¿Cómo tributa la compra de un inmueble a una promotora en la que el comprador se subroga en el prestamo hipotecario en su día concedido a la misma? Y si además el banco le pide al comprador que le avalen sus padres o quien sea.. ¿cómo tributa ese afianzamiento?
1.- LA COMPRA DEL INMUEBLE está sujeta a IVA, -porque quien vende es empresario actuando como tal y por tanto, está no sujeta a TPO- y a la cuota gradual de AJD, puesto que se dan todos los requisitos que exige el 31.2 del TRITPAJD primera copia de una escritura, inscribible en el Registro de la Propiedad, de contenido valuable y no sujeta a TPO, OS ni ISD. ¿Qué porcentaje de IVA repercute la promotora al comprador? LEY DEL IVA
a.-) Regla general: el 16% -hasta 30/06/2010- y 18% desde el día 1 de julio de 2010. 90.UNO LIVA.
b.-) El 7% -8% a partir de 1/07/2010-, para edificios o parte de los mismos que puedan ser usados como viviendas y las plazas de garaje con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
Precisiones:
LAS PLAZAS DE GARAJE con un máximo de dos, si se dan los siguientes requisitos: - Que se transmitan conjuntamente con viviendas del mismo edificio. - Que las plazas de garaje estén situadas en cualquier lugar del subsuelo o superficie de las zonas comunes de una promoción inmobiliaria, esto es, de una misma parcela, aunque no se encuentren exáctamente en el mismo edificio en el que se halle enclavada la vivienda adquirida junto a las plazas de garaje. La venta de plazas de garaje que no cumplan las condiciones referidas: bien por no transmitirse simultáneamente con una vivienda, bien por no estar situadas en el mismo edificio o parcela, o por superar el límite de dos plazas de garaje por vivienda transmitida, tributará al tipo del 18 por ciento -16% hasta 30/06/10-.
Y LOS TRASTEROS: Con respecto a los trasteros, la ley no fija un límite cuantitativo; puede entregarse la vivienda con 15 trasteros, si bien bajo la condición de que la entrega de trastero/s se considere accesoria a la de la vivienda que acompañan. Y si la cantidad de trasteros supera lo que se considere accesorio o complementario, tributarían al 18%.
Consulta Vinculante V2094-09, de 21/09/2009
c.-) Al 4%. Las viviendas de VPO y sus anejos y hasta 2 garajes si se transmiten conjuntamente si las vende directamente la promotora.
2.- LA SUBROGACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO:
a.- Cuando el comprador se coloca en la posición de deudor que el vendedor -la promotora- ocupaba frente al banco, esta subrogación no está sujeta a AJD, puesto que no se produce inscripción distinta de la originada por la transmisión del inmueble.
b.- Cuando la subrogación es de cambio de acreedor -cambio un banco por otro-, lo que puede suceder si el comprador encuentra un banco que le dé mejores condiciones, sí está sujeta la operación a AJD; ahora bien, cuando esta subrogación entre acreedores se produce entre entidades financieras de las reguladas en el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, es decir, cualquier banco o caja, y cumpla los requisitos exigidos por la Ley 2/1994: que se modifique el interés, el plazo del préstamo o ambas cosas; en tal caso, la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, pero exenta. Consulta Vinculante V1859-05, de 22 de septiembre de 2005.
3.- CONSTITUCIÓN DE AVAL.- si el aval o afianzamiento se produce simultáneamente al préstamo hipotecario o al menos se prevé en dicho préstamo la posibilidad de que pueda haber fianza posterior, tributa como el mismo préstamo, es decir, estaría no sujeto a TPO, por estar el préstamo sujeto a IVA -aunque exento-; en caso contrario, es decir, si la fianza no es simultánea al préstamo hipotecario o no viene prevista en el mismo, tributa por TPO; siendo sujeto pasivo el banco.
Consulta Vinculante V11141-09 de 19/05/2009
