A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:
En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.
Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".
Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro. Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.
Entonces les solicité la nulidad al no haberse hecho publicidad en el edicto de la subasta de los errores anteriormente mencionados.
(...) y según me acaba de adelantar hoy mismo la Jefa de la Unidad (por teléfono, aunque en breve recibiré la contestación por correo), lo estuvo consultando con el Abogado del Estado y según ellos lo han hecho conforme al Reglamento, porque la valoración que hizo la empresa tasadora tuvo en cuenta que eran fincas rústicas y las valoró como tales y que así se refleja en el informe de tasación.
Aunque en realidad a los postores nunca nos permitieron acceder a dicha tasación.
Yo había solicitado la suspensión de la subasta basándome en que la ”Descripción y Tipo de bien” de las cuatro adjudicaciones era incorrecta, puesto que se les había denominado como “SOLAR” y según el Ayuntamiento de Viveiro, no lo son. Por lo tanto, la tasación estaba mal hecha y en el edicto la descripción, en su totalidad, inducía a error.
Me responden que si me siento perjudicado lo único que me queda es instar un procedimiento de Responsabilidad Patrimonial, pero yo tengo mis dudas por el tiempo transcurrido pues la subasta se celebró el 18/01/20012, recibí las Actas el 16/04/20012 y la “Información Urbanística del Ayuntamiento” la recibí por correo certificado el 12/09/20012, que es cuando me enteré de que las fincas son rústicas (...)
CONCLUSIÓN, que Tristán tiene razón más que sobrada cuando recomienda no pujar nunca por nada que no se haya visto y tocado con las propias manos. O que, al menos, lo haya visto y tocado alguien de confianza.
¿Alguna sugerencia para Alfredo?
POSTDATA( 30 abril): Finalmente la AEAT le ha contestado por escrito en los siguientes términos:
De conformidad con el art. 97 del citado RGR, previamente, los órganos de recaudación requirieron la valoración de los citados bienes a servicios externos especializados, los cuales emitieron el siguiente informe EN TODAS ELLAS:
- DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES: Tipo de inmueble: Finca rústica
- SITUACIÓN URBANISTICA: Clasificación urbanística: suelo no urbanizable/rústico especial protección según (D102/2006) Vigente (DPMT).
- CRITERIOS VALORATIVOS: “Los criterios que se manejarán se orientarán hacia el valor de mercado y no a cualquier otro concepto asociado con el precio o el valor. En la actualidad existen testigos con esta naturaleza y clasificación urbanística en el municipio de Ribadeo y de Foz por lo que se han seleccionado testigos extrapolables- fincas rústicas y/o con régimen de afección costas no edificables- al tener características similares. En principio se utilizará como sistema de valoración el método comparativo de precios de mercado en el entorno, en base a precios de oferta en venta de terrenos rústicos en el entorno, según muestra de testigos obtenidos de Agencias de la Propiedad Inmobiliaria, Sociedad de Tasación y resto de publicaciones Inmobiliarias, previa ponderación del coeficiente de ………”
De todo lo anterior se concluye que, aunque la calificación de “solar” no fuera la correcta, no resultó perjudicado, pues no por ello pagó un precio mayor ya que la valoración tuvo en cuenta el tipo real de bien de que se trataba y se valoró en consecuencia.
Además, antes de la subasta, tuvo a su disposición toda la documentación necesaria, tanto en el expediente como en el propio Ayuntamiento o en la Dirección General del Catastro, en donde si figuran como suelos sin edificar.
Por ello no procede la suspensión de la subasta ya celebrada tal y como solicita en su escrito, ni la devolución de las cantidades ingresadas.
Postdata 8 de abril de 2015: Ha pasado el tiempo y los errores se repiten una y otra vez con muy pocas variantes. Los inversores seguimos cayendo en la misma tontería de comprar en subastas sin estar completamente seguros de lo que estamos comprando.
Y caray, que en esto las subastas de la Seguridad Social y de la AEAT siguen estando a la cabeza.
Como ejemplo recomiendo leer el último post que he publicado en Subastanomics, que va sobre esto mismo pero con nuevos ejemplos:
La correcta identificación del bien subastado es el mayor problema en las subastas de la AEAT
