Gestión, comercialización, contabilidad y control, aspectos legales y algunos apuntes sobre la fiscalidad.
Primera parte: consideraciones preliminares, mercado y políticas comerciales.
Previa 1: Post’s confeccionad
os en colaboración con Jtorres y aún cuando se publica en mi blog, la redacción, "ajuste", y conclusiones se han realizado conjuntamente.
Previa 2: En estos post’s de blog,
que serán ………………… que se publicarán en un corto espacio de tiempo entre ellos, no analizaremos ni la “gestión” a través de la administración del estado a través de la SPAVIV http://www.spaviv.es/, ni tampoco desde una óptica de empresas de alquiler, nuestra intención es comentar sobre las ventajas y la problemática de “caseros” que con un respetable patrimonio (hoy tener mas de una vivienda en propiedad, hay que convenir que a pesar de la crisis y la minoración de los valores de las fincas, sigue suponiendo un patrimonio considerable) se plantean la opción de alquilar, o que disfrutando ya de esta opción en estos momentos, podamos reflexionar y debatir ideas de mejora.
Preliminar: La idea básica de estos post’s de blog es que por mas modesto que podamos considerar, en cuanto a “cifra de ventas” nuestro, digamos “negocio de casero”, si algo demuestran las crisis, es que cualquier planteamiento que no se realice con seriedad, con una gestión al estilo “empresarial”, y considerando a nuestros inquilinos como “nuestros clientes”, atendiendo a sus inquietudes, debatiendo con ellos las propuestas, etc., el negocio mas pronto que tarde va a registrar mas incidencias de las debidas. Entendemos que el ser “casero” no puede enfocarse como una simple “recepción de ingresos”, sino como una gestión de una actividad empresarial, al margen de que técnica o fiscalmente se consideren “rentas”, pero la gestión la recomendamos al “mas puro estilo empresarial”, donde “el cliente”, es (o debería ser) la base del negocio.
* La decisión de poner nuestra/s finca/s en alquiler
En ocasiones y por diferentes circunstancias, nos podemos encontrar con que tenemos una vivienda. Esto puede llegarnos a través de una herencia, a través de una antigua compra que hoy tenemos vacía, bien porque antes estaba ocupada por un familiar que ya no la necesita … y en definitiva tenemos que plantearnos qué hacer con ella.
Personalmente entendemos que las viviendas son para habitarlas, para venderlas o para alquilarlas. Tener una vivienda cerrada es una pequeña, o no tan pequeña ruina. Es un bien que genera gastos fijos (Ibi, seguro y gastos de comunidad, al menos, además de depreciarse su mobiliario) y en definitiva no parece razonable mantenerla vacía por larguísimos periodos de tiempo.
Aceptando que no necesitamos habitarla, y aceptando que no queremos desprendernos de ella, bien por no estar dispuestos a sacarla a la venta en estos momentos, o bien por cualquier otra razón, parece lógico que tengamos que plantearnos sacarla al mercado de alquiler.
Una vez que hemos tomado la decisión de alquilar surgen infinidad de dudas, algunos miedos (hay que recordar que ponemos un bien que tiene un coste, de cientos de miles de euros a disposición de un perfecto desconocido), cuestión que ciertamente crea inseguridades y dudas.
Nuestras primeras preguntas vienen enfocadas en:
1. ¿Quiénes son nuestros potenciales clientes y cómo debo preparar el piso?
2. ¿Con o sin muebles?
3. ¿Cuál es nuestro marco jurídico?
4. ¿Dónde publicitamos nuestra oferta?
5. ¿Qué precio debo pedir por el alquiler de nuestra vivienda?
6. ¿Quién redacta y qué ponemos en el contrato?
7. ¿Es necesario o recomendable pedir avales?
8. ¿Qué me ofrece y que problemas tiene la contratación de un seguro de impago?
9. ¿Contratos agua-luz?
10. Pago de las mensualidades y emisión de recibos.
11. ¿Qué hago si no me pagan?
12. ¿Quién se encarga de las reparacionees?
En definitiva una serie de preguntas que pueden llevar a replantearse la idea inicial de sacar la vivienda en alquiler, no en vano todos conocemos la gran despensa de viviendas que tenemos vacías que no están ni en venta ni en alquiler.
De modo equivalente entendemos que debe ser la actuación, en caso de locales comerciales o naves industriales.
Intentaremos, dar respuesta a estas cuestiones.
¿Quiénes son nuestros potenciales clientes y cómo debo preparar el piso?
1 - Viviendas
Antes de decidir a que “cliente” vamos a dirigirnos, es procedente hacer un pequeño “estudio de mercado”, y para ello no es necesario contratar a una consultora, se trata de analizar con seriedad y y rigor, lo que tenemos cercano a nuestra/s viviendas:
- Zonas universitarias o de estudios medios.
- Zonas hospitalarias o de funcionariado (Administraciones de Hacienda, de la Seguridad Social), poblaciones con importantes polígonos industriales, zonas con edificios corporativos de empresas diversas, etc.
- Zona de residencias familiares.
- Etc., etc.
En función de ello, deberíamos destinar y acondicionar nuestra/s finca/s, por ejemplo si estamos en zona universitaria, deberemos considerar además los accesos a transporte público, si no los hay, éste difícilmente va a ser nuestro público objetivo, aunque las facultades puedan estar relativamente cercanas.
Opción de alquiler a estudiantes: Deberemos acondicionar la/s vivienda/s a este fin, ello supone, habitaciones individuales, con mobiliario para el estudio, conexión ADSL con capacidad suficiente para aceptar simultáneamente todas las conexiones de los ocupantes de la vivienda, disponer de un profesional de mantenimiento accesible en un corto espacio de tiempo ya que no nos interesa que sean los propios inquilinos quienes por su cuenta y riesgo puedan contratar reparaciones, o hacerlas por su cuenta mediante “bricolaje casero”, recomendable disponer de una “reserva de llaves” por la zona para “imprevistos”.
Opción de alquiler a funcionarios, contratados por las administraciones públicas o personal de empresa: Suelen ser exigentes en las instalaciones, en los precios, y conocen perfectamente que son público objetivo de muchos caseros. Y a la vez debemos considerar que tendremos (en general) bastante rotación, no suele ser habitual mantener el mismo inquilino durante muchos años, con lo cual, y de ello se hablará mas adelante, el poner penalizaciones altas en los contratos, puede suponer un problema insalvable.
Otras opciones: Aquí nos podemos encontrar de todos los perfiles, se trata solo de adecuar nuestras instalaciones a residencia permanente de familias.
Para cualquier tipo de cliente objetivo procuraremos que nuestras instalaciones, sean de lo mejorcito de la zona, que nuestra/s vivienda/s “entren por los ojos”, que comparativamente con nuestros competidores, seamos ligeramente “mejores”, y no se trata de hacer más gasto o mayor inversión, a veces es solo cuestión de un poco de sentido común, por ejemplo:
- Los muebles que vamos a cambiar de nuestra residencia familiar, no sirven para los inmuebles en alquiler, salvo en casos muy excepcionales.
- Los “artículos” localizados en un contendor, y aún cuando a menudo podemos encontrar “elementos” que uno no acierta a comprender porque alguien los tira, no interesan. En los contenedores suelen ir las “cosas viejas”, las deterioradas, que no es lo mismo que “antigüedades”, éstas no suelen estar, al menos normalmente.
- Y en general “los trastos” no los vamos a utilizar a este fin.
Por el contrario, si sirven:
- Las ofertas por cambio de exposición o renovación de tiendas o grandes superficies del ramo del mueble o de grandes superficies del bricolaje.
- Si servirán los electrodomésticos que por un tema de defectuosa manipulación pueden tener algún desperfecto estético, siempre que éste esté localizado en una parte que no suponga un problema, digamos “visual”, por ejemplo una vitroceramica que en una de las esquinas mas cercana a la pared tiene un pequeño desperfecto, es de suponer que el inquilino no irá con una lupa a “investigar”.
Existen tiendas de muebles a buenos precios, no vamos a indicar una marca en concreto, aunque nos tememos que muchos pensamos en la misma, y no es ni de lejos la única opción, en ellas adquiriremos enseres a precios muy buenos, ahora mismo uno de los ponentes, recuerda que una de esta macro tiendas tienen casi de manera permanente una mesa y 4 sillas de madera de pino, no es macizo, son laminas de pino encoladas, al estilo “vigas laminadas”, y todo por menos de 100 €, esto si, habrá que montarlo, que esta es otra.
Otra idea …… el tresillo, se puede adquirir uno que funcione con fundas textiles con cremallera, adquiriendo un tresillo y dos o tres juegos de fundas, de manera que podamos sustituir las fundas, cuando estas ya no sirvan, daremos la imagen de nuevo, sin serlo.
Si alquilamos con útiles de cocina, es bueno tener en cuenta las ofertas de menaje de hogar, adquirirlas y guardarlas en casa, y al cambio de inquilinos, poner en la casa el menaje nuevo y con su caja precintada, la imagen vale mas que mil palabras. Las sartenes (otro ejemplo) todos sabemos que tienen una vida corta, hay ofertas en supermercados “low cost”, hagamos acopio, y pongámoslas nuevas en cada ocasión.
Al final, esto se resume en 3 frases de dos palabras cada una:
-
Buena imagen
-
Agradable imagen
-
Excelente imagen
Aunque no es el tema del post, ya que es “otro negocio” por ejemplo en los alquileres por temporadas (esquí o playa) es chocante (en positivo) que a la entrada de los nuevos inquilinos tengan en la nevera, un brick de leche, unos sobres de café y algo de fruta, os aseguramos que la imagen es excelente, y son 4 perras, o sea llegan a media tarde, o casi por la noche, con las maletas a cuestas, y el “casero” les pone el café con leche, “la entrada” es digamos y perdón “cojonuda”. ¿El coste compensa la imagen que estamos dando? Nos parece que la respuesta es mas que obvia.
¿Con o sin muebles?
Hay dos grandes grupos de viviendas, aquellas que se alquilan amuebladas, entendiéndose como tal los muebles necesarios, digamos estándar que lleva una vivienda, y que ya hemos comentado anteriormente que deben ir personalizados en cierta forma al tipo de público, al tipo de potencial cliente, y aquellas otras que se alquilan sin amueblar. Hay cierto público que pueden demandar sin amueblar, pero eso no significa que sin amueblar sea dar el piso en plan constructora, pero debemos tomar en consideración que las promotoras serán competidores nuestros, recordemos que muchas al carecer de ventas regulares utilizan el recurso de alquiler con opción de compra, nosotros podremos ofrecer el alquiler, pero obviamente no la opción de compra, o al menos esta no es la idea. Una vivienda sin amueblar deberá tener al menos la cocina perfectamente amueblada. Nadie en su sano juicio alquilaría una vivienda sin cocina, ya que es una inversión perdida (no se puede llevar a otro piso). Deberemos acondicionar la cocina de forma adecuada, con todos los muebles, electrodomésticos básicos (hornilla, horno, lavadora, fregaderos, frigo…), con el objeto de que sea funcional y esté lista para usarse. Evidentemente podemos recortar en electrodomésticos, no poner frigorífico, y empezar con las rebajas…., mal comienzo sería. Igualmente es aconsejable tener montados los sistemas de luces en cada habitación. La idea es que el inquilino meta sus muebles pero no que entre a disponer cosas que luego se quedarán en el piso. Una buena limpieza es, también, cuestión imprescindible de forma que ya lo tendremos listo para enseñar.
Nuestro “cliente” potencial II (locales, despachos y naves industriales)
En relación con los bajos comerciales despachos y naves industriales, debemos aplicar igualmente el sentido común. Tenemos que partir de la base de que actualmente hay un exceso de oferta, eso es indiscutible, de forma que se hace necesario “competir” para lograr darle salida a nuestro producto, en definitiva a nuestra propiedad. Por lo tanto debemos aplicar ciertos principios que podrían ser como estos:
i) Si disponemos de un local comercial, es fundamental tenerlo reformado. Que nadie pretenda darle salida a un local con suelo de cemento, paredes con el ladrillo original de la obra, y en definitiva como el constructor suele entregarlos. Es posible que alguien le pueda “meter mano”, que será así si el sitio es privilegiado y si el precio es muy bajo, pero en buena parte de los casos pretender que el inquilino corra con todas las instalaciones va a suponer un problema "comercial". Aconsejamos, antes de sacarlo al mercado de alquiler tenerlo adecentado. Al menos lo referente a suelos, pintura, incluso luminarias, persiana de acceso…, digamos cubrir unos mínimos de forma que la persona que llegue pueda instalarse sin demasiado gasto, salvo que requiera obra para adecuarlo a una actividad en concreto que eso ya sería otro tema.
ii) La cuestión de precio es otro asunto importante. Hay que partir de un exceso de oferta, de manera que los precios empujan a la baja. El criterio es tener precios ajustados y sobre ellos, plantear una negociación seria. Una cosa es adaptarse a los tiempos y otra comulgar con ruedas de molino. Cada uno puede determinar el % de bajada que está dispuesto a hacer. Lo ideal es plantear una negociación completa donde también obtengamos algo nosotros. Un ejemplo sería ajustar el precio a cambio de lograr garantías en el pago (aval), o bien, ajustar el precio a cambio de pactar otras condiciones que puedan ser favorables a nosotros. Venimos con esto a plantear que la negociación, a demás de ser cosa de las dos partes, ambas tienen que ceder, y ambas tienen que quedar satisfechas. No aconsejamos aceptar bajadas fuera de mercado de manera abusiva, posiblemente eso sea un indicio de falta de seriedad y de falta de rigor empresarial.
Por lo demás, simplemente aplicaremos el sentido común a la gestión del arrendamiento. Salvo algunos temas fiscales y de procedimiento en las retenciones y aplicaciones de IVA, el resto es semejante al funcionamiento de cualquier otro tipo de alquiler.
Agradecimiento por su colaboración: Empty
Y tras el "ladrillo" el relax de costumbre: http://www.youtube.com/watch?