Participaciones del usuario Sparrow In Jail

Sparrow In Jail 14/02/26 10:15

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,Artículo muy interesante.https://archive.is/1gRtE

Sparrow In Jail 14/02/26 03:18

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Ní idea, cuando lo miré, sobretodo después de las respuestas del chat, no me gustó nada y no invertí.

Sparrow In Jail 14/02/26 03:12

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Estudia los documentos nuevos que te ofrecen y decide tu voto, en todo caso decide la mayoría, y es casi seguro que saldrá "Si", la gente que ya ha invertido es muy poco probable que ahora pierda la confianza.Además si están pidiendo prórroga y, por encima del tipo de interés inicial, ofrecen un 2% extra, es que deben tener algún problema, si saliera "No" habría que ver como se sustanciaría la devolución.

Sparrow In Jail 14/02/26 03:04

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Valencia Goya, cada vez me salen más largas, ya tengo las preguntas preparadas.RESUMEN EJECUTIVO GLOBAL - ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN VALENCIA GOYA (WECITY) FECHA ANÁLISIS: 13 DE FEBRERO DE 2026 1. FICHA TÉCNICA DE LA OPERACIÓN Promotor: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Ubicación: Calle Goya 14, Valencia (La Petxina, distrito Extramurs) Activo: Apartahotel de 18 apartamentos turísticos (obra nueva) Superficie parcela: 199 m² (catastro) / 195,8 m² (proyecto) Superficie construida: 1.039,89 m² Licencia de obras: Concedida julio 2024 (a Merino y Olimpio S.L.), en trámite de cambio de titularidad a Sun Haven Developers (solicitado enero-marzo 2025) Estado de obra: Según dossier: 14% ejecutado (enero 2026). Según tasación (agosto 2025): 0% Importe préstamo wecity (Fase I): 700.000 euros Plazo: 18 meses (+6 de prórroga opcional) Obligado cumplimiento: 6 meses (no se puede amortizar anticipadamente sin penalización en ese periodo) Interés anual: 11,75% Rentabilidad total estimada: 17,63% (equivalente al interés compuesto en 18 meses) Pago de intereses: A vencimiento (junto con la devolución del principal) Garantía: Hipoteca de 1er grado Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. Tasación actual (agosto 2025): 1.356.848,47 euros Tasación HET (edificio terminado): 2.949.776,81 euros LTV sobre tasación actual: 51,6% (700.000 / 1.356.848) LTV sobre HET: 23,7% (Fase I) / 61,02% (préstamo total previsto 1.800.000 euros) Aportación promotor: 1.129.000 euros (61,73% del total Fase I) Destino de los fondos: 615.049 euros a obra, 40.483 euros a estructuración, 44.468 euros a comisión wecity Inversión mínima: 250 euros Salida prevista: Refinanciación con préstamo bancario 2. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costes (Fase I): La aportación del promotor asciende a 1.129.000 euros, lo que representa el 61,73% del total de la Fase I. El préstamo solicitado a wecity es de 700.000 euros, destinándose 615.049 euros a obra (33,63%), 40.483 euros a estructuración del préstamo (2,21%) y 44.468 euros a comisión de wecity (2,43%). El coste total de la Fase I asciende a 1.829.000 euros. Presupuesto de obra total (PEM): El Presupuesto de Ejecución Material según proyecto (octubre 2023) es de 1.847.350 euros. La aportación del promotor a obra en esta Fase I es de 379.000 euros. El préstamo wecity destinado a obra en esta Fase I es de 615.049 euros. La financiación total para obra en esta Fase I es de 994.049 euros, lo que cubre el 53,8% del PEM total. El préstamo wecity (Fase I) cubre aproximadamente el 33% del PEM total, siendo razonable para una primera fase. El resto se financiará con futuras fases (préstamo total previsto 1.800.000 euros) o fondos propios adicionales. Rentabilidad para el inversor: Con un interés anual del 11,75% y un plazo de 18 meses, la rentabilidad total estimada es del 17,63% sobre el capital invertido. Esta rentabilidad es bruta, antes de impuestos. Actualmente en España las rentas del capital tienen una retención del 19%. El TAE sería ligeramente inferior si se considera el interés compuesto, pero el cálculo es correcto para pago único a vencimiento. 3. ANÁLISIS DE GARANTÍAS La tasación actual (agosto 2025) valora el inmueble en 1.356.848 euros. Este importe incluye el suelo (1.054.521 euros) y gastos necesarios (302.327 euros). No incluye obra ejecutada porque a fecha de tasación, agosto 2025, la obra estaba al 0%. La tasación en hipótesis de edificio terminado (HET) asciende a 2.949.776 euros. El Loan to Value (LTV) actual es del 51,6%, un porcentaje razonable y holgado. Si realmente hay un 14% de obra ejecutada, el valor actual sería superior y el LTV aún menor. El LTV sobre valor terminado para esta Fase I es del 23,7%, muy holgado. Para el préstamo total previsto de 1.800.000 euros en tres fases, el LTV sobre valor terminado sería del 61,02%, coherente con el dato del dossier. La titularidad registral corresponde aún a Merino y Olimpio S.L. (vendedor). La compraventa a Sun Haven se realizó el 26 de diciembre de 2024, pero todavía no está inscrita en el Registro. Es necesario que se inscriba antes de constituir la hipoteca. La finca está libre de cargas, sin hipotecas previas. Solo presenta anotaciones fiscales por ITP/AJD, que son habituales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física y el registro o catastro, pero señala que no afectan a la identificación ni al valor. Se recomienda subsanar. Conclusión sobre la garantía: La garantía hipotecaria de primer grado es sólida y con un LTV conservador. El principal riesgo es que la hipoteca no podrá inscribirse a favor de los inversores hasta que Sun Haven sea titular registral. El contrato de préstamo debería incluir una condición suspensiva o un compromiso firme de inscripción previa. 4. ANÁLISIS DEL PROMOTOR Denominación: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Origen: Ucrania, fundada en 2012. Experiencia: Desarrollo inmobiliario de alta gama, con expansión en España. Representante: David Aniorte Soler (arquitecto y firmante del proyecto). Aportación propia: 1.129.000 euros (750.000 euros para adquisición y 379.000 euros para inicio de obra). Titularidad del inmueble: Comprado a Merino y Olimpio S.L. el 26 de diciembre de 2024 mediante escritura. Pendiente de inscripción registral. Licencia de obras: Original a nombre de Merino y Olimpio (julio 2024). Solicitud de cambio de titularidad a Sun Haven (enero-marzo 2025). Conclusión sobre el promotor: Perfil solvente, con aportación propia significativa (superior al préstamo solicitado). La estructura de adquisición es clara y el cambio de titularidad de la licencia está en trámite, lo que demuestra control del proyecto. El hecho de que el arquitecto sea también el representante legal puede ser positivo por la alineación de intereses técnicos y económicos. Riesgo: La falta de inscripción registral de la compraventa retrasa la constitución de la hipoteca. Habrá que ver en el contrato cómo se garantiza que esto ocurra antes del desembolso o con las máximas garantías. 5. ANÁLISIS JURÍDICO-CONTRACTUAL (MANDATOS) Mandato wecity: Función: Gestión administrativa y cobros. Facultades: Firmar préstamo, cobrar, reclamar. Limitaciones: No puede modificar condiciones sin votación de inversores. Irrevocabilidad: Sí, hasta desinversión. Orden de pago en ejecución: Primero, gastos de reclamación. Después, deuda a inversores. Mandato Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.): Función: Gestión de la hipoteca. Facultades: Constituir, ejecutar y cancelar la hipoteca. Limitaciones: No puede actuar sin instrucciones de wecity. Irrevocabilidad: Sí, hasta cancelación o ejecución. Orden de pago en ejecución: Primero, honorarios del Agente. Segundo, honorarios de abogados y procuradores. Tercero, principal. Cuarto, intereses ordinarios. Quinto, intereses moratorios. Adjudicación directa: Prohibida (solo subasta). Riesgos contractuales identificados: Primero. Subordinación del inversor en caso de ejecución. Los gastos del Agente y los profesionales se pagan antes que el capital del inversor. Segundo. Dependencia de mayorías. Las decisiones clave (aceptar quita, refinanciar, ejecutar) se toman por votación. Un inversor minoritario puede verse arrastrado por la mayoría. Tercero. Agente no responsable. GLOBAL SECURITY PARTNERS no responde de la validez de la hipoteca ni del cumplimiento del promotor. Cuarto. Falta de contrato de préstamo. Aún no se conocen las condiciones reales (covenants, vencimiento anticipado, comisiones de apertura, etc.). 6. ANÁLISIS URBANÍSTICO Y LEGAL Uso (apartahotel): Permitido expresamente en ENS-1 como Tho.1 (Artículo 6.17.4.h PGOU). Cumple. Licencia de obras: Concedida julio 2024, firme. Cumple. Cambio de titularidad de la licencia: Solicitado en enero-marzo 2025. Pendiente de resolución. Aparcamiento: El proyecto no tiene garaje. Es necesario verificar las Ordenanzas Generales, aunque la licencia ya concedida sugiere que es legal o está justificado. Alturas: PB+4+ático+bajo cubierta. Con licencia, se presume conforme. Patios: No tiene patios a vial. Cumple. Conclusión urbanística: El uso es legal, la licencia existe y el proyecto está visado. El único trámite pendiente es la resolución del cambio de titularidad de la licencia, pero al haberse solicitado hace un año, es probable que ya esté concedido o a punto. Habría que confirmar con wecity. 7. FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS FORTALEZAS: Primera. Garantía sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual, 23,7% sobre valor terminado). Existe un colchón importante. Segunda. Promotor con aportación propia significativa. 1.129.000 euros (más del 60% del total de la Fase I). Esto demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. Tercera. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1, según el PGOU de Valencia. Cuarta. Licencia de obras concedida. El proyecto ya tiene el permiso municipal clave, lo que elimina el riesgo urbanístico principal. Quinta. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con lo que se espera en crowdlending inmobiliario para este perfil de riesgo. Sexta. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar el riesgo entre varios proyectos. Séptima. Agente de garantías profesional. GLOBAL SECURITY PARTNERS, con poderes limitados (no puede adjudicarse directamente el activo, necesita instrucciones de los inversores). Esto protege frente a posibles conflictos de interés. DEBILIDADES Y RIESGOS: Riesgo alto: Discrepancia en el estado de obra. El dossier comercial (enero 2026) afirma que la obra tiene un grado de avance del 14%. Sin embargo, el informe de tasación de ARQUITASA, con fecha 27 de agosto de 2025, indica textualmente que las obras no se han iniciado y muestra un 0,000% de ejecución en todos los capítulos. Consecuencia: Si la obra no ha avanzado, el proyecto está retrasado. El valor de garantía actual (1.356.848 euros) no refleja ese 14% de obra, por lo que el LTV real podría ser inferior al calculado (mejor para el inversor), pero el problema es de credibilidad y de planificación. Si el dossier infla el avance, qué más están inflando? Es la discrepancia más grave y debe ser aclarada con wecity de forma prioritaria. Riesgo alto: Inscripción registral pendiente. La nota simple (enero 2026) y la tasación indican que el titular registral de la finca sigue siendo MERINO Y OLIMPIO, S.L. El promotor (SUN HAVEN DEVELOPERS) compró el inmueble mediante escritura pública el 26 de diciembre de 2024, pero aún no ha inscrito esa compra en el Registro de la Propiedad. Consecuencia: Mientras Sun Haven no sea el titular registral, NO se puede constituir la hipoteca de primer grado a favor de los inversores. La garantía no existe legalmente hasta que se inscriba la compra y, posteriormente, la hipoteca. El contrato de préstamo debe contemplar este punto de manera muy clara, idealmente con una condición suspensiva que impida el desembolso de los fondos hasta que la inscripción sea una realidad. Riesgo medio-alto: Falta de contrato de préstamo. No se ha facilitado el contrato de préstamo, que es el documento que contiene las condiciones esenciales de la operación: covenants (compromisos del promotor durante la obra), causas de vencimiento anticipado, comisiones de apertura, posibilidad de amortización anticipada, etc. Consecuencia: Sin este documento, es imposible evaluar el riesgo real de la operación. Se invierte a ciegas en lo que respecta a las obligaciones del promotor y las consecuencias de un posible incumplimiento. Es imprescindible solicitarlo a wecity antes de tomar cualquier decisión. Riesgo medio: Cambio de titularidad de la licencia. La licencia de obras se concedió originalmente a Merino y Olimpio. En enero-marzo de 2025, Sun Haven solicitó el cambio de titularidad. A día de hoy (febrero 2026), no se sabe si ese trámite ya ha finalizado. Consecuencia: Si la licencia no está a nombre de Sun Haven, el promotor no tiene plena capacidad legal para ejecutar la obra. Aunque es un trámite que suele resolverse, el tiempo transcurrido (casi un año) empieza a ser significativo. Habría que confirmar con wecity que ya está resuelto. Riesgo bajo: Prioridad de gastos en ejecución. Tanto en el mandato de wecity como en el del agente de garantías, se establece que, en caso de ejecución de la garantía y posterior cobro, los gastos de la reclamación (agente, abogados, procuradores) se pagan antes que el principal e intereses del inversor. Consecuencia: Es el funcionamiento habitual en este tipo de operaciones. El riesgo es bajo porque el LTV es holgado (hay colchón), pero en un escenario muy pesimista de venta por debajo del valor de tasación, el inversor podría recuperar menos capital del esperado. Riesgo bajo: Discrepancias registrales y catastrales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral, aunque aclara que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Consecuencia: Es una cuestión administrativa que deberá subsanarse en el futuro, pero no afecta a la viabilidad de la operación ni a la garantía. 8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación Valencia Goya presenta, a priori, una estructura sólida y atractiva para el crowdlending inmobiliario. La garantía hipotecaria es robusta, con un Loan to Value (LTV) conservador que ofrece un colchón importante ante una posible depreciación del activo o costes de ejecución. El promotor, Sun Haven Developers, demuestra solvencia con una aportación de fondos propios muy superior al préstamo solicitado, lo que alinea sus intereses con los de los inversores y reduce el riesgo moral. Además, el uso de apartahotel está perfectamente encajado en la normativa urbanística de Valencia, y la existencia de una licencia de obras desde julio de 2024 despeja la principal incertidumbre legal. La rentabilidad ofrecida, un 17,63% en 18 meses, es competitiva y acorde al perfil de riesgo de este tipo de productos. Sin embargo, el análisis en profundidad de la documentación revela varias sombras que empañan este panorama inicial. La discrepancia entre el 14% de obra ejecutada que afirma el dossier comercial y el 0% que refleja la tasación de agosto de 2025 es, sin duda, el punto más crítico. Esta falta de coherencia obliga a cuestionar la fiabilidad de la información proporcionada y a exigir una aclaración urgente y detallada por parte de wecity. No es admisible que exista una diferencia tan significativa, y menos aún que el valor de la garantía no se haya actualizado para reflejar el avance real de las obras, si es que realmente existe. A esto se suma la cuestión de la titularidad registral. El hecho de que el promotor haya comprado el inmueble en diciembre de 2024 y aún no haya inscrito la compra en el Registro de la Propiedad es una anomalía que debe subsanarse de forma inmediata. Sin la inscripción, la hipoteca de primer grado no puede constituirse, dejando la operación en un limbo legal. Es imprescindible que el contrato de préstamo contemple una condición suspensiva que ate el desembolso de los fondos a la previa inscripción de la finca a nombre de Sun Haven. Por último, la ausencia del contrato de préstamo es una laguna inexcusable. Sin él, se desconocen las obligaciones concretas del promotor, las causas que podrían dar lugar a un vencimiento anticipado o las condiciones de una posible prórroga. Invertir sin haber leído y comprendido este documento es un acto de fe que no tiene cabida en una decisión de inversión responsable. 9. CONCLUSIÓN En mi opinión, nos encontramos ante una operación con buenos cimientos pero con interrogantes de calado que deben ser resueltos antes de considerar la inversión. La estructura financiera y la garantía son atractivas, pero los riesgos identificados en la ejecución y en la situación legal del activo son demasiado relevantes como para ignorarlos. Por lo tanto, la recomendación es clara y se divide en dos pasos ineludibles: Paso 1: NO INVERTIR hasta obtener respuestas claras y documentadas a las siguientes preguntas dirigidas a wecity: a) Cuál es el grado de avance de la obra a fecha de hoy (febrero de 2026)? Pueden aportar un certificado de obra, un informe de la dirección facultativa o, al menos, un reportaje fotográfico actualizado que acredite ese 14% (o el porcentaje real)? b) Se ha realizado una nueva tasación que actualice el valor del inmueble considerando la obra ya ejecutada? Si no es así, por qué se sigue utilizando una tasación de agosto de 2025 que declara la obra como no iniciada? c) En qué estado se encuentra la inscripción registral de la compraventa a favor de Sun Haven Developers? Cuándo estará inscrita? El contrato de préstamo incluye una condición suspensiva que supedite el desembolso de los fondos a la inscripción de la finca y a la constitución de la hipoteca? d) Está ya resuelto el expediente de cambio de titularidad de la licencia de obras a nombre de Sun Haven Developers? e) Pueden facilitar el contrato de préstamo para su revisión? Sin él, no es posible evaluar las condiciones reales de la operación ni los covenants del promotor. Paso 2: Una vez recibidas y analizadas las respuestas, y siempre que estas sean satisfactorias y se aporte la documentación requerida (nueva tasación, contrato de préstamo, justificante de inscripción registral), la operación recuperaría su atractivo inicial y podría ser considerada una oportunidad de inversión razonable dentro del crowdlending inmobiliario. En resumen, la foto fija de la operación es buena, pero la película tiene escenas de rodaje que no cuadran. Hasta que no se vea el montaje final, lo prudente es mantenerse a la expectativa. Este análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.

Sparrow In Jail 13/02/26 13:38

Ha respondido al tema Seguimiento y opiniones de Myinvestor

Buenos dias,910005981, 910005961y 900154400.Con paciencia alguno cogerán.

Sparrow In Jail 13/02/26 13:30

Ha respondido al tema ¿Tienes dudas sobre Raisin y sus depósitos en el extranjero? Plantéalas aquí

Buenos días, Pues si que tenéis suerte, yo tengo 3 correos pues he abierto 3 veces con correos distintos y no me ha llegado a ninguno ninguna info fiscal.

Sparrow In Jail 13/02/26 13:17

Ha respondido al tema Código Amigo Sabadell 50€

Gana 50€ por abrir la CUENTA ONLINE SABADELL Valido hasta el 30/04/2026 Condiciones de la promoción: https://assets.bancsabadell.com/is/content/grupbancsabadell/Condiciones_Promocion_COS_MGM_5_Amigos_02_2026_CASpdf Requisitos que debe cumplir el Amigo para participar en la promoción: No ser cliente del Banco y no haber sido titular de una Cuenta Online Sabadell en los últimos 12 meses.No haber utilizado un código amigo de Banco Sabadell anteriormente.Verificar que, en el proceso de alta de la cuenta, el código que es informado en el campo “Código Promocional” es validado como correcto.Completar el proceso de alta con éxito y que este finalice con la activación de la Cuenta Online Sabadell. Los 50€ ser recibirán en un plazo de 5 días hábiles tras la apertura de la cuenta Además, 400€ extra por domiciliar nómina y activar Bizum. Los compañeros que gasten los códigos se irán borrando de ésta lista para no perjudicar a otros que no hayan gastado sus códigos. Contacta con los siguientes compañeros del foro para obtener el código amigo: Mensaje directo: @tesauro Correo: tesauro123@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @dac1978 Correo: damimami8@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @psicodromo Correo: promoforo@gmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @discoveryc Correo: discoveryc81@gmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @acropolis Correo: acropolis79@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @aprendiz76 Correo: aprendiz76c@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @euroramon Correo: euroramon123@gmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @nataliacasle Correo: nataliacasle@hotmail.com Usos disponibles: 5 Usuario directo: @siria1 Correo: alba.771@hotmail.com Usos disponibles: 5 Usuario directo: @rubenas Correo: rualsi@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @reich-d Correo: rencentar@hotmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @anlumar Correo: anlumarmlg@yahoo.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @rdb78 Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @emateova Correo: mateomenorca@yahoo.es Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @peportiz Correo: pep.m.ortiz@gmail.com Usos disponibles: 5 Mesaje directo: @altable Correo: altable.invitaciones@gmail.com Usos disponibles: 5 Mesaje directo: @artsano Correo: artesanodulces@gmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @phoenix13 Correo: phoenix13raisin@gmail.com Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @zascd Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @josemaria2 Correo: josemasoyyo@hotmail.es Usos disponibles: 5 Mensaje directo: @sparrow-in-jail Correo: sparrow44@hotmail.com Usos disponibles: 5 Si no puedes publicar, es porque no tienes los mínimos que Rankia exige (Top100 en el último año). ¡Participa en la comunidad y podrás publicar en breve! Si quieres añadir tu código, copia el último mensaje con la lista, añadiéndote en el último puesto respetando el formato del resto de compañeros (no negritas, sin comentarios extra, ni ofertas diferentes, todos igual). Está prohibido publicar el código, en aquellas promos que las bases de esta lo prohíban. Usamos un sistema de rotación, cada 24 horas, el que está 2º pasa a 1ª posición, él u otro compañero de la lista, puede editarla, pasando el 1º a última posición y quedando el 2º en 1ª posición. Reseteándose de nuevo las 24h.Si ya has llegado al nº máximo de códigos amigo (10), recuerda actualizar la lista y quitar tus datos.Se puede usar un máximo de 2 códigos por Rankiano (en los 2 deberás poder tener acceso a la cuenta para ver el nº de códigos usados). Si eres el 1º de la lista y no la has rotado tú, puedes republicarla 1 vez durante tus 24h.Los usuarios que ya estén en la lista y pierda el top150, serán eliminados. Cuando vuelvan al TOP100, podrán añadir su nombre de nuevo al final de la lista. Si quieres opinar sobre el sistema de rotación, entra aquí: Propuesta norma Plan Amigo Leer antes de publicar: Información sobre la política de moderación en Rankia ROTADO: 13/02/26 11:40

Sparrow In Jail 13/02/26 13:11

Ha respondido al tema Openbank plan amigo 50€

*Si quieres añadirte, léete el final del mensaje. GANA 50€ CON EL NUEVO PLAN AMIGO DE OPENBANK HASTA EL 2/MARZO/2026 Nuevo plan amigo Openbank 50€ para padrino y otros 50€ para ahijado abriendo cuenta con código de invitación del padrino. Ojo, cada código de invitación es único y de un solo uso, se pueden invitar hasta a 10 personas cada uno con su código único, por lo que no se deben publicar de forma abierta códigos que solo se puedan utilizar una vez. Los requisitos a cumplir por el ahijado son: No haber sido cliente de Openbank en los 12 meses anteriores a inicio de la promoción.Abrir una cuenta como primer titular con el código promocional que le envíes.Ingresar al menos 300 € desde otro banco en los primeros 15 días, desde la fecha de apertura de la cuenta.Mantener ese saldo durante al menos 6 meses. Contactar con los siguientes compañeros del foro para obtener código único de invitación: Usuario: @aureliano100 Correo: aureliano10020@hotmail.com Usuario: @sparrow-in-jail Correo: sparrow44@hotmail.com Usuario: @croqueta Correo: croqueta931@gmail.com Usuario: @amaial Correo: lopetegiama@gmail.com Usuario: @robertl Correo: josemipba@gmail.com Usuario: @zascd Usuario: @tres-cantos Correo: ra0135ul@gmail.com Usuario: @nestor221 Correo: jari5465@gmail.com Usuario: @aprendiz76 Correo: aprendiz76c@hotmail.com Usuario: @reich-d Correo: rencentar@hotmail.com Usuario: @anlumar Correo: anlumarmlg@yahoo.com Usuario: @danidoma Correo: danidoma@hotmail.com Usuario: @altable Correo: altable.invitaciones@gmail.com Usuario: @psicodromo Correo: promoforo@gmail.com Usuario: @perla23 Usuario: @artsano Correo: artesanodulces@gmail.com Usuario: @phoenix13 Correo: phoenix13raisin@gmail.com Usuario: @canterit Usuario: @peportiz Correo: pep.m.ortiz@gmail.com Usuario: @herencio Correo: codigosdeamigos@gmail.com Usuario: @quilloq Usuario: @rdb78 Usuario: @berebere Correo: pepeajero@hotmail.com Usuario: @irunako75 Correo: killer_schillacci@yahoo.es Usuario: @adaluma Correo: duletres@gmail.com Usuario: @piqueras Correo: piqueras.foros@gmail.com Usuario: @allessandraa Usuario: @josemaria2 Usuario: @siria1 Correo: alba.771@hotmail.com Usuario: @discoveryc Usuario: @eduvt13 Correo: eduvt13.foro@gmail.com Usuario: @psp589 Usuario: @tesauro Correo: tesauro123@hotmail.com Usuario: @rollover Correo: rollover1601@gmail.com Usuario: @euroramon Correo: euroramon123@gmail.com Usuario: @acropolis Correo: acropolis79@hotmail.com Usuario: @discoveryc Correo: discoveryc81@gmail.com Usuario: @pvila314 Correo: pvila314@gmail.com Si no puedes publicar es porque no tienes los mínimos que Rankia exige (Top100 en el último año). ¡Participa en la comunidad y podrás publicar en breve! Si quieres añadir tu código, copia el último mensaje con la lista, añadiéndote en el último puesto respetando el formato del resto de compañeros (no negritas, sin comentarios extra, ni ofertas diferentes, todos igual).Está prohibido publicar el código, en aquellas promos que las bases de esta lo prohíban. Usamos un sistema de rotación, cada 24 horas, el que está 2º pasa a 1ª posición, él u otro compañero de la lista, puede editarla, pasando el 1º a última posición y quedando el 2º en 1ª posición. Reseteándose de nuevo las 24h.Si ya has llegado al nº máximo de códigos amigo, recuerda actualizar la lista y quitar tus datos.Se puede usar un máximo de 2 códigos por Rankiano (en los 2 deberás poder tener acceso a la cuenta para ver el nº de códigos usados). Si eres el 1º de la lista y no la has rotado tú, puedes republicarla 1 vez durante tus 24h.Si un código ha caducado, este podrá ser eliminado de la lista para no crear confusión.Los usuarios que ya estén en la lista y pierda el top150, serán eliminados. Cuando vuelvan al TOP100, podrán añadir su nombre de nuevo al final de la lista. Si quieres opinar sobre el sistema de rotación, entra aquí: Propuesta norma Plan Amigo Leer antes de publicar: Información sobre la política de moderación en Rankia No me llegan los privados, pero me puedes enviar un correo a promoforo@gmail.com ROTADO: 13/02/26 09:37

Sparrow In Jail 13/02/26 11:12

Ha respondido al tema Cómo aumentar tus ingresos con Bodega y Tintos: Experiencia compartida - Cuentas Bancarias

Buenos días, La promo de 760 acaba el 24/02 y yo estoy atado hasta el 07/03, y este banco no suele ampliar los plazos.Me ha mirado un tuerto.

Sparrow In Jail 13/02/26 05:37

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Cortijo Merino II RESUMEN EJECUTIVOProyecto: Cortijo Merino (Málaga) - Fase IIPlataforma: UrbanitaeImporte: 2.700.000 €Plazo: 28 meses + 6 + 6Interés: 12% anual (12,5% en segunda extensión)Tipo: Préstamo subordinado (Junior)Garantía principal: Pignoración de derechos de cobro de recapitalizaciones del préstamo promotor bancarioGarantía accesoria: Prenda sobre dividendos futuros de promoción LAKÜN (otra sociedad del grupo)Este proyecto no es una promoción independiente. Es la Fase II de una operación iniciada en 2024, donde inversores anteriores (Fase I) aportaron 9,3M€ en un préstamo puente con hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esa hipoteca será ahora para el banco, y los inversores de la Fase I cobrarán cuando el banco libere el préstamo promotor. Para que el banco libere, el promotor necesita aportar más fondos propios o deuda subordinada. Ese dinero lo pones tú en la Fase II.Sin tu dinero, el banco no firma, los inversores de la Fase I no cobran y el proyecto se para. Tú eres el tapón que permite que toda la estructura funcione.ANÁLISIS FINANCIEROCoste total del proyecto (sin intereses): 69.263.153 €Préstamo promotor (banco, senior): 52.363.154 € (75,6%)Préstamo puente Fase I (inversores 2024): 9.325.000 € (13,5%)Préstamo Junior Fase II (tú, 2026): 2.700.000 € (3,9%)Capital propio declarado del promotor: 8.000.000 € (11,6%)El capital propio del promotor no es dinero nuevo aportado ahora. Es el suelo, que fue adquirido con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no pone efectivo nuevo en esta operación. Todo el dinero nuevo viene de inversores (Fase II) y del banco.LTV (deuda/ventas): 73,6% sin intereses, 77,6% con interesesLTC (deuda/costes): 79,5% sin intereses, 83,8% con interesesEstos ratios son altos. Cualquier desviación del 20% en costes o caída del 25% en ventas deja al banco en pérdidas. Si el banco pierde, tú pierdes todo porque cobras después.Los 2,7M€ se distribuyen:1.884.301 €: costes pendientes de urbanización615.699 €: costes generales del proyecto200.000 €: costes de estructuración del préstamoEl 7,4% de tu préstamo no va a obra. Va a pagar los gastos de montar la operación. Tú financias incluso los costes de pedir el dinero.FORTALEZASUbicación privilegiada en Málaga, junto a Universidad, PTA y Teatinos. Demanda real y oferta nueva limitada.Proyecto muy avanzado: urbanización >90%, licencia de obras concedida, construcción iniciada en octubre 2025.Preventas formalizadas del 54% (89 de 165 viviendas). Colchón comercial relevante.Préstamo promotor aprobado por entidad bancaria de primer nivel. El banco ha hecho su análisis y entra con el 75% de la financiación.Retorno mínimo garantizado (make-whole) de 12 meses de intereses. Si amortizan antes del mes 21, pagas 12 meses sí o sí.Aval corporativo solidario de NUOVIT LATAM, matriz del grupo. Si el patrimonio de la matriz es sólido y ejecutable, es una garantía real.Prenda de control sobre participaciones sociales y cuentas bancarias del prestatario. En caso de impago, permite tomar el control de la sociedad.DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALESSubordinación total al banco.El banco tiene hipoteca de primer rango sobre el suelo y la construcción. Cobra primero. Tú cobras después, solo si sobra dinero. Si el proyecto entra en pérdidas, tu inversión se pierde antes que la del banco.El promotor no pone dinero nuevo.El capital propio declarado (8M€) es el suelo, que fue financiado con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no aporta liquidez adicional. Todo el riesgo económico nuevo lo asumen el banco y tú.Tus garantías sobre esta promoción son inexistentes.Los derechos económicos de Cortijo Merino (ventas de viviendas) están pignorados al banco. Tú no tienes ninguna prenda sobre los beneficios de esta promoción. La cláusula 5 del contrato prohíbe al prestatario repartir dividendos hasta que tú cobres, pero tú no tienes derechos pignorados sobre esos dividendos aunque se repartan. El beneficio de esta promoción, una vez pagado el banco, es del promotor, libre de cargas a tu favor.La garantía de LAKÜN es cosmética y de ejecución incierta.LAKÜN es otra promoción, de otra sociedad del grupo (GROW-ING IBÉRICA). Su entrega está prevista para noviembre 2027. Tu préstamo vence en junio 2028. Para que esta garantía sea ejecutable, LAKÜN debe:Terminarse.Venderse.Generar beneficio.Repartir dividendo.Que ese dividendo no esté ya pignorado a otros acreedores (su propio banco).Que GROW-ING IBÉRICA acuerde repartirlo.Si Cortijo Merino falla antes de 2027, LAKÜN aún no ha entregado. Si falla en 2028, es posible que LAKÜN aún no haya repartido dividendo. Es una garantía que solo funciona si todo va bien, y si todo va bien no la necesitas.La garantía principal (recapitalizaciones del banco) no es autónoma.Depende de que el banco pague. Depende de que el promotor cumpla hitos. Depende de que la entidad financiera no cambie de criterio. No es una garantía real sobre un activo, es una promesa de pago condicionada.El contrato elimina tu capacidad de decisión individual.Cláusula 10.4: las decisiones se adoptan por mayoría del capital (>50%). Si no respondes en 15 días naturales a una notificación (que puede ir a spam), se entiende que votas a favor. La mayoría decide por ti, incluso para declarar vencimiento anticipado, ejecutar garantías o novar el préstamo. Has delegado tu voto por silencio.No hay liquidez ni mercado secundario.Cláusula 10.12: la cesión del préstamo requiere registro en la plataforma. Urbanitae no ofrece mercado secundario. Estás atrapado hasta el vencimiento (28 meses + posibles extensiones).Existe una fecha de exclusividad: 31 de marzo de 2026.Esto no está explicado en el folleto comercial. Aparece al final del Anexo I. Interpretación más probable: la oferta del préstamo promotor bancario tiene validez limitada. Si no se dispone antes de esa fecha, la operación se cae. El proyecto tiene una fecha de caducidad real.Los inversores de la Fase I (2024) llevan 1,5 años esperando.Tenían hipoteca de primer rango y aún no han cobrado. Tú entras después, sin hipoteca, con garantías más débiles. Si ellos, con mejor posición, no han cobrado, tu posición es objetivamente más frágil.El proyecto está muy apalancado.LTC del 83,8% con intereses. El margen del promotor es el 16,2% restante. Cualquier desviación de costes superior al 10% o caída de ventas superior al 15% elimina ese margen y empieza a afectar al banco. Cuando el banco empieza a perder, tú ya has perdido.DISCREPANCIAS ENTRE EL FOLLETO Y LA REALIDAD CONTRACTUALEl folleto comercial vende el proyecto como "financiación de costes de urbanización y costes generales". Es cierto, pero omite que el 7,4% del préstamo se destina a costes de estructuración de la propia operación.El folleto menciona "garantías del préstamo" como un listado plano. Omite que la garantía sobre dividendos de LAKÜN es de ejecución muy incierta y que no tienes ninguna garantía sobre los beneficios de la promoción que financias.El folleto habla de "rentabilidad total del 28%". Es cierta si se cumple el plazo de 28 meses. Omite que el contrato prevé dos extensiones de 6 meses (hasta 40 meses) y que la propia existencia de estas extensiones sugiere que el promotor y la plataforma consideran probable el retraso.El folleto presenta el proyecto como una oportunidad autónoma. Omite que es el rescate de la Fase I y que tu inversión es la condición necesaria para que los inversores anteriores cobren.El folleto no menciona la fecha de exclusividad del 31 de marzo de 2026 ni explica sus consecuencias.CONSIDERACIONES FINALESEste no es un proyecto fraudulento. Es una operación de financiación estructurada típica del sector inmobiliario, donde el promotor maximiza el apalancamiento y minimiza su exposición de capital. Es legal. Es común. Pero es mucho más riesgosa de lo que parece en la superficie.El 12% de interés no es gratuito. Es la prima por:Ser el último en la cola de cobro.No tener hipoteca.Aceptar una garantía externa de ejecución dudosa.Financiar los gastos de la propia operación.Asumir que el banco no se retrasará ni cambiará de criterio.Confiar en que el mercado de Málaga no se enfríe en los próximos 2-3 años.Aceptar que tu capacidad de decisión está delegada por defecto.El perfil de este producto no es para un inversor conservador ni para alguien que busca rentabilidad estable con bajo riesgo. Es para un inversor sofisticado que entiende la estructura de subordinación, acepta la iliquidez y tiene capacidad de asumir la pérdida total del capital.La garantía real más sólida que tienes no es LAKÜN ni las recapitalizaciones. Es el aval corporativo de NUOVIT LATAM. Si esa matriz tiene patrimonio y es ejecutable, eso es lo que realmente te protege. El contrato no aporta información sobre la solvencia de NUOVIT LATAM. No está auditada. No hay cuentas depositadas accesibles. Es una garantía personal, no real.OPINIÓN FUNDAMENTADASi tuviera que decidir hoy, con toda la información disponible, no invertiría.No porque el proyecto sea malo. Es un proyecto bien ubicado, con preventas sólidas y un banco dentro. El activo subyacente es de calidad.No invierto porque mi posición jurídica es débil y mi capacidad de protección en caso de desviación es limitada. No tengo hipoteca. No tengo derechos sobre los beneficios de lo que financio. Mi garantía principal depende de que el banco pague a tiempo. Mi garantía secundaria depende de que otra promoción del grupo vaya bien y reparta dividendo cuando yo lo necesite. El promotor no pone dinero nuevo. La fecha de caducidad del proyecto es real y está próxima.El 12% no compensa, en mi opinión, la asimetría de la estructura. El promotor asume poco riesgo y tú asumes mucho. El banco está protegido. Los inversores de la Fase I están protegidos (tienen hipoteca). Tú eres el colchón.Si el proyecto va bien, cobrarás tu 12% y todo el mundo estará contento. Si algo se desvía, tú serás el primero en no cobrar.CONCLUSIÓNCortijo Merino Fase II no es una inversión. Es una posición de colchón de capital en una estructura altamente apalancada, donde el inversor minorista ocupa el lugar que normalmente corresponde al promotor o a un fondo especializado en deuda subordinada.El interés del 12% es atractivo, pero refleja con precisión el riesgo real: subordinación total, garantías de ejecución compleja, iliquidez absoluta y dependencia crítica de que el banco cumpla sus hitos sin desviaciones.Recomendación personal: solo para inversores con experiencia en deuda inmobiliaria, que acepten la posibilidad real de pérdida total y que no necesiten liquidez en los próximos 4 años. No apto para inversores conservadores ni para quienes destinen más del 5-10% de su patrimonio neto a esta operación.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación pública del proyecto, el contrato de financiación, el resumen económico y la ficha de datos fundamentales proporcionados por Urbanitae y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma autónoma. El autor no mantiene posición alguna en este proyecto ni ha recibido contraprestación por este análisis. La información aquí contenida se ofrece a título divulgativo y no garantiza la exactitud o integridad de los datos proporcionados por la plataforma o el promotor. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido.No voy a hacer preguntas, de entrada ya no me interesa nada el proyecto.