Burbujas pasadas, presentes y futuras

Hay un par de cosas que me gusta hacer en este blog, presentar cálculos y filosofar. Y para hacer justicia a mi vena más pensante vuelvo a la filosofía, a la reflexión. No se si se me da bien o no pero al menos me lo paso bien así que al tema.

En una discusión amigable que mantuve con los rankianos Comstar y Feinmann surgió el tema de la burbuja inmobiliaria. Y la verdad es que la conversación daba para más. En concreto daba para una entrada, una entrada sobre las burbujas. Así que aquí estamos una vez más.

Hoy vamos a intentar exponer qué son las burbujas, porqué se generan, porqué son tan difíciles de pronosticar y vamos a hablar en particular de la que nos está afectando de lleno, la burbuja inmobiliaria en España.

Toda burbuja que se precie presenta una fase inicial de crecimiento exponencial, alcanza un máximo y luego declina de forma igualmente exponencial, solo que decreciente. Tanto se ha hablado de ellas que hasta empieza a surgir una disciplina cientifico-económica dedicada a su estudio, la bubblenomics. Pero empecemos por el principio.

 

¿Qué es una burbuja y porqué se origina?

Empezaré diciendo que el gran problema de las burbujas es su aparentemente difícil pronóstico. Y es que la burbuja se define cuando ya ha ocurrido. Es decir cuando ha existido una etapa expansiva o de crecimiento exponencial, cuando se ha alcanzado un máximo en dicho crecimiento y cuando ya ha pasado una etapa final de colapso o de decrecimiento exponencial. Por regla general, en un mercado en alza, del bien que sea, los inversores tienden a dejarse llevar por la codicia y se olvidan muchos mecanismos de defensa. Las teorías del mercado eficiente no logran explicar el porqué de las burbujas sencillamente porque contradicen sus principios. En el mercado eficiente compradores y vendedores amortiguan las variaciones en ambos sentidos porque cuando un bien alcanza un precio demasiado caro para su coste real las fuerzas vendedoras son mayoría y viceversa. Se diría que en un mercado eficiente el sentido de las operaciones no está correlacionado y ni todos operan los mismos valores ni todos compran a la vez. Esto crea un ajuste automático en el precio ciñéndose siempre a un valor real del producto en función de la renta media que tiende a mantenerse constante.

Sin embargo, las burbujas contradicen completamente el modelo monetarista. Parece que la única explicación plausible podría provenir de la economía conductual. Una mezcla de psicología de masas aplicada a la economía. Y es que las decisiones en nuestro cerebro se toman por una combinación de razonamientos y de emociones. Y son las emociones las que mandan en la formación y desplome de una burbuja. La envidia actúa en los que se meten en la curva ascendente, luego actúa la codicia al ver que los beneficios no tardan en llegar. Estos generan sensación de placer al desencadenar reacciones de recompensa en los neurotransmisores, en concreto en su centro de la recompensa, el núcleo accumbens, un poco de dopamina siempre sienta bien. Como si se tratara de una droga especulativa. Las burbujas serían un chute de los fuertes. Pero es un viaje peligroso. A medida que la curva ascendente se va haciendo pronunciada la inversión en la burbuja gana en confianza pues la tendencia no hace sino confirmarse una y otra vez. Eso motiva no solo a que entre más gente sino a que los que ya están dentro incrementen si pueden sus posiciones para ganar aun más.

Es en los últimos tramos de la curva ascendente cuando se afianzan ideas erróneas e irracionales. Por ejemplo las del nuncabajismo. Todos hemos oído frases como:

1.- La vivienda nunca baja.

2.- Alquilar es tirar el dinero.

3.- Comprar siempre es una buena inversión.

Y la lista sigue y sería larga. Pero, ¿cómo llega la mente a la creencia en el crecimiento exponencial ilimitado? La explicación radica en el autoengaño, dado que hacia el final de la burbuja casi todo el mundo está metido en ella de una forma u otra la opinión más popular es la de que va a seguir subiendo pero no porque haya ninguna prueba que lo confirme sino porque es su deseo aunque las pruebas choquen con la realidad. Siguiendo con el paralelismo de las drogas es parecido a cuando un chico que se acaba de enganchar al tabaco por ejemplo nos dice que "el controla". La realidad es que no, el homo sapiens en términos generales no ha aprendido a controlar los excesos euforizantes de la dopamina y siempre quiere más. Por ello los únicos capaces de pensar lúcidamente en ese período final son la gente que esta fuera, o bien porque ya pagó su casa hace tiempo, o bien porque no tiene dinero para pagar ya esos precios y está de alquiler.

Podríamos decir que los que están dentro de la burbuja están "colocados" por lo que les es muy difícil tener buen juicio mientras que los que están fuera, por las causas que sea siguen serenos y pueden pensar fríamente. ¿Y qué hay de su origen?

El origen, a mi modo de ver, pueden ser diversos motivos. En el caso de las burbujas inmobiliarias, un sector donde parecen repetirse periódicamente se ha dicho que es la ilusión monetaria la desencadenante principal de las burbujas. Pero, para mí eso no las explica todas. Quizá las inmobiliarias sí pero muchas como la punto com o la de los tulipanes creo que pueden ser debidas también a un cambio en ciertos fundamentales que hace que cierto tipo de activos ganen valor. Es decir, una sobreestimación del valor de un sector o producto determinado puede desencadenar una burbuja. En términos matemáticos los ciclos económicos obedecen a sistemas no lineales por lo que cualquier pequeña perturbación puede desencadenar grandes cambios. Como el batir de alas de una mariposa para la meteorología global. El batir de alas sería ese crecimiento inicial que pasa inadvertido y al que se le llama fase oculta en el que la burbuja está iniciándose pero aun nadie se ha percatado. Ocurre pues que la expectativa de crecimiento de un sector desencadena una subida generalizada de dichos activos, si el mercado fuera eficiente aquí se detendría pero resulta que muchas veces no lo es y la reacción se torna emocional haciendo que la subida continúe más allá de toda lógica y cuanto más sube más euforia se genera, más dopamina, más ceguera.

La ilusión monetaria es aquella que nos hace creer que ganamos más cuando en realidad ganamos lo mismo. La inflación es la principal fuente de ilusión monetaria. Y está se acentúa cuanto más caro es el producto ya que tendemos a perder la referencia con otros productos de su mismo precio. La vivienda, es el producto más caro, con mucha diferencia, que un ciudadano ordinario pueda comprar a lo largo de su vida. Si uno observa que el precio de la vivienda ha subido medio millón en un año se impresiona, hace cálculos y puede jugar al cuento de la lechera pensando en contar cuanto tendrá cuando la venda dentro de diez años. Pero ese propietario puede ser inconsciente de que ese nuevo dinero es, en realidad, una ilusión. Porque si en ese mismo período la inflación ha sido pongamos del 3.5% y la casa valía 20 millones al inicio. Un años después solo la inflación ya la hace aumentar 700.000 euros. Esa falsa impresión de que el precio sube está exento de referencias dado que somos incapaces a esas cifras de compararlo con la subidas de los demás productos. Este hecho podría explicar las subidas iniciales de la burbuja, su comienzo embrionario basado en una falsa creencia de que el precio de la vivienda sube. Y como son muchos los que se equivocan en el diagnóstico indirectamente producen esa subida comprando en vez de alquilando. Una vez más, es la profecía autocumplida. Otro factor que favorece a las burbujas inmobiliarias es la presencia del crédito que hace muy difícil tener referencias también ya que esta se pierde en las cuotas y duración de las hipotecas, productos complicados y de difícil comparación.

Cuando esa subida se hace palpable y supera a la inflación entonces es cuando los primeros avispados, los que realmente hacen números empiezan a ver al mercado inmobiliario como una verdadera inversión potencial. Ese incremento inyecta una nueva capa de especuladores que acelera el proceso un poco más lo cual es visto por especuladores reticentes como una confirmación de que los que se metieron primero tenían razón lo cual hace que los reticentes se metan y el precio sigue subiendo y subiendo. Como el mercado inmobiliario no es solo especulativo en cuanto la gente que busca piso ve que sube se da prisa por comprar así que la retroalimentación es doble. Se compra más porque el precio sube y sube porque se compra más. Este tipo de procesos son intrínsecamente inestables y siempre e inevitablemente llegan a un techo.

A continuación os presento un gráfico que he traducido del de la Wikipedia. Es un esquema elemental pero revela un hecho importante, las burbujas empiezan ocultas como una oscilación sin importancia. La atracción hacia el gran público viene cuando los medios se centran en lo que está ocurriendo, cuando la noticia se difunde. Es pues un hecho que lo que contamos sobre algo afecta a ese mismo suceso así que los medios al dar noticia de una escalada de precios en un activo incentivan dicha escalada. Yo mismo al escribir este post fomento el sentimiento burbujista.

 

La difícil predicción

Las burbujas no siempre son tan evidentes y es muy fácil decir las cosas a toro pasado. Pero en el caso del mercado inmobiliario español llegó un punto tan surrealista que las voces de advertencia empezaron a sonar varios años antes de que ocurriera. Ahí tenemos por ejemplo uno de los foros más conocidos, burbuja.info dando voces de este hecho desde tiempo atrás y muchos más. El problema yace en que otra de las características de los sistemas no lineales es que resulta imposible hacer una predicción fiable. Lo único que podemos hacer es prever que va a estallar y decir dónde pero nunca podremos precisar el cuándo, es lo mismo que ocurre con los terremotos, sabemos dónde ocurrar el Big One pero nos es imposible decir el cuándo. Y eso es porque estos sistemas dependen de múltiples factores interrelacionados entre sí de forma compleja. Por una parte está la cantidad de dinero que hay disponible y dispuesto a invertirse en esos bienes algo difícil de cuantificar y muy relativo pues depende también de la capacidad de crédito. Mientras no se agote el líquido disponible para esos menesteres la burbuja puede seguir creciendo. Pero además también depende de la confianza un elemento mucho más difícil de medir y que responde a factores de psicología de masas. La subida ocurre cuando la mayoría creen que no hay burbuja y la bajada cuando la mayoría creen que sí la hay. El techo se alcanza en ese momento de transición en el que se igualan las fuerzas de los burbujistas con las de los nuncabajistas. El sentimiento nuncabajista ha perdido fuerza mientras que el burbujista ha crecido entonces ambos sentimientos se cruzan, los precios bajan por primera vez y, oh sorpresa, el burbujismo empieza a estar de moda y la avalancha vendedora barre los precios. El hecho de que los burbujistas no puedan predecir durante la subida cuándo va a tocar techo es siempre usado para desacreditarlos a estos mientras que cuando se toca techo estos ganan todo el crédito del mundo y la gente los toma en serio de golpe.

 

¿Porqué tan grande?

El problema en muchas burbujas y la inmobliaria no fue una excepción es que muchas veces se compran y venden productos para los que las entidades bancarias ofrecen crédito para financiar sus compras. La existencia de crédito al final lo que produce es una amplificación de estos procesos de ecolosión y colapso. Y es que sin crédito el combustible necesario para su crecimiento se agotaría mucho antes. En el fondo hasta grandes bancos caen en el increible poder de atracción de la burbuja, la compra a créditos cada vez más elevados caracteriza la fase final de estas burbujas. Quizá este sea un hecho clave para explicar porqué el mercado inmobiliario es tan vulnerable a las burbujas y es que la compra a crédito está presente desde el primer momento y eso hace más difícil darse cuenta de las burradas que se están pagando, en vez de eso vemos que la hipoteca media en vez de durar 20 años, ha pasado a durar 26 y así sucesivamente. Otro hecho importante es la incorporación de la mujer al mercado laboral que, al menos en España ha sido muy radical si tenemos en cuenta que hasta principios de la democracia las familias solo se nutrían con el sueldo del marido.

Cuando el endeudamiento está presente creo que hay una serie de límites difíciles de traspasar que dan idea de que la burbuja se está quedando sin aire para crecer. En el momento en que uno tarda toda su vida en pagar un bien creo que el pago ya no puede crecer más. Poco antes del estallido se empezaba a hablar de hipotecas heredadas. En 2007 empezaron a ofrecerse hipotecas a 50 años. Alguien que se metía en una hipoteca como muy pronto lo haría alrededor de los 25 dudo que antes. Los 20 a lo sumo para alguién que empezara a trabajar bien joven en cuyo caso se trataría casi necesariamente de una persona sin formación. Porque hoy día con formación universitaria especializada no se entra en el mercado de trabajo en serio hasta pasados los 25. Eso implica que alguien con 20 años no terminaría de pagar su casa ¡hasta los 70 años! Si existe un antónimo para el concepto de "libertad financiera" es este sin duda.

Veamos un par de gráficos que he sacado del excelente applet que nos da The Economist.

     

El primer gráfico lo que nos muestra claramente es como el techo de la burbuja hipotecaria estadounidense se alcanza antes que el nuestro.  Burbujas parecidas como veremos se dieron en muchos países de la eurozona. Aquí hay un hecho que me gustaría destacar. Estos procesos no son independientes y es que cuando una burbuja eclosiona en un país vecino lo que produce es un aumento del sentimiento burbujista en las burbujas que aun no han estallado. Es lógico, aquellos que empezaban a tener serias dudas de si no estarían en una burbuja enorme al ver confirmada su teoría en un país exterior empiezan a tener prisa para vender en el suyo. Eso produce el primer ralentizamiento en la curva del boom. Esto pronto es interpretado como el aviso de que también aquí alcanzamos techo y las cosas se precipitan cuando el techo se confirma las compras cesan. La gente espera y la oferta disponible se dispara, todos quieren vender cuanto antes. Entramos entonces en la fase de caída un proceso que también se retroalimenta arrollando a todos los que se quedaron en la cresta de la ola especulativa.

Si miramos el segundo gráfico veremos que aquí los precios se presentan en función de la renta media. El caso español como vemos es terrorífico. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Yo solo me lo explico por la coincidencia de dos factores. La incentivación interesada de la compra por encima del alquiler y la llegada de numerosos especuladores y compradores extranjeros que vieron en España un buen lugar donde tener una segunda residencia o donde realizar operaciones especulativas. Una política permisiva en extremo fue el catalizador decisivo.

¿Y qué podemos decir sobre el futuro? Pues el mejor ejercicio que podemos hacer es mirar atrás y observar como se comportaron las burbujas pasadas.

 

Burbujas pasadas

Si tenéis tiempo y curiosidad podéis haceros un tour por las diferentes burbujas históricas. Os pongo una lista de las más sonadas y sus bellos gráficos.

Tulipomanía: Esta es una de las más graciosas y que demuestra cómo la gente es capaz de dar un valor enorme a cosas que no lo tienen. Basta con que se nos meta en la cabeza ese eterno gráfico ascendente y soñemos con grandes beneficios. Cuento de la lechera en estado puro.

 

Compañía de los mares del sur: En esta burbuja una vez más los compradores compran humo, promesas de beneficios que nunca llegarán. Dejó pillado a un ilustre, Isaac Newton. De igual forma que en otras burbujas, el inicio de esta incentivó el inicio de otras sobre empresas similares holandesas y francesas. Todas estallaron cuando estalló la primera y mayor de todas.

Crack del 29: Esta es una burbuja bursátil promovida por la entrada de los pequeños inversores en un mercado totalmente controlado por los grandes magnates quienes animaron a la pequeña inversión y facilitaron el crédito para que la bolsa siguiese subiendo. Así los bancos empezaron prestar dinero a pequeños accionistas para que compraran más acciones y cuando esta estalló la burbuja arrastró consigo a los bancos provocando el famoso pánico bancario que los llevó a la quiebra. Pilló al famoso humorista Groucho Marx.

Burbuja punto com: Esta burbuja es también una burbuja de acciones y es la más reciente de todas las burbujas ya pasadas. No cuento a la burbuja inmobiliaria porque aún estamos en ella. La burbuja punto com afectó a todos los valores tecnológicos del mundo y tuvo su reflejo en España con el pelotazo de Terra una compañía que no era nada aún, que solo era un simple portal y por la que la gente se pegó. Y es que en las burbujas, cuando crecen especialmente en las fases finales, ya no se entra en ellas pensando en si el producto tiene valor en relación a lo que se está pagando o no. Se entra porque se esperan altas revalorizaciones inmediatas y todos quieren participar de esa fiesta. Pero luego también todos quieren recoger los beneficios y eso, lamentablemente, no es posible. La punto com nos recuerda que seguimos siendo capaces de producir los mismos fenómenos que antaño. Os dejo con el perfil del NASDAQ por aquellos días. Un perfil magnífico que presenta todas las fases detalladas en el esquema anterior, bear trap, bull trap, fase de retorno a la media, fase de manía, de pánico, os invito a que tratéis de identificarlas. Es un sano ejercicio de prevención. Fijaos en la potente bull trap que hubo justo después de máximos. Pone los pelos de punta pensar en la cantidad de gente que entró en ese momento y quedó atrapada ahí.

 

No sería justo en este escrito si no citara a un artículo de Investigación y Ciencia de Septiembre 2009 el cual ha sido una de mis fuentes. Quienes queráis ahondar algo más os invito a que le hechéis un vistazo. La Ciencia de las burbujas.

 

Burbujas del futuro

Las burbujas por desgracia seguirán existiendo porque se forman debido a componentes emocionales intrínsecos a la naturaleza humana. Si suponemos que la presente burbuja inmobiliaria se comportará como el resto de burbujas pasadas podríamos hacer una estimación de cuando finalizará. 

Hay algo obsceno en algunas burbujas especulativas por cuanto en ocasiones afectan a bienes básicos. Por ejemplo los alimentos o en el caso principal que nos ocupa, la vivienda. Y es que en los momentos álgidos de la burbuja inmobiliaria la gente que necesitaba vivienda se vio obligada a obtenerla a precios astronómicos y durante muchos años pagarán las consecuencias, o mejor dicho, las hipotecas. La creencia de que si no compraban ya se les escaparía el tren fue intencionada. Era lo que se decía para que la rueda girara. Sin embargo, hoy, la gente está descubriendo que ya tiene fuerza. El motor de los especuladores se ha detenido y el consumidor real de los pisos puede forzar a la bajada dejando de comprar. Se calcula que la burbuja inmobiliaria debería tocar fondo aproximadamente hacia el 2014, un año más un año menos. Quedan de 3 a 5 años de caídas dependiendo de lo bruscas que estas sean. Mucha gente empieza a ser consciente y prefiere alquilar. Desde luego ante una situación así es más rentable y dentro de unos años, ya se verá. El capital especulativo hace tiempo que se esfumó. Aunque aún puede quedar algo de capital de esa índole que quedará pillado probablemente en la bull trap, que es la fase en la que estamos entrando.

Podemos concluir que una burbuja se deshincha de forma inevitable principalmente por un hecho. Mientras suben los precios la mayoría de gente cae en el autoengaño de creer que estos siempre subirán. Y sino, echad un vistazo a la hemeroteca, mirad declaraciones de "expertos" sobre lo que pensaban antes de que la burbuja estallara. Aviso, os podéis carcajear un poco. Así, una vez suceden las primeras bajadas en los precios tras unas últimas subidas espectaculares el sentimiento nuncabajista se rompe de golpe. La gente descubre que los precios pueden bajar.

Existe la posibilidad cierta de que haya otras burbujas en formación en estos mismos instantes. Un ejemplo sería la manía por los países emergentes. Desde luego muchos de esos países tienen crecimientos sólidos pero no sabemos hasta qué punto la gente ha dejado de invertir realmente por el valor que representan y no por la constante revalorización de sus valores. Yo mismo tengo una pequeña parte de mi cartera de inversión en un fondo en emergentes asiáticas sin ir más lejos. Y no me atrevo a incrementar gran cosa la posición precisamente por mis temores, infundados quizá. Desde luego de los fondos que tengo es el que más se me ha revalorizado desde que empecé a meter dinero en él. Un 6,3% actual. Luego tenemos una posible burbuja en los metales nobles, especialmente en el oro. Es cierto que en mi cartera existe una fuerte posición en materias primas. Pero desde luego es una posición en la que la carga del oro está diluida pues invierte en muchos otros bienes. Tal y como están los precios del oro yo no me atrevería a invertir ahora directamente en él. Es cierto que si la crisis se agrava el oro seguirá subiendo por tanto lo podemos considerar una especie de cobertura anticrisis pero nunca deberíamos volcar nuestra inversión de materias primas en el oro pues tiene esa doble cara. Si la situación mejorase, aunque fuera por un tiempo el alza de los precios del oro podría tornarse fácilmente en una burbuja y desmoronarse de golpe. No ocurre lo mismo con el petróleo que sí sigue a la demanda y la oferta y cuyo ciclo está mucho más correlacionado con la marcha de las economías. Además el petróleo presenta una clara escasez futura que no presenta el oro. Por eso toda inversión que entre ahora en materias primas debe tener en cuenta ese factor, el oro ya ha subido mucho y aunque hace un par de años sí fuera recomendable comprar oro, ahora con el oro tan arriba es mejor repartirse entre otros metales de un consumo mayor y más sólido, cobre, platino, uranio y por supuesto petróleo y gas natural. De todas formas el oro no es un mal activo y si la situación no mejora espectacularmente a corto plazo. Y no parece que lo vaya a hacer el oro siempre recuperará buenos precios aun con deshinche de burbuja incluido.

Yo me planteo dos escenarios futuros en relación a la posible burbuja del oro.

1.- Gran quiebra del sistema inminente (dentro de 0 a 5 años): Los bancos centrales no pueden detenerla el oro se revaloriza aún más. Los precios del resto de bienes, petróleo incluido, hasta podrían bajar debido al hundimiento de la demanda. Nada se salva, solo el oro.

2.- Gran quiebra del sistema más lejana (dentro de 5 a 10 años): Los bancos aguantan el fin de la burbuja inmobiliaria el sistema queda tocado pero resiste. La inversión en oro pierde su valor y se desinfla en forma de burbuja. Los precios descienden mucho pero cuando se acercan a mínimos es el crudo el que se está disparando y con él la inflación y la especulación. La oferta de petróleo está cayendo en barrena y no hay suficiente energía para abastecer a todos los demandantes. El sistema se tambalea y el oro no tarda en volver a subir. Los que inviertan dinero en ese mínimo del oro si es que ocurre ese escenario van a hacer mucho dinero.

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Naturalmente no tiene porqué quebrar el sistema, habrá otros escenarios posibles, pero yo sí creo que estamos en un fin de ciclo lo que aun no hemos visto ni la punta del iceberg. Y no se qué es mejor, que se haga la purga y perdamos algo por el camino o que aguante el sistema y apenas cambie nada. Si el sistema llega a su fin y lo que resurge es algo mejor, más eficiente me apunto al cambio de ciclo. Pero no estoy seguro de que vayamos a ir a mejor. Me gustaría ser optimista pero los optimistas suelen equivocarse, de todas formas, las inercias sociológicas son algo imposible de detener y desde la política no van a venir las soluciones ya que los políticos se limitan a seguir igual hasta que la cosa ya no aguante. Para qué complicarse la vida. Lo que tenga que ocurrir ocurrirá y aquí solo podremos comentar la jugada pero estén atentos y si la burbuja del oro estalla ese será el momento de entrar. Porque a mi modo de ver algo tendrá que cambiar, no se cuando pero el mundo no podrá seguir así por mucho más tiempo, sencillamente no me parece físicamente posible.

Y con estas reflexiones finales lo dejo por hoy. Un saludo y hasta la próxima, nos vemos.