesa mejorar dando más del 60% del 50% que sale, por ser vivienda habitual, ya que la reclamación total incluida previsión para intereses, gastos y costas la han cubierto el adjudicatario y no procede que se lo quede por esa deuda. 5.- Después están los acreedores posteriores que tembién puenen ejercer sus derechos y pagar la deuda. 6.- Hay dos opciones: A: no hacen nada y esperan la terminación de la subasta y como copropietario ejerzo derecho preferente.Artículo 1521 CCE. El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Artículo 1522 CCE El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. B: Participa ofreciendo siempre más del 70% y ofrezco pagar a plazos con garantía suficientes 670.3 LECiv. En la A, han de tener la cantidad preparada, en la B parte de la cantidad y además ofrecer garantías suficientes.

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mfmelo 02/12/17 10:55

Ha respondido al tema Embargo del 50% de una vivienda

Lo de pocos postores dependerá del precio de la subasta y del bien. A mi en principio los proindivisos me encantan y la razón es porque los copropietarios miran mas por sus cuitas personales que por el bien en litigio y mientras ellos se pelean yo intento llevarme la pieza. En un principio sólo he de poner el 5% del valor de tasación. Los proindivisos los carga el diablo y nunca sabes en que pueden acabar, pero para el tercero ajeno puede ser una buena oportunidad. Saludos.

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mfmelo 02/12/17 10:49

Ha respondido al tema Embargo del 50% de una vivienda

¿pueden subastar la casa? Si, tu 50% por supuesto. ¿pueden echar a mi mujer? En un principio No, pero el adjudicatario será copropietario y habrá de llegarse a un acuerdo por las buenas o por las malas. El tiempo que esté viviendo en la casa, al menos que lleguen a un acuerdo amistoso, le podrá reclamar un alquiler por su 50%, después si sigue sin haber un acuerdo se irá a los tribunales para disolver el proindiviso (cosa común) y la finca toda saldrá a subasta pública, con las condiciones que establezcan las partes de mutuo acuerdo y sino lo hay con las condiciones generales que establece la LECiv. El que salga la finca a subasta en principio es la mejor opción para vosotros, ya que tu mujer al ser copropietaria podrá hacer uso de su derecho de mejora y quedarse la vivienda (50%) por el valor que hayan ofrecido en la subasta y de esta forma hacerse con el 100% a un precio razonable, debiendo aún la hipoteca sobre el otro 50%. Tu mujer no ha de participar en la subasta a priori, pero si debe estar consignada por si el bien llega al 70% del valor de tasación, ya que entonces la cosa se complica, al aplicar la LECiv 670.1, pero no pierde el derecho de adquisición preferente, sólo tendreis que hacerselo saber al juzgado en el plazo más breve posible. Te voy a decir algo que no suelo decir sobre las subastas y que en tu caso se puede aplicar y que te salga todo bien: La parte actora (acreedora, el banco) también cuenta en todo esto. Si quieres hacer una jugada maestra tu mujer debería participar en la subasta y pujar desde un principio ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación e ir subiendo las pujas que se vayan haciendo, siempre lo mínimo posible y quedar al final adjudicataria. Cuando haya terminado la subasta, tener preparado un escrito dirigido al juzgado ofreciendo pagar lo ofrecido en un plazo de 30 años, diciendo la cifra que pagarás todos los meses y poniendo como garantías de solvencia o cobro el otro 50% de la vivienda, artículo 670.3 LECiv. Dicho todo lo anterior, sin ver la certificación registral de la hipoteca no puedo hacer otras conjeturas, me extraña mucho que la hipoteca afecte sólo al 50%. Si la hipoteca es anterior a la división de bienes conyugales lo que saldrá será el 100%, los bancos no suelen hacer hipotecas a los 50%, pero hay casos para todo. Saludos.

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mfmelo 02/12/17 10:26

Ha respondido al tema Duda condiciones agencia para venta casa

Yo compro y vendo todo tipo de fincas en toda España. Si es próxima la vendo con mis medios y mi publicidad, admitiendo por supuesto la intermediación de agencias y si hace falta dándoles un juego de llaves. Si es muy lejana busco a agencias del lugar, pero jamás les daré nada en exclusivas. Si hay en el municipio tres agencias a las tres les ofrezco la venta y les entrego las llaves del inmueble, por mi parte yo también lo publicto y pongo los precios que ellos hayan puesto y como no puedo ir a enseñar el inmueble paso la visita a una de las agencias. Hay agencias que son muy activas y al final por experiencia son las que terminan vendiendo, en las tres últimas ventas efectuadas han sido ellas las que lo han hecho. Yo no pierdo nada, pongo mis precios y ellas los suyos. El dar exclusivas a un agencia no te favorece en nada y te perjudica en todo. Ellas no tienen al cliente a priori, al menos que sea un chollo y entonces si tienen a inversores esperando, pero ha de ser un precio por el 50% del valor real del mercado, yo suelo comprar también de esa forma, pero al 40% si tienen mucha prisa. Si te coje muy lejos la venta y tienes que hacer uso obligado de las agencias, ellas si te hacen un montón de gestiones necesarias para que la venta se lleva a buen término, pero sin exclusivas. Saludos

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mfmelo 05/06/15 13:33

Ha respondido al tema No puedo hacer frente a la hipoteca

Soy subastero y estoy totalmente, como no podía ser de otra forma, con la solución que plantea Tristán y Jotaerre (el segundo es letrado). Saca a subasta pública el 50% de tu ex y conserva el otro 50% tuyo por la deuda que tiene contigo por haber estado pagando tú su parte, más los gastos de abogado y procurador, e intereses, gastos y costas del procedimiento; a esta subasta no va a ir nadie y te puedes adjudicar la parte de tu ex por lo que se te debe. Si por cualquier causa rara, fuese alguien a la subasta y se lo adjudica, tú como copropietaria puedes quedártelo por la cantidad que den. Cuando se haya acabado la subasta pide como parte actora que eres "cesión de remate a tercero" y lo menos en el 50% de tu ex, no te va a costa pagar los ITPAJD. Y ten en cuenta que te han asesorado dos de los mejores en estos asuntos: Jotaerre y Tristán el subastero. Saludos.

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