Es increíble la importancia que han adquirido en el negocio de las subastas judiciales las "divisiones de la cosa común", que hace diez años era un tipo ocasional de subasta, frente a las ejecuciones ordinarias o hipotecarias. Sin embargo hoy en día son bastante abundantes. ¿Efectos de la crisis que provoca que copropietarios que antes estaban tan tranquilos con la situación ahora estén caninos y deseosos de convertir en dinero su parte indivisa? No lo se, pero lo cierto es que la disolución de prindiviso es la consulta más frecuente que recibo en mi correo.
También ocurre que es el único tipo de subasta que no tiene por qué estar sujeto al art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que está abierto a que las partes acuerden las condiciones de la subasta, o a que, más bien, el demandante sugiera al juzgado las condiciones que le interesan. Aunque no siempre se consigue todo lo que se pide.
Lo que en esta ocasión ha llegado a mi correo es un caso singular en el que un particular ha logrado algo que yo ya intenté sin éxito hace un par de años, a saber, que el juzgado permita a la parte demandada presentar mejora de la postura del adjudicatario provisional sin que le sea necesario llegar al 70% del Tipo de Subasta.
Estos han sido los hechos:
- Valor de tasación: 190.763 euros.
- La subasta se celebra el 27 de abril y a la misma asisten ambos copropietarios, demandante y demandado, junto a dos subasteros.
- La parte demandante se adjudica provisionalmente la subasta en 47.100 euros, puja que no llega al 70% del Tipo de Subasta, por lo que la aprobación del remate queda en suspenso y se pone en marcha el art. 670.4. La secretaria judicial lo sostiene así: "Como la mejor postura ofrecida en la subasta celebrada en estas actuaciones fue inferior al 70 por 100 del valor por el que el bien salió a subasta, concedo a la parte ejecutada un plazo de DIEZ días para que pueda presentar tercero que mejore la postura y ofrezca una cantidad superior al 70 por 100 de la valoración o que, aún inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho a la parte ejecutante".
Aquí es donde, en una situación muy parecida, sin subasteros a la vista y siendo el adjudicatario provisional un particular, a mí se me ocurrió alinear mis intereses con los de la parte demandada y argumentando que no habiendo deuda económica bastaba con superar la máxima puja para que la mejora de postura fuese admitida, la hicimos, siendo rechazada por el secretario judicial, quien me dio con la puerta en las narices.
Sin embargo ahora no ha sido así:
- El demandado presenta a un mejor postor que mejora la postura del adjudicatario provisional ofreciendo 47.200 euros, solo cien euros más que el demandante.
- La secretaria judicial acepta la mejora argumentando que "siendo objeto del presente procedimiento la división de cosa común, tratándose de lo que se denomina por la Jurisprudencia de una ejecución impropia en la que no existe estrictamente dualidad de partes ni deuda".
O sea, que la secretaria ha comprado el mismo argumento tramposo que yo expuse en una situación similar, en el sentido de que como no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja. La diferencia estriba en que en este caso la decisión judicial perjudica a un amigo y como ahora lo veo con sus ojos, la situación me parece sumamente injusta.
La misma secretaria manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay "dualidad de partes", es decir que no hay demandante y demandado. Estirando el argumento no es difícil llegar a la conclusión de que si no hay demandado por qué diantres se le da a esa parte, la ventaja de poder mejorar la postura. Esa es una ventaja que le corresponde exclusivamente a la parte demandada, pero como en estos procedimientos se considera que no la hay, pues la conclusión debería ser que ninguna de las partes pudiera hacer la mejora. Entre otras cosas la parte a la que le han dado esa ventaja asistió a la subasta y pudo pujar como cualquiera. Hacerlo ahora, cuando ya no hay derecho de réplica por parte del adjudicatario provisional es ventajista.
Si se admiten argumentos como ese, también se podría haber llegado a admitir que, en el caso de que la subasta hubiese quedado desierta, la parte demandante se adjudicara la subasta a cambio de la deuda, que como era cero, el precio de adjudicación también lo sería. ¡vaya ganga!
¿Alguna idea para echarle una mano y que nuestro amigo pueda recurrir?
POSTDATA ABRIL DE 2015:
He de decirlo, han transcurrido los años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia.
Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad.
La división de cosa común en las subastas judiciales
