Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 19/02/26 18:56

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Os paso mis conclusiones para el proyecto de Figueira da Foz después de analizar las respuestas dadas por Wecity en el chat. RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO FIGUEIRA DA FOZ (BOAT CAIS) ANÁLISIS FINANCIERO | Concepto | Importe | Financiación solicitada (1ª fase) | 1.500.000 € | Interés anual | 12% | Plazo | 12 meses + 6 de prórroga | Aportación promotor (declarada) | 1.343.876 € | Coste total (suelo + obra) | 2.770.000 € | Valor actual según tasación | 2.693.500 € | Valor futuro (obra terminada) | 5.224.000 € | LTV 1ª disposición | 26,14% | LTV final | 47,86% | Loan to Cost (LTC) | 90,25% | TIR del proyecto | 28,03% | Rating asignado | A (Alta)FORTALEZAS Garantía hipotecaria de primer grado: La hipoteca cubre el 169% del principal, lo que da un colchón muy amplio. En caso de impago, los inversores tienen una garantía real sobre los inmuebles. Según las respuestas de la plataforma, el usufructo se cancelará (o ya se ha cancelado) en unidad de acto con la compraventa, lo que permitiría constituir la hipoteca libre de cargas.LTV muy bajo: El préstamo de 1,5M supone solo el 26% del valor actual del activo y el 47% del valor futuro. Esto significa que aunque el proyecto se devaluara, la garantía seguiría cubriendo la deuda. Además, según la respuesta 16, el LTV final se mantendrá en el 47,86% incluso si se activa la segunda fase de financiación (hasta 2,5M), ya que el valor de tasación final (5,22M) es muy superior.Poder irrevocable de venta: Si hay impago, el agente de garantías puede vender el activo directamente, sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria. La respuesta 22 confirma que esta figura ("mandato in rem propriam") está consolidada en el derecho portugués y permite una comercialización ágil del activo.Cuenta escrow con liberación controlada: El dinero no se entrega todo al promotor. Se deposita en una cuenta y se libera según avanza la obra, previa verificación por una entidad independiente. La respuesta 20 añade que habrá monitorización externa mensual del grado de avance.Precio de venta competitivo: El precio medio por m² del proyecto (2.801 €) está un 8,6% por debajo de la media de la zona (3.066 €), lo que facilita la venta de las unidades. La respuesta 25 confirma que el proyecto se dirige a compradores locales, segunda residencia e inversores institucionales, respaldado por estudios de demanda.Ubicación privilegiada: En pleno centro de Figueira da Foz, zona consolidada con alta demanda residencial y turística.Contratos de obra a precio cerrado: Según la respuesta 21, las obras se rigen por contratos EPC (Engineering, Procurement and Construction) a precio cerrado, lo que minimiza el riesgo de desviaciones presupuestarias.Umbral mínimo en venta forzosa: La respuesta 23 indica que el poder de venta estipula un umbral mínimo que cubre el principal prestado más los intereses devengados, protegiendo al inversor incluso en un escenario de liquidación rápida.DEBILIDADES Y RIESGOS (CON DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS) LICENCIA DE OBRAS: SIGUE SIN CONCEDERSE (RIESGO CRÍTICO)- Discrepancia: La web del proyecto afirmaba que la licencia "ya ha sido solicitada". La tasación de GESVALT (enero 2026) decía que las obras carecían de licencia. La plataforma confirma en sus respuestas que la licencia sigue en trámite, "eminente de ser emitida". - Explicación de la plataforma: Las obras previas (32%) se ejecutaron al amparo de la figura de "Comunicação Prévia" de la legislación portuguesa (RJUE), que permite labores de limpieza e intervenciones no estructurales. El promotor asume cualquier contingencia administrativa o sobrecoste. - Consecuencia: La licencia no está concedida. "Eminente" no es "concedida". El riesgo de paralización por parte del ayuntamiento persiste hasta que no se publique en el diario oficial. Aunque la explicación de las obras previas es razonable, habría que verificar que las actuaciones realizadas (estructura, cubierta) encajan realmente en la figura de "Comunicação Prévia". La promesa de que el promotor asume multas choca con su debilidad patrimonial (ver punto 4). USUFRUCTO: DICEN QUE ESTÁ CANCELADO, PERO SIN PRUEBAS (RIESGO CRÍTICO)- Discrepancia: Las notas simples del registro (agosto 2025) mostraban un usufructo vigente a favor de terceras personas. Ni la tasación ni la web del proyecto mencionaban este hecho. - Explicación de la plataforma: En la respuesta 18 afirman rotundamente: "la renuncia y cancelación del usufructo ya ha sido registrada en Unidad de Acto, garantizando la plena propiedad para la constitución de la hipoteca". Añaden que la compraventa y la cancelación se realizarán (o ya se realizaron) simultáneamente con la firma del préstamo. - Consecuencia: Es la primera vez que lo afirman con tanta rotundidad. Si es cierto, es la mejor noticia de todas. Sin embargo, no aportan prueba documental (nota simple actualizada, escritura de cancelación). Dada la importancia capital de este punto, sería necesario ver el registro actualizado para darlo por bueno. Además, hay una contradicción entre la respuesta 1 (la compraventa se hará en el futuro) y la respuesta 2 (el inmueble ya es propiedad del promotor). Esta falta de claridad no invita a la confianza ciega. CONTRADICCIÓN EN LA PROPIEDAD ACTUAL- Discrepancia: La respuesta 2 afirma: "En este momento, el inmueble ya es propiedad del promotor". Sin embargo, la respuesta 1 dice que la compraventa se elevará a público en unidad de acto con la firma del préstamo. - Explicación de la plataforma: No hay una explicación que concilie ambas respuestas. - Consecuencia: Ambas respuestas no pueden ser ciertas a la vez. Si ya es propiedad, debería estar inscrito. Si no lo está, es que aún no lo es. Esta contradicción resta credibilidad y obliga a preguntar: ¿está o no está inscrita la propiedad a nombre de HUUS2ATLANTIC? Mientras no se aclare, el riesgo sobre la titularidad sigue siendo muy alto. DEBILIDAD FINANCIERA DEL PROMOTOR (RIESGO CRÍTICO)- Discrepancia: Los estados financieros de HUUS2ATLANTIC mostraban un patrimonio neto de solo 2.395 € en 2024, pero el proyecto requiere una "aportación del promotor" de 1,34M. - Explicación de la plataforma: La financiación previa de 704.000 € era con una empresa extranjera, socia del promotor, y se cancelará con el préstamo. Los 1,34M de aportación del promotor se destinaron a la entrada de compra, costes técnicos y obra ejecutada (641.445 €). En caso de sobrecostes, el promotor debe inyectar capital adicional (respuesta 17). - Consecuencia: Sigue sin explicarse de dónde sacará el promotor dinero fresco si hay desviaciones, dado su exiguo patrimonio. La respuesta 17 es correcta contractualmente, pero en la práctica, si no tiene fondos, el proyecto se pararía o habría que ampliar el préstamo, empeorando el LTV. Es una promesa vacía si no se demuestra solvencia. FISCALIDAD: EL INVERSOR SE LAS ARREGLA SOLO (RIESGO PARA LA RENTABILIDAD NETA)- Discrepancia: El convenio de doble imposición España-Portugal establece una retención del 15%, pero en la práctica puede aplicarse el 25% si no se gestiona correctamente. - Explicación de la plataforma: El promotor presentará los modelos fiscales según residencia (respuesta 12). Pero si Hacienda portuguesa retiene el 25%, la recuperación del 10% es cosa del inversor: "ni el promotor ni wecity se encargan de realizar este tipo de trámites" (respuesta 13). La rentabilidad publicada es bruta. - Consecuencia: La respuesta 13 es muy fría y poco colaborativa. Básicamente te dicen "búscate la vida". Esto significa que, en la práctica, muchos inversores pueden acabar con una rentabilidad real del 9% si no reclaman o si el proceso es farragoso. Es un riesgo real que debe tenerse en cuenta al calcular la TIR esperada. AUSENCIA DE PREVENTAS (RIESGO COMERCIAL)- Discrepancia: El rating otorgaba una calificación "C" (muy cuestionable) al porcentaje de ventas formalizadas. - Explicación de la plataforma: No hay unidades vendidas ni reservadas (0/20). Se esperará a tener la licencia para iniciar la comercialización. El rating ya reflejaba esto. - Consecuencia: Es comprensible, pero todo el peso de la devolución del préstamo recae en ventas futuras en un plazo de 12-18 meses. Si el mercado se enfría, el pago se retrasará. Al menos, el precio es competitivo y hay un colchón de LTV. PROCESO DE IMPAGO LARGO- Discrepancia: El contrato establece un procedimiento de reclamación extrajudicial que puede alargarse meses antes de ejecutar la garantía. - Explicación de la plataforma: El poder de venta es ágil y está consolidado en Portugal. El umbral mínimo de venta protege al inversor. - Consecuencia: Sigue sin darse una estimación de plazos reales (¿meses? ¿un año?). El colchón del LTV es bueno, pero la liquidez no es inmediata. AUTOMEDICIÓN DE LA OBRA (32%)- Discrepancia: El 32% ejecutado corresponde a la parte "barata" de la obra. Falta lo más caro (instalaciones y acabados). - Explicación de la plataforma: El porcentaje corresponde al último hito certificado. Las obras mantienen el avance. El calendario de 12 meses es realista y habrá monitorización externa mensual. Hay contratos EPC a precio cerrado. - Consecuencia: El riesgo de desviación en la fase de acabados (la más cara) sigue presente, aunque los contratos EPC ayudan a mitigarlo. La monitorización externa es una buena práctica. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Las respuestas de la plataforma despejan algunas dudas importantes, pero dejan otras sin resolver y generan nuevas contradicciones. Lo que queda razonablemente claro: La obra ejecutada (32%) la pagó el promotor con fondos propios.La financiación previa de 704.000 € era con un socio extranjero y se cancelará para liberar la hipoteca a favor de los inversores.El LTV se mantendrá en el 47,86% incluso con la segunda fase de financiación.Hay contratos de obra a precio cerrado y monitorización externa.El poder de venta tiene un umbral mínimo que protege el capital y los intereses.Lo que sigue siendo una incógnita o una contradicción: La licencia no está concedida. Sigue siendo un riesgo real hasta que no se publique.El usufructo: Afirman que ya está cancelado, pero no aportan prueba documental.Además, hay contradicción entre si la compraventa ya se ha hecho o se hará en el futuro.La debilidad patrimonial del promotor no se resuelve con promesas contractuales. Si no tiene dinero, los sobrecostes los pagarán los inversores (vía ampliación) o se paralizará la obra.La fiscalidad: La respuesta sobre la retención es muy mala. El inversor está solo para recuperar el 10%. Esto puede reducir la rentabilidad real de forma significativa para quien no esté dispuesto a pelearse con Hacienda portuguesa.CONCLUSIÓN El proyecto es financieramente sólido sobre el papel (LTV muy bajos, garantías robustas, precio competitivo, contratos de obra cerrados). Los números invitan al optimismo. Sin embargo, los riesgos no son financieros, sino legales, registrales y de ejecución. La plataforma ha respondido, pero no ha aportado las pruebas documentales que disiparían todas las dudas: licencia concedida, nota simple actualizada sin usufructo, escritura de compraventa inscrita. La contradicción sobre si el inmueble es ya propiedad del promotor o se comprará en el futuro resta credibilidad. Inversión de alto riesgo, no apta para inversores conservadores. El 12% de interés premia un riesgo que es real y tangible. Las garantías existen, pero su ejecución sería larga y costosa si los problemas legales no se resuelven primero. Invertir aquí es apostar a que: El ayuntamiento concederá la licencia (a pesar de las obras ya realizadas sin permiso).El usufructo está efectivamente cancelado (aunque no se haya visto la prueba).La contradicción sobre la propiedad se resuelve a favor de la versión más optimista.El promotor, a pesar de su debilidad patrimonial, encontrará fondos si hay sobrecostes.Son muchas condiciones para una inversión que, aunque bien estructurada contractualmente, descansa sobre unos cimientos jurídicos que aún no se han mostrado con total transparencia. Recomendación: Solo para inversores con alta tolerancia al riesgo y que asuman que, en el peor de los casos, podrían perder el 100% del capital y esperar años para recuperarlo vía ejecución hipotecaria. Para inversores que necesiten liquidez o no estén dispuestos a litigar en Portugal, no es recomendable. A mi personalmente me echa totalmente para detrás el “búscate la vida” en cuanto a la gestión de la devolución del exceso de retención fiscal por parte de la agencia portuguesa, por experiencia sé que es difícil y si consigues que te lo devuelvan después de trámites engorrosos tardaría muchísimo. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se basa en la documentación pública del proyecto y en las respuestas facilitadas por la plataforma de financiación participativa. No constituye asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de formar su propia opinión y de tomar sus decisiones de manera informada, asumiendo los riesgos asociados. Este documento no garantiza la veracidad absoluta de los datos proporcionados por terceros ni la evolución futura del proyecto.

Sparrow In Jail 19/02/26 04:10

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Por si interesa, mi due dilligence para el proyecto FIGUEIRA DA FOZ (BOAT CAIS) ANÁLISIS FINANCIERO | Concepto | Importe | Financiación solicitada (1ª fase) | 1.500.000 € | Interés anual | 12% | Plazo | 12 meses + 6 de prórroga | Aportación promotor | 1.343.876 € | Coste total (suelo + obra) | 2.770.000 € | Valor actual según tasación | 2.693.500 € | Valor futuro (obra terminada) | 5.224.000 € | LTV 1ª disposición | 26,14% | LTV final | 47,86% | Loan to Cost (LTC) | 90,25% | TIR del proyecto | 28,03% | Rating asignado | A (Alta)FORTALEZAS Garantía hipotecaria de primer grado: La hipoteca cubre el 169% del principal, lo que da un colchón muy amplio. En caso de impago, los inversores tienen una garantía real sobre los inmuebles.LTV muy bajo: El préstamo de 1,5M supone solo el 26% del valor actual del activo y el 47% del valor futuro. Esto significa que aunque el proyecto se devaluara, la garantía seguiría cubriendo la deuda.Poder irrevocable de venta: Si hay impago, el agente de garantías puede vender el activo directamente, sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria.Cuenta escrow con liberación controlada: El dinero no se entrega todo al promotor. Se deposita en una cuenta y se libera según avanza la obra, previa verificación por una entidad independiente.Precio de venta competitivo: El precio medio por m² del proyecto (2.801 €) está un 8,6% por debajo de la media de la zona (3.066 €), lo que facilita la venta de las unidades.çUbicación privilegiada: En pleno centro de Figueira da Foz, zona consolidada con alta demanda residencial y turística.DEBILIDADES Y RIESGOS FALTA DE LICENCIA MUNICIPAL (RIESGO CRÍTICO) Discrepancia: La web del proyecto afirma que la licencia "ya ha sido solicitada en fecha 30 de Diciembre de 2025". Sin embargo, la tasación de GESVALT, de enero de 2026, dice textualmente: "Las obras en curso carecen de licencia municipal, no habiendo sido presentados los documentos referentes a aprobación de proyectos, licencia de construcción o documentación que lo sustituya".Consecuencia: Las obras se han ejecutado hasta un 32% sin licencia. Esto es ilegal. El ayuntamiento puede paralizar la obra, imponer multas cuantiosas, e incluso ordenar la demolición de lo construido si no es legalizable. Hasta que no se conceda la licencia, el proyecto está en el aire. La tasación entera se basa en la asunción de que la licencia se obtendrá, pero no es un hecho.EXISTENCIA DE USUFRUTO NO CANCELADO (RIESGO CRÍTICO) Discrepancia: Las Notas Simples del registro de la propiedad muestran que sobre los inmuebles existe un derecho de usufructo a favor de terceras personas. Ni la tasación ni la web del proyecto mencionan este hecho.Consecuencia: Los propietarios actuales de los inmuebles (las personas físicas que aparecen en el registro) son "nudos propietarios". No tienen el pleno dominio de los inmuebles mientras viva el usufructuario. Para que la empresa promotora (HUUS2ATLANTIC) pueda adquirir la plena propiedad y, posteriormente, constituir una hipoteca de primer grado válida y vender las 20 unidades sin cargas, ese usufructo debe estar extinguido. El préstamo de WECITY se destina, según la web, a financiar "parte de la adquisición y obra". Esto implica que la compra de los inmuebles por parte de la promotora aún no se ha completado o no está inscrita. Si el usufructo no se cancela antes o simultáneamente a la compraventa, la promotora adquiriría los inmuebles con la misma carga, haciendo inviable la operación.CONTRADICCIÓN ENTRE PROPIEDAD Y EJECUCIÓN DE OBRA (RIESGO CRÍTICO) Discrepancia: La promotora (HUUS2ATLANTIC) no es la propietaria registral de los inmuebles (las notas simples están a nombre de personas físicas). Sin embargo, según el auto de medición, ya se ha ejecutado un 32% de la obra (490.000 €). Esto plantea una pregunta fundamental: ¿con qué derecho y con qué dinero se ha realizado esa obra si la promotora aún no es dueña?Posibles explicaciones y sus consecuencias: Opción A (La compraventa ya se hizo pero no está inscrita ni pagada): Los propietarios vendieron a la promotora mediante contrato privado, pero la escritura no se ha elevado a público ni inscrito porque falta pagar parte del precio. La promotora estaría actuando como dueña (haciendo obras) sin serlo legalmente. Si la operación se cae, el dinero de la obra (y el de los inversores iniciales) estaría perdido. Opción B (La compraventa no se ha hecho y la obra la pagan los dueños): Los propietarios actuales han sido quienes han financiado el 32% de la obra. HUUS2ATLANTIC solo aparece ahora para comprar el inmueble ya parcialmente rehabilitado. En este caso, habría que aclarar de dónde sale la "aportación del promotor" de 1,34M y si parte de ese dinero se destinará a reembolsar a los dueños por la obra ya hecha.Opción C (La promotora hace obras con permiso de los dueños pero sin ser dueña): HUUS2ATLANTIC ha llegado a un acuerdo privado con los propietarios para iniciar las obras con la condición de comprar después. Si el acuerdo se rompe, los dueños se quedan con la obra hecha gratis y la promotora pierde la inversión. Sin garantías registrales, es un riesgo enorme.DEBILIDAD FINANCIERA DEL PROMOTOR Dato: El patrimonio neto de HUUS2ATLANTIC en 2024 era de solo 2.395 €. La empresa depende exclusivamente de este proyecto para sobrevivir.Consecuencia: Si el proyecto se retrasa o surgen sobrecostes, el promotor no tiene capacidad financiera para responder. Cualquier problema deberá ser asumido por los inversores o resuelto mediante la ejecución de la garantía.AUTOMEDICIÓN DE LA OBRA (31,6%) Análisis: El 32% de obra ejecutada es real, pero corresponde a la parte "barata" de la construcción: demolición, estructura y cubierta. Falta por hacer el 68% restante, que es la parte más cara y compleja: instalaciones (electricidad, fontanería, climatización) y acabados (pavimentos, cocinas, baños, pintura).Consecuencia: El riesgo de sobrecostes y retrasos es elevado. El dinero que queda por invertir (1.060.000 € según el auto de medición) deberá cubrir las partidas más costosas. ALTO APALANCAMIENTO (LTC 90,25%) Análisis: El promotor apenas aporta un 10% del coste total del proyecto (270.000 € de los 2,77M). El 90% restante lo ponen los inversores de WECITY.Consecuencia: El promotor tiene poco "piel en el juego". Si el proyecto se tuerce, su pérdida es pequeña comparada con la de los inversores. Esto puede reducir su incentivo para resolver problemas complejos (como la licencia, el usufructo o los acuerdos con los propietarios).AUSENCIA DE PREVENTAS Dato: El rating asignó una calificación "C" (muy cuestionable) al porcentaje de ventas formalizadas. No hay ninguna unidad vendida.Consecuencia: La devolución del préstamo depende de que se vendan 20 unidades en un plazo de 12-18 meses. Si el mercado se enfría o la promoción no tiene la acogida esperada, el pago se retrasará y habrá que ejecutar la garantía o reestructurar la deuda.PROCESO DE IMPAGO LARGO Análisis: El contrato establece un procedimiento de reclamación extrajudicial que puede alargarse meses (60 días de espera, votaciones, plazos de subsanación) antes de iniciar la ejecución hipotecaria.Consecuencia: Si el promotor no paga, los inversores no recuperarán su dinero de forma inmediata. Habrá un proceso de negociación y votación que puede demorar la recuperación del capital.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA El proyecto FIGUEIRA DA FOZ presenta una rentabilidad atractiva (12% en 12-18 meses) y unas garantías sólidas sobre el papel (hipoteca de primer grado con bajo LTV, poder de venta, cuenta escrow). Los números financieros, vistos en conjunto, invitan al optimismo. Sin embargo, los riesgos no son financieros, sino legales y estructurales, y son de tal magnitud que deberían hacer reflexionar a cualquier inversor. La licencia de obras es el oxígeno del proyecto. Sin ella, no existe legalmente. Que se haya construido un 32% sin licencia no es un tecnicismo, es una infracción urbanística grave. Confiar en que "ya está solicitada" es un acto de fe, no una certeza jurídica. El ayuntamiento puede paralizar la obra en cualquier momento.El usufructo es una losa sobre la propiedad. Existe un derecho real de usufructo a favor de terceras personas que no aparece mencionado en ningún documento comercial. Para que la operación sea viable, ese usufructo debe extinguirse antes o durante la compraventa a la promotora. Si no se cancela, la hipoteca podría ser de menor rango y las ventas futuras, imposibles.La contradicción entre propiedad y obra es incomprensible sin más datos. No se entiende cómo se ha podido ejecutar el 32% de la obra si la promotora no es dueña de los inmuebles y, según la web, aún necesita financiación para adquirirlos. Esta falta de claridad sobre la situación jurídica actual del activo es, probablemente, el mayor de todos los riesgos.El promotor es financieramente muy débil. Su patrimonio de 2.395 € significa que, si algo sale mal, no podrá aportar ni un euro más. Toda la responsabilidad recaerá sobre el activo y, por tanto, sobre los inversores.CONCLUSIÓN Inversión de alto riesgo, no apta para inversores conservadores. El 12% de interés premia un riesgo que es real y tangible. Las garantías existen, pero su ejecución sería larga y costosa si los problemas legales y de titularidad no se resuelven primero. Invertir aquí es apostar a que: El ayuntamiento concederá la licencia (a pesar de las obras ya realizadas sin permiso).Los usufructuarios renunciarán a su derecho (sin que se especifique cómo ni cuándo).La situación entre los propietarios actuales y la promotora está clara y legalmente resuelta, permitiendo que esta última adquiera la plena propiedad.El promotor gestionará correctamente la fase más cara de la obra sin desviaciones.Son muchas condiciones para una inversión que, aunque bien estructurada contractualmente, descansa sobre unos cimientos jurídicos muy endebles. Recomendación: Solo para inversores con alta tolerancia al riesgo y que asuman que, en el peor de los casos, podrían perder el 100% del capital y esperar años para recuperarlo vía ejecución hipotecaria. Antes de invertir, sería imprescindible obtener respuestas claras a las preguntas que se plantearán en el chat (son muchas y aquí sería muy largo, las podréis ver allí) DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl análisis y las preguntas aquí recogidas son fruto de un estudio personal basado en la documentación pública del proyecto. No constituyen asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de formar su propia opinión y de tomar sus decisiones de manera informada, asumiendo los riesgos asociados.

Sparrow In Jail 18/02/26 19:49

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Me ha llegado este correo: | En Urbanitae trabajamos para ofrecerte las mejores oportunidades de inversión, y sabemos que muchas se financian en muy poco tiempo, lo que dificulta la participación de todos los inversores interesados. Por eso, hemos lanzado una nueva funcionalidad que te permite solicitar tu inversión en proyectos que ya se han financiado al 100%. Si durante el plazo legal de reflexión se libera capital por desistimiento, tu inversión podrá ejecutarse automáticamente. | ¿Cómo funciona? En la página del proyecto ya financiado, solicita tu inversión, indicando la cantidad que deseas invertir y acepta las condiciones. Si se libera ticket, el sistema ejecuta automáticamente las solicitudes por orden de llegada, siempre que haya saldo suficiente en el wallet. Una vez ejecutado, te llegará un email confirmando tu inversión.Descubre cómo funciona y todos los detalles en nuestro blog: Leer el artículoSi tienes cualquier duda o sugerencia puedes ponerte en contacto con nosotros a través del correo contacto@urbanitae.com, o en el teléfono 911 23 25 22. Un saludo, El equipo de UrbanitaeMuchas ganas tienes que tener para dejar el dinero inmovilizado en la wallet por si alguien renuncia, lo veo en todo caso para unos días y luego retirarlo.

Sparrow In Jail 18/02/26 19:45

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo las plusvalías después de todo lo que se ha hablado por aquí ni las miro.

Sparrow In Jail 18/02/26 17:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Eso es nuevo, yo hice una la semana pasada y entró inmediata.

Sparrow In Jail 17/02/26 02:07

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Entonces deberían hacer un ampliación para que los inversores cubran su parte, a mi ese proyecto no me convenció y no entre, afortunadamente.

Sparrow In Jail 16/02/26 23:16

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches,Sólo han votado positivo el los inversores que tenían asignado el 43.66% de la inversión, esos se mantienen, ahora sale para el 56,34% restante. Pues para tener que volver a sacarlo y que la mayoría se hayan echado para detrás ha debido de cambiar a bastante peor.

Sparrow In Jail 16/02/26 23:03

Ha respondido al tema Wecity

ANÁLISIS FINAL DEL PROYECTO SEVILLA-RIOJA (FASE II) TRAS LAS RESPUESTAS FACILITADAS ANTE LAS PREGUNTAS El proyecto sale mañana y no hay posibilidad de obtener más documentación. La decisión debe tomarse con la información actualmente disponible. Este análisis se centra en valorar si, con lo que hay hoy sobre la mesa, la inversión es recomendable o no. RESUMEN DE LA SITUACIÓN DOCUMENTAL ACTUAL Documentación disponible y analizada: Certificado resumen de tasación de TINSA (SE-03962/25) con valor de 1.430.770 € para los apartamentos. Informe de tasación completo de TINSA (mismo expediente). Nota Simple del Registro de la Propiedad de Sevilla nº 8 de agosto de 2025 que muestra la propiedad dividida en nueve personas y un usufructo vigente del 20%. Informe favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico de junio de 2025. Licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla en julio de 2025. Proyecto Básico visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla en agosto de 2025. Informe de rating de Moore Ibérica con calificación AAA. Dossier descriptivo de la oferta en wecity con los valores de tasación de 2.314.965 € y 2.982.468 €. Contrato de Préstamo. Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión. Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales con superficie de 962 m². Contrato de Mandato con wecity. Contrato de Mandato Indirecto con el Agente de Garantías. Las respuestas de wecity y el promotor a las preguntas planteadas. Documentación pendiente NO disponible a día de hoy: Segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que justifique el valor del local comercial. Escritura de compraventa que acredite la adquisición del inmueble por el promotor. Nota simple actualizada posterior a la inscripción de la compraventa y la hipoteca. Documentación sobre los otros proyectos mencionados como fuente de repago. VALORACIÓN DE LAS RESPUESTAS A LA LUZ DE LA DOCUMENTACIÓN EXISTENTE Las respuestas recibidas deben ser valoradas no como sustitutos de la documentación, sino como declaraciones del promotor y la plataforma. En un contexto de falta de tiempo, lo único que tenemos es si esas respuestas son creíbles y coherentes con los documentos que sí están disponibles. Respuesta sobre la propiedad y el usufructo: El promotor afirma que el usufructo quedó extinguido con la compraventa y que tanto esta como la hipoteca están pendientes de despacho. Esta respuesta es verosímil, pero no hay documento que lo acredite. La nota simple de agosto de 2025 muestra la situación contraria. Sin la escritura o una nota simple actualizada, el riesgo de que la garantía no sea plena existe y es real. Respuesta sobre las tasaciones: Afirman que existen dos tasaciones y que la suma de ambas da el valor total. Es la única explicación razonable para la discrepancia, y es coherente con el certificado de TINSA que menciona un informe complementario. Sin el documento, no podemos verificarlo, pero la explicación en sí misma es lógica. Respuesta sobre la superficie: Explican la diferencia entre registro y catastro. Es técnicamente correcto y la consulta catastral aportada lo confirma. Esta respuesta es satisfactoria y coherente con la documentación. Respuesta sobre el local comercial: Confirman que la hipoteca incluye el local y que el promotor adquiere la totalidad. Es coherente con la nota simple que describe la finca como una única unidad registral sin división horizontal. La respuesta es positiva y creíble. Respuesta sobre la fuente de repago: Admiten que no hay compromiso bancario y que dependen de la venta de otros proyectos o de conversaciones. Esta es la respuesta más débil y la que menos seguridad aporta. No hay ningún documento que respalde la existencia de esos otros proyectos ni su estado de venta. Respuesta sobre la licencia turística: Aclaran que no es necesaria. Es coherente con la licencia de obras que ya hemos visto, que autoriza el cambio de uso a terciario hotelero. Respuesta satisfactoria. Respuesta sobre el presupuesto: Explican la diferencia entre PEM y presupuesto real. Es técnicamente correcto y coherente con las prácticas del sector. Respuesta satisfactoria. LO QUE TENEMOS Y LO QUE NO TENEMOS A DÍA DE HOY Lo que tenemos a favor: Una ubicación inmejorable en el centro de Sevilla. Todas las licencias urbanísticas en regla (obra y cambio de uso). Un proyecto técnico definido y visado. Una estructura de garantía jurídicamente sólida sobre el papel (hipoteca de primer grado, responsabilidad del 165%, poder irrevocable de venta). Un promotor que ha aportado 1.102.500 € de fondos propios, lo que demuestra compromiso. Una rentabilidad ofertada del 11,25% anual. Explicaciones razonables y coherentes para las principales discrepancias documentales. Lo que no tenemos y son riesgos reales a día de hoy: No tenemos la certeza de que la propiedad esté unificada y el usufructo extinguido. Solo tenemos la palabra del promotor. La nota simple dice lo contrario. No tenemos el segundo informe de tasación que justifique los 2,31 M€. Solo tenemos la palabra del promotor de que existe. No tenemos una fuente de repago concreta y documentada. Depende de otros proyectos que no conocemos y de conversaciones bancarias no vinculantes. No tenemos la inscripción registral de la hipoteca. Está pendiente de despacho, lo que significa que si ocurriera algún incidente antes de la inscripción, la garantía no sería efectiva. ANÁLISIS DE RIESGO CON LA DOCUMENTACIÓN ACTUAL Riesgo de propiedad y usufructo: Es el riesgo más grave. Si el promotor no ha conseguido unificar la propiedad y extinguir el usufructo, la garantía hipotecaria podría ser de menor valor o incluso estar viciada. La nota simple de agosto de 2025 es la única evidencia registral que tenemos y muestra una situación muy compleja. Confiar en que esta situación se ha resuelto sin ver el documento que lo acredita es un acto de fe. Riesgo de sobrevaloración del activo: Sin el segundo informe de tasación, no podemos confirmar que el local comercial valga los aproximadamente 884.000 € necesarios para alcanzar los 2,31 M€. Si el local valiera menos, el LTV real sería superior al publicado y el colchón de la garantía, menor. Riesgo de repago: Este es el segundo riesgo en importancia. Un préstamo a 11 meses sin una fuente de repago clara y documentada es intrínsecamente riesgoso. Confiar en que otros proyectos se vendan o en que conversaciones bancarias se materialicen no es una base sólida. Riesgo de inscripción registral: La hipoteca está pendiente de despacho. Esto es habitual, pero implica que hasta que no se inscriba, la garantía no es oponible a terceros. Si en ese período surgiera algún problema (otro embargo, otra carga), los inversores estarían en una posición débil. Puntos que SÍ están razonablemente cubiertos: La viabilidad urbanística está acreditada documentalmente. El proyecto técnico es sólido. La estructura legal de la inversión (contratos, mayorías, etc.) es la estándar y correcta. El presupuesto de obra es coherente. La licencia turística no es un problema. OPINIÓN FUNDAMENTADA ANTE EL CIERRE Con la información actualmente disponible, nos encontramos ante un proyecto dual: Por un lado, tiene unas bases físicas, urbanísticas y técnicas excelentes. Si todo lo que ha explicado el promotor es cierto y los trámites registrales se completan sin problemas, es una muy buena inversión con una garantía sólida y una rentabilidad atractiva. Por otro lado, los riesgos clave (propiedad, valoración real, repago) no están documentados. Dependen de la palabra del promotor y de que los procesos pendientes se resuelvan favorablemente. En un contexto de inversión, la prudencia aconseja no basar las decisiones en lo que alguien dice que va a pasar o que ya ha pasado sin papeles que lo acrediten. Los riesgos no documentados son los más peligrosos porque no se pueden evaluar objetivamente. Sin embargo, también es cierto que las explicaciones dadas son coherentes y razonables, y que el promotor tiene dinero puesto (1.102.500 €), lo que alinea sus intereses con los de los inversores. CONCLUSIÓN PARA LA TOMA DE DECISIÓN INMEDIATA Si usted es un inversor que prioriza la rentabilidad por encima de la certeza documental y confía en la palabra del promotor y en que los procesos registrales se resolverán favorablemente, esta puede ser una oportunidad atractiva. Los fundamentos del proyecto son buenos y las explicaciones a las discrepancias son lógicas. Si usted es un inversor que necesita ver los papeles que acreditan los puntos clave (propiedad unificada, tasación completa, fuente de repago) antes de poner su dinero, entonces NO debería invertir. Los riesgos son demasiado grandes para asumirlos sin la documentación que los respalde. Mi opinión personal es que, ante la falta de los documentos críticos y siendo la única evidencia registral disponible una nota simple que muestra una propiedad fragmentada y un usufructo vigente, el riesgo es superior a lo recomendable para una inversión prudente. Las explicaciones verbales no sustituyen a una nota simple actualizada o a una escritura de compraventa. Si decide invertir, hágalo con plena conciencia de que está asumiendo riesgos significativos que no están documentados y que su decisión se basa en la confianza en el promotor y en la coherencia de sus explicaciones, no en pruebas documentales. Si decide no invertir, estará renunciando a una posible rentabilidad del 11,25%, pero evitará la posibilidad de una pérdida total o parcial por problemas jurídicos o de repago no resueltos. En mi caso, con la información actual, no invertiría. Esperaría a tener los documentos que acrediten la propiedad unificada, la tasación completa y una fuente de repago concreta. Pero esa decisión implica perder la oportunidad, porque el proyecto cierra mañana. NOTA DE DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El análisis contenido en este documento se basa exclusivamente en la documentación que el inversor ha puesto a disposición y que ha sido listada. No se ha tenido acceso a información privilegiada, a los gestores del proyecto, ni a la totalidad de los documentos que serían deseables. Este análisis no constituye una auditoría ni una verificación independiente de los datos aportados por el promotor o por la plataforma. Este documento se ofrece únicamente con fines informativos y de debate entre inversores, y no debe ser interpretado como un asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propio análisis, considerando su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Las opiniones expresadas son las de la persona que realiza el análisis y pueden no ser compartidas por otros inversores o por la plataforma. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la posible pérdida total o parcial del capital invertido, la iliquidez de la inversión (dificultad para deshacer la posición antes del vencimiento), y la falta de garantías públicas (como el Fondo de Garantía de Depósitos). La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras. Cualquier decisión de invertir en este proyecto debe tomarse después de leer detenidamente toda la documentación legal y contractual, y de haber comprendido los riesgos asociados.

Sparrow In Jail 16/02/26 21:12

Ha respondido al tema Wecity

ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY Y LA NUEVA DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO VALENCIA GOYA3.1. Sobre el estado de la obra La discrepancia entre el 0% de la tasación (agosto 2025) y el 14% del dossier (enero 2026) queda resuelta con la aportación del certificado de obra de enero de 2026. Dicho certificado, que desglosa por capítulos el importe contratado y el porcentaje ejecutado, acredita un avance global del 14,59% con un importe ejecutado de 277.274,35 euros. Las partidas con mayor grado de ejecución son movimientos de tierras (61%), red de saneamiento (80%) y cimentaciones superficiales (81,45%), lo que es coherente con el inicio de una obra de estas características. Queda por tanto acreditado documentalmente el avance de la obra. 3.2. Sobre la titularidad registral La nota simple aportada, con fecha 28 de enero de 2026, confirma que la finca registral número 29074 (CRU 46051000648008) está inscrita a nombre de SUN HAVEN DEVELOPERS, S.L. en pleno dominio al 100%. Se resuelve así la principal incertidumbre sobre la garantía, ya que el promotor es ahora el titular registral y, por tanto, puede constituir la hipoteca a favor de los inversores. Las únicas cargas que aparecen son anotaciones por posible revisión del ITP/AJD, que son habituales en compraventas recientes. 3.3. Sobre la licencia de obras WECITY confirma que el cambio de titularidad de la licencia de obras ya se ha producido a favor de SUN HAVEN DEVELOPERS. Aunque no se ha aportado el documento administrativo que lo acredite, la respuesta es clara y coherente con el hecho de que el promotor ya sea titular registral y esté ejecutando la obra. 3.4. Sobre el contrato de préstamo Se ha facilitado el contrato de préstamo completo. Los aspectos más destacados son: El desembolso de los fondos está condicionado a la elevación a público de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca, lo que garantiza que los inversores contarán con la garantía desde el momento cero.La amortización es bullet (un solo pago a vencimiento), con posibilidad de prórroga de 6 meses a instancia del promotor, manteniendo el mismo tipo de interés.La amortización anticipada voluntaria solo puede realizarse tras los primeros 6 meses (obligado cumplimiento) y con una penalización del 5% de los intereses totales pendientes.Se establecen causas de vencimiento anticipado (incumplimiento de pago, falsedad de declaraciones, pérdida de licencias, falta de inscripción de la hipoteca en plazo, etc.).Las decisiones clave (vencimiento anticipado, ejecución de garantías, destitución del agente) requieren mayoría reforzada de inversores (más del 50% del importe del préstamo).Se regula un procedimiento de reestructuración en caso de previsión de impago, que requiere aprobación de los inversores y conlleva el otorgamiento de un poder irrevocable de venta a favor del agente de garantías.La responsabilidad hipotecaria alcanza el 177% del principal, un colchón adicional importante.3.5. Sobre el aparcamiento WECITY responde que la concesión de la licencia de obras implica la validación técnica por parte del Ayuntamiento de Valencia del cumplimiento de todas las ordenanzas, incluida la dotación de aparcamientos. Es una respuesta razonable y que cierra la cuestión. 3.6. Sobre la estrategia de salida WECITY reconoce que no hay acuerdos bancarios previos (lógico por el plazo de 18 meses), pero argumenta que el LTV y el flujo de caja son suficientes para atraer financiación bancaria. Además, plantea la venta del activo como alternativa, lo que diversifica las vías de salida sin perjudicar a los inversores. 3.7. Sobre el rating y el monitoreo El informe de rating elaborado por MOORE IBÉRICA CONSULTORES asigna una calificación global AA (Muy alta), basada en un 20% de análisis del promotor (AA), un 50% de análisis del proyecto (AAA) y un 30% de análisis del préstamo (A). Se trata de una calificación independiente y externa, lo que aporta credibilidad. En cuanto al monitoreo, se confirma que MOORE realizará el seguimiento de los fondos mediante un contrato de verificación, y que NURBEX elaborará informes técnicos trimestrales que se publicarán en el área privada del inversor. Esto garantiza un control independiente y transparente de la evolución del proyecto. 4. FORTALEZAS DE LA INVERSIÓN Primera. Garantía hipotecaria sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual) y responsabilidad hipotecaria del 177%. El desembolso está condicionado a su constitución efectiva. Segunda. Promotor con aportación propia significativa. Aporta 1.129.000 euros (61,73% del total de la Fase I), lo que demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. Tercera. Titularidad registral saneada. La nota simple de enero de 2026 acredita que el promotor es ya el titular registral del inmueble. Cuarta. Estado de obra acreditado. El certificado de obra de enero de 2026 confirma un avance del 14,59%, coherente con el inicio de los trabajos. Quinta. Licencia de obras en regla. Concedida en julio 2024 y con cambio de titularidad ya realizado. Sexta. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1 del PGOU de Valencia. Séptima. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con el mercado para este perfil de riesgo. Octava. Rating independiente favorable. Calificación AA (Muy alta) otorgada por MOORE IBÉRICA CONSULTORES. Novena. Monitorización externa. MOORE para el control de fondos y NURBEX para informes técnicos trimestrales. Décima. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS RESIDUALES Primero. Vinculación entre wecity y el agente de garantías. GLOBAL SECURITY PARTNERS comparte socio único con CITYPRIVE PSFP (wecity). Aunque no es ilegal y se ha revelado, supone que el agente no es un tercero completamente independiente. Segundo. Falta de documento acreditativo del cambio de titularidad de la licencia. Aunque wecity lo confirma, no se ha aportado el documento administrativo que lo certifique. Tercero. Dependencia de mayorías en decisiones clave. Los inversores minoritarios pueden verse arrastrados por la mayoría en decisiones como reestructuración, ejecución de garantías o vencimiento anticipado. Cuarto. Prioridad de gastos en ejecución. Los honorarios del agente y los profesionales se pagan antes que el principal del inversor, aunque el LTV holgado mitiga este riesgo. Quinto. Ausencia de acuerdo bancario previo. La salida prevista (refinanciación bancaria) no está garantizada, aunque existe la alternativa de venta del activo. 6. CONSIDERACIONES FINALES Tras el análisis de toda la documentación y las respuestas de wecity, se puede concluir que las principales incertidumbres identificadas inicialmente han sido resueltas de manera satisfactoria: La discrepancia en el estado de obra queda aclarada con el certificado de enero de 2026.La titularidad registral está ya inscrita a nombre del promotor, según la nota simple de 28 de enero de 2026.El desembolso de los fondos está condicionado a la constitución de la hipoteca, según el contrato de préstamo.El uso de apartahotel es legal y la licencia está concedida y con cambio de titularidad confirmado.Existe un rating independiente favorable (AA) y un plan de monitorización externa.La operación presenta una estructura financiera sólida, con un promotor que ha aportado la mayoría de los fondos y una garantía hipotecaria que cubre con holgura el préstamo. La rentabilidad ofrecida es competitiva y se alinea con el perfil de riesgo. 7. CONCLUSIÓN Y OPINIÓN FUNDAMENTADA En mi opinión, la inversión en el proyecto Valencia Goya, a la vista de la documentación analizada y las aclaraciones recibidas, presenta un perfil de riesgo adecuado para el crowdlending inmobiliario y reúne los elementos necesarios para ser considerada una oportunidad de inversión razonable. Las principales objeciones planteadas en el análisis preliminar han sido subsanadas con la aportación de los documentos clave (certificado de obra, nueva nota simple, contrato de préstamo, informe de rating) y con las respuestas de wecity. El hecho de que el desembolso esté condicionado a la constitución de la hipoteca, que exista una monitorización externa independiente y que el promotor tenga una participación mayoritaria en el proyecto son factores que reducen significativamente el riesgo. Por todo ello, la valoración global de la operación es positiva, siempre bajo la premisa de que el inversor es consciente de los riesgos inherentes a este tipo de inversiones (iliquidez, posibilidad de impago, dependencia del mercado inmobiliario) y de que diversifica su cartera. Recomendación: La inversión puede ser considerada siempre que se hayan leído y comprendido todos los documentos, especialmente el contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, y se asuma el riesgo de pérdida total o parcial del capital. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada por el usuario en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente . El autor del análisis no asume responsabilidad alguna por las decisiones que el usuario adopte basándose en este documento, ni por la veracidad, integridad o actualización de los datos proporcionados por terceros (wecity, promotor, entidades de tasación, registros públicos, etc.). La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.

Sparrow In Jail 16/02/26 03:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Ahora no recuerdo si me lo enviaron y los autoricé.Yo entiendo que a quien le das permisos es a Urbanitae para que gestione tu cuenta de Mangopay, es decir, que si tu das orden a Urbanitae que cambie tu contacto, tu cuenta de referencia, que hagas un ingreso o una retirada, etc. Urbanitae puede actuar en tu nombre para que Mangopay haga los cambios correspondientes.Al menos yo es lo que entiendo.