De todos las ofertas calentorras que ofrecí hace una semana la que más respuestas ha suscitado en mi correo ha sido la de la venta del crédito hipotecario del chalet de La Moraleja. Unos por mera curiosidad y otros por verdadero interés, pero lo cierto es que he recibido un buen montón de mails preguntando acerca de la misma.
Y ello a pesar de que si hay un activo pegajoso ese es la venta de créditos impagados.
Y digo que ahora están de moda porque hay una empresa madrileña que se dedica a publicar anuncios en Idealista con ofertas de inmuebles a precios ridículos y cuando los interesados les llaman se les explica la realidad edulcorada. Más o menos se les da a entender que comprando la deuda se garantizan la adjudicación en la subasta -porque ya no hay subasteros, les dicen- y que en el caso de que se lo adjudicara un tercero todo el dinero recaudado sería para ellos. Negocio redondo. Si fuera verdad. Que no lo es.
A continuación uno de las últimas consultas que he recibido respecto a estos pájaros:
Tristan, perdone que le escriba directamente, pero estaba a punto de comprar un piso y he encontrado algunos articulos de usted. De hecho, resulta que menciona exactamente el nombre de la persona que me va a vender el piso, estoy alucinando.
He hablado con ellos, y efectivamente me han confirmado que lo que asumo es la deuda, y me dicen que a la subasta no se va a presentar nadie, que eso nunca ha sucedido. Me estan ofreciendo un piso en mi pueblo por solo 50.000 euros. Les he llamado y dicho que quiero aclarar los riesgos que asumo. Entiedo que sabe bastante del tema, asi que cualquier cosa que me diga me ayuda. Estaba literalemente a punto de ir a Madrid la próxima semana con los 50.000 en la cuenta ya (...)
Pues para los interesados en anuncios como esos tengo malas noticias:
Les han contado solo una parte de la verdad. Lo cierto es que con la cesión de crédito sustituyes al banco acreedor en todos sus derechos, que cada vez son menos y en todas sus obligaciones, que cada vez son más. Para empezar, el cambio legislativo que ha supuesto la Ley 1/2013 del 15 de mayo ha marcado un antes y un después en el mercado hipotecario, limitando los intereses de demora (este año solo el 12%, el que viene ya veremos) y posponiendo la entrega de la Posesión hasta después de mayo del 2015 si la familia deudora puede acreditar que está en riesgo de exclusión social. Y otros muchos pequeños detalles que hay que tener en cuenta.
Y no te digo nada si el demandado enerva la deuda (la pone al día) y se te queda como deudor durante veinte o treinta años (lo que dure la hipoteca) pagándote el euribor+0,50 o lo que sea que estén pagando. Es decir, que si antes de la subasta el deudor pone su deuda al día, entonces ya no hay subasta y te quedas como acreedor durante el tiempo que reste de hipoteca.
¿A que esto último no suelen contarlo?
Por otro lado es falso que el acreedor de la hipoteca será el adjudicatario en la subasta. Eso no tiene por qué ser así. Para eso estamos los subasteros, para competir con los bancos en las subastas que ejecutan. Cualquiera puede adjudicarse una subasta. Comprando la hipoteca la verdadera ventaja que se tiene frente a otro postor es el descuento al que se haya comprado la deuda sumado a los intereses de demora generados desde ese momento hasta el día de la subasta.
Como ejemplo vale el de la oferta calentorra mencionada:
Deuda actual del crédito: 872.000 euros
intereses de demora mensuales: 7.924 euros
fecha de subasta prevista: 6 meses x 7.924 euros = 47.544 euros
deuda el día de la subasta: 915.544 euros
Precio de cesión del crédito: 695.000 euros
Es decir, que el día de la subasta la deuda que el chalet tendrá con el acreedor será de 915.544 euros y dicho acreedor podrá pujar hasta ahí sin que eso le supongo pagar más dinero del que haya pagado hoy, es decir 695.000 euros, que es lo que ha pagado por la hipoteca. Los otros postores tendrán que pagar todo el dinero que ofrezcan, pero hasta que las pujas no sobrepasen los 915.544 euros el acreedor no tendría que pagar más dinero.
Y si al final el acredor se lo adjudicase por ejemplo en 925.000 euros, solo tendría que pagar la diferencia hasta la deuda que el demandado tiene con él. Es decir que solo pagaría 9.456 euros más, con lo que habría comprado el chalet de la Moraleja por 695.000+9.456=704.456 euros.
Sí, ya se, un auténtico chollo, pero según mi opinión, completamente merecido porque no hay muchos con lo el temple necesario para pagar por adelantado una cifra de 695.000 euros.
Finalmente, también es una mentira de las gordas que el sobrante es para el que haya comprado la hipoteca. El sobrante siempre es para el deudor o para los acreedores posteriores, si los tiene.
CONCLUSIÓN, que las cesiones de créditos hipotecarios pueden ser un magnífico negocio inmobiliario. El que compre el crédito del chalet en la Moraleja puede quedarse por setecientos mil euros una casa que vale un millón y medio.
Y también pueden ser un estupendo negocio financiero: Si en el ejemplo anterior la adjudicación es para otro postor en, por ejemplo, novecientos veinte mil euros, el inversor que haya comprado la hipoteca habrá ganado doscientos veinte mil euros en menos de un año. Creo que tampoco está nada mal.
PERO NO ES ORO TODO LO QUE RELUCE. Antes de tirarse de cabeza a la piscina hay muchas cosas que hay que investigar. Por ejemplo:
¿Alguien se ha dado cuenta de que el dueño del chalet de La Moraleja nunca podrá demostrar que su familia está en riesgo de exclusión social? Es muy importante investigar al deudor.
¿O de que la nota simple de la casa tiene un montón de cargas posteriores que hacen inviable la enervación?
Pues eso, que antes de comprar nada hay que hacer los deberes.
ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los seis años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer lo último que he publicado en Subastanomics sobre las cesiones de crédito:
"Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda"
Y sobre todo, tras las estupendas ofertas que nos están haciendo los bancos no te puedes perder el post titulado
"La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos".
