El seguro decenal da de sí para que mucha gente diga o piense auténticas barbaridades al respecto. Como es una de las especialidades de mi empresa tengo una cierta expertise en el producto y me atreveré a daros unas pinceladas acerca del mismo para evitar las p... mentales y a los cuatro cenutrios que han llegado a este mundo para intoxicar.
Para que esto sea más masticable o digerible (según dónde se ubique el problema) lo desarrollaré en formato FAQ, con preguntas que me haré como si fuera un ciudadano más y que contestaré lo mejor que sé. ¿Vamos a por faena?
No necesito seguro porque he hecho una finca solo para mí y mi hermano. Bueno, ahí va uno de los primeros errores: el seguro decenal es obligatorio para toda edificación destinada a la vivienda. Existe una única excepción que, aunque mantiene la obligación de la garantía decenal, permite que se haga con recursos propios sin tener que acudir al seguro. Esta excepción require TODOS estos requisitos:
- el autopromotor debe ser persona física; si es una Sociedad siempre está obligado a contratar seguro, sin excepción.
- La vivienda debe ser primera vivienda, deberá ser usada por su titular antes de su eventual venta a terceros demostrando dicho uso.
- La vivenda será unifamiliar; cualquier formato que admita que varias familias habiten distintas unidades registrales queda fuera de la excepción.
Por tanto al ser una finca que contendrá dos viviendas, una por hermano, precisa decenal.
No puedo vender la casa porque no hice un seguro decenal y ahora el banco se lo exige al comprador. Hoy día existe alguna solución que tenemos unos pocos profesionales para resolver ese problema de obras terminadas (sin OCT, generalmente), que se construyeron hace unos años y que precisan un seguro decenal para ser vendidas con garantía. Un bulo a extinguir, sin duda, pero que causa grandes preocupaciones a quienes no cuentan con asesoramiento correcto.
La OCT es un timo y un impuesto revolucionario de las compañías de seguros. Otro bulo; hoy día hay soluciones expertas que operan con OCT y otra también experta, que no precisa OCT. Ni unas ni otra son mejores o peores porque el seguro, en esencia, es el mismo: la cobertura la dicta el art 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Simplemente se trata de seguros complejos en los que hay una fortísima carga técnica y para contar con seguridad acerca de la calidad del proyecto, los cálculos, las mediciones, la adecuación a normativa y la correcta ejecución material las aseguradoras se sirven de terceros de su confianza. Unas recurren a OCT y otra a gabinetes de ingeniería que revisan los documentos del mismo modo en que un perito revisa un coche de segunda mano que queremos asegurar a todo riesgo para evitar que se le meta un gol a la compañía o que un médico nos revisa la salud antes de confirmar la aceptación de un seguro de vida. No hay que ser paranoicos con esto: simplemente se trata de verificadores que avalan la asegurabilidad de la obra. Para acabar con las paranoias respecto de las OCT recordemos que la tiene que contratar el promotor, no el asegurador y, por tanto, es al promotor a quien sirve. Se de algún banco o caja que ha impuesto OCT y eso es denunciable sin más comentarios. Para continuar yo comercializo sin problemas ambos modelos de seguro: con o sin OCT. Una buena OCT da al promotor un complemento profesional que le permite conocer con antelación un posible error de cálculo, diseño o ejecución material y evitar, con ello, el desastre sobre su mayor inversión. Recordemos que el seguro es reactivo y aquí de lo que estamos hablando es de ni siquiera llegar a tener que vivir el siniestro: la OCT es un elemento preventivo.
Aparte si bien para pequeñas promociones puede resultar más barato contratar un seguro sin OCT esa realidad cambia a la que la casa o finca tiene un coste de construcción que supere cierto liston que podemos situar entorno a los 450.000 €.
Un seguro decenal encarece brutalmente el valor de una casa o de un piso superando los 6.000 €. Otra leyenda urbana: nosotros hacemos seguros decenales, todo incluido (también los impuestos) por menos de 2.400 € para viviendas de hasta 250.000 € de valor de obra (el de venta, ¡imaginen por dónde andará!). Eso implica menos del 1% del valor de obra y, probablemente, en torno a un 0,6% del valor de venta. ¿Caro a cambio de diez años de seguridad total ante riesgos imposibles de asumir sin seguro? Hay bañeras que cuestan más.
Nadie quiere asegurarme porque mi casa es de… ¿Steel-frame? ¿Madera? ¿Técnicas experimentales? ¿Prefabricada? … Pues no, este es otro mito: todo es asegurable si el proyecto, el suelo y la ejecución material lo permiten.
¿Para qué querrán un Geotécnico? ¡Eso son ganas de fastidiar, que no construyo el Empire Estate! ¡Y lo que enredan, casi un mes perdido! El seguro decenal de daños tiene dos elementos desencadenantes del siniestro: la propia estructura de la edificación y el suelo. El suelo es capaz de gastar bromas muy pesadas capaces de destruir por completo la casa más correctamente diseñada y calculada. Un ejemplo lo tenemos en las arcillas expansivas. Son esas que causan la tierra quebrada en nuestros campos cuando hace tiempo que no llueve. Cuando falta agua se cuartean pues se comprimen pero al recibir agua (de lluvia, de un pozo, de la famosa capa freática…) ¡se dilatan! Y con ese movimiento de contracción-dilatación se dedican a zarandear todo lo que tienen encima. Solo en Estados Unidos, en un año, Fu Hua Chen en su estudio “Foundation on Expansive Soils” reportó daños a edificios causados por arcillas expansivas por valor de 2.255 millones de USD. La importancia del dato queda de relieve cuando se compara con los daños causados por el huracán Katrina, ese que se llevó New Orleans por delante: 2.550 millones de USD. Tenemos Katrina una vez cada siglo pero tenemos arcillas expansivas siempre.
Para controlar en la medida de lo posible la agresividad del suelo las empresas de geotécnica obtienen muestras del suelo a distintas profundidades determinando tanto su capacidad para soportar el peso como su comportamiento ante determinadas situaciones y, también, su efecto sobre los materiales de construcción: un determinado suelo puede disolver ciertos cementos y convertir el hormigón armado en un esqueleto sin funcionalidad para asegurar la vida de las personas y los bienes.
Los promotores tienen prisa. El tiempo es dinero. Pero desconocen que las prisas son fatales para ciertas cosas como, por ejemplo, un estudio de suelos. Para las arcillas expansivas, por ejemplo, el tiempo medio para comprobar el grado de expansión simple y controlada es de 2 a 3 meses. El Ingeniero Guillermo Arellano Castillo en Perú demostró que las mediciones presentadas sin respetar el plazo indicado arrojaban errores en los resultados entre el +10 y el +473% lo cual es para echar a correr si uno piensa que va a firmar 40 años de hipoteca con su banco para construir sobre una montaña rusa la casa de sus sueños ahorrándose el seguro decenal, por supuesto, “que la Ley no me lo exige”.
¡Pues ya te vale! ¡Cobrar eso solo para cubrir la estructura! Esta leyenda urbana es realmente pegadiza y, además, multicultural. Se la he oído a gerentes de promotoras de cierto nivel y a buenos ciudadanos a quienes el notario les ha dicho que sin decenal no hay venta. Es una falsedad. El seguro decenal cubre los daños a TODO el edificio: suelos, paredes, techos, instalaciones, cerramientos, puertas, alicatados de baño y cocina, sanitarios, etc… Todo lo que sea casa o, lo que es lo mismo, excluye el contenido.
Para que todo eso quede cubierto solo debemos tener claro que es un seguro en el que siempre habrá cobertura para toda la casa si se desencadena como consecuencia de:
- Un fallo de diseño, calculo, o ejecución material de la estructura del edificio, incluyendo sus cimientos, vigas, etc.
- Un problema de estabilidad del suelo.
Así de sencillo: toda la casa y solo dos orígenes posibles. ¿Podemos liarnos?
Bueno, pero para eso el arquitecto cuenta con un seguro de responsabilidad civil ¿no? Y el constructor otro tanto Como ofrezco seguros para arquitectos en uno de mis portales especializados puedo indicaros con qué me encuentro: muchísimos arquitectos solo tienen una cobertura de 150.000 € y eso, señores, solo sirve para empezar. Además, es relativamente probable que el asegurador tenga interés en defenderse lo cual significa juicio (¿Tiene ganas de saber lo que cuesta un abogado para una reclamación de 200.000 €?) además de un tiempo que va a ser difícilmente soportable con la casa hecha una ruína y un precinto del arquitecto municipal que no nos permite entrar en casa. Un año y medio o dos, yendo bien la cosa para contar con sentencia en primera instancia, no es moco de pavo. Por cuanto al constructor, resulta increíble pero os podéis creer que en los seguros de responsabilidad civil para construcción hay auténticas barbaridades como la de una de las más prestigiosas aseguradoras que excluye “los daños al promotor” y ¿Quién es el promotor, amigo? ¡Buf! Eso si la constructora no ha quebrado, claro…
Una pregunta ¿no es más tranquilizador contar con un seguro decenal en el que el asegurador, nuestro asegurador, está obligado a pagar por Ley antes de los 40 días desde la fecha de comunicación de siniestro? ¿Qué nos dice el sentido común?
¿Por qué el banco me exige que disponga de seguro decenal? Bueno, el banco no es quien para exigir nada que no sea obligatorio pero sí puede condicionar la financiación. ¿Qué ocurre hoy día? Pues que hay muchas autopromociones que han sido embargadas y préstamos que no acabarán bien. El banco se quedará esas casas e intentará venderlas. Sabe que si el impago se produce durante la fase de ejecución material el propio banco al quedarse una obra pasará a ser promotor y, siendo sociedad, necesitará un seguro decenal sí o sí. Primera opción de marrón a la vista pues el banco se encuentra con una obra que no quería y con la obligación de contratar un seguro para ella, seguro que mejor podría haber contratado (y pagado) el promotor.
La segunda opción de marrón a la vista se produce si el embargo se produce después del fin de obra. Ya es una casa registrada pero… sin seguro. Y eso implica que la casa vale menos o, incluso, que no podrá ser vendida a un tercero sin seguro.
Todo eso, sin mediar siniestro de por medio. Si hay siniestro ¿Cómo piensa pagar la reconstrucción de la garantía hipotecaria el promotor si le viene justito con pagar cada mes la hipoteca?
Resultado: si quieres dinero hazte el seguro decenal.
No necesito decenal porque es una casa o edificio que voy a alquilar.¡Error! Volvemos al principio y como resulta que no se es autopromotor para uso propio pues deberá contar con seguro decenal.
Todos los seguros decenales son iguales y lo único que tengo que valorar es el precio Otro error de bulto. Hay mucha vida inteligente en el seguro decenal de daños y variaciones muy importantes entre una y otra aseguradora. No cambia el concepto de garantía decenal pues dimana de una Ley y es igual en todas partes pero este tipo de seguro lleva asociados (o no) una serie de coberturas adicionales, gratuitas o de pago, que hacen que el abanico de posibilidades sea enorme. Aparte aparecen garantías trienales y está en estudio una de carácter anual. Evidentemente esto es para gourmets: solo para promotores profesionales que desean controlar los riesgos asumiendo costes fijos para evitar la mayoría de graves costes variables que se manifiestan en las garantías de construcción. Otro elemento que es crucial en este tipo de seguros es la capacidad técnica y conocimientos de los departamentos técnicos y de siniestros. ¿Imagináis lo que puede suceder si un siniestro de seguro decenal cae en las manos de una tramitadora de ETT de una aseguradora generalista? De esa situación a que vaya directamente a manos que saben lo que hacen hay un abismo. Un abismo, además, que no tiene sobrecoste así que ¿para qué jugársela?
Estas son las preguntas más frecuentes. Espero haberos ayudado a entender algo mejor este seguro y quedo a vuestra disposición para que me planteéis vuestras FAQ.
Saludos,
