Blogger invitado: Inversius
A principios del 2010, cuando lanzamos la primera versión del artículo El subastero Geek, pensábamos que la tecnología iba a tardar en revolucionar el mundo de las subastas.
Sin embargo, cuatro años después, en un contexto en el que nos movemos en el que los márgenes han caído drásticamente con la crisis inmobiliaria, con un mercado hipotecario totalmente cerrado, ya no es ciencia ficción y es indispensable la utilización de las nuevas tecnologías para ganar en competitividad y eficiencia.
En la actualidad, hay unos 20.000 bienes en subasta o adjudicación directa (unas 80.000-100.000 subastas anuales), de los cuales menos de un 6% llegan a ser interesantes, debido a las limitaciones de la legislación actual que impiden comprar a un precio que sea rentable. Además, puede que ese menos del 6% no lo tengas al lado de casa, y tengas que desplazarte a otras provincias, lo que deriva en el incremento del coste de análisis a la manera tradicional (es decir, visitando los inmuebles, incurriendo por tanto en gastos de viaje que hasta la fecha eran absorbidos por unas rentabilidades aceptables de media). Ahora, habrá que visitarlos, pero sólo una pequeña parte y después de haber hecho los deberes, para que el viaje sea lo más corto y productivo posible.
Si a esto añadimos, la falta de liquidez, las bajadas de precios del mercado y el alargamiento de tiempo medio de venta es necesario el aliado de la tecnología de cara a buscar los inmuebles más interesantes.
A las innovaciones ya declaradas en el blog en Enero 2010, El subastero geek, adjunto las novedades y cambios de tendencia:
LAS GRANDES INNOVACIONES TECNOLÓGICAS DE LOS ULTIMOS 4 AÑOS
1.- BIG DATA
Un subastero paulatinamente se va a convertir en un científico de datos. Le interesa analizar muchísimos datos de manera intensiva y automática, disponer de todas las subastas, saber datos del deudor, si ha fallecido, la deuda reclamada, saber si ha habido otras subastas previas del bien o división horizontal, las cargas y su tipología, quien ejecuta para ver la mejor estrategia, los precios de mayorista, las tendencias de precio, si ha puesto anuncios o anuncios similares de vecinos en un intento de vender el bien antes de que se ejecute, si vive en el inmueble, la tasación o valoración correcta, los datos de contacto de los vecinos, presidente y administrador y deudor, la ubicación exacta del bien, los m2 útiles, la antigüedad del inmueble, si ha realizado reformas recientemente o cambios que puedan añadir valor, los precios pasados y la predicción de precios de ese inmueble, si tiene ascensor, altura e histórico de anuncios de fotografías de ese inmueble.
En cuanto a las fincas rústicas, la ubicación exacta es fundamental, foto aérea, la topografía, crecimiento de la masa forestal, altura de los árboles, cercanía a líneas eléctricas, datos de contacto de otros agricultores a los que les pueda interesar la finca o arrendarla, accesos.
En los últimos años, parte de los hogares disponen de fibra óptica 100/200 Mbits, y hay soluciones en Cloud de extracción de datos de bajo coste.
Las grandes innovaciones del mundo de Big data nos vienen a ayudar en el procesamiento de datos para su análisis, tales como:
- Discos duros SSD de más de 1 TB (de estado sólido)
- Ordenadores con los últimos microprocesadores y memoria de alta velocidad
- Indexadores Booleanos 64 bits con búsquedas steaming, phonic searching, Fuzzy searching
- Soluciones Cloud de bajo coste (almacenaje, procesamiento, bases de datos)
- Bajadas drásticas de precio de los elementos de almacenaje y soluciones cloud de almacenaje
- Nuevos tipos de bases de datos para datos no estructurados para hacer análisis complejos
- Soluciones de análisis masivo en Cloud
- Mucha información para ser un científico de datos (cursos de MIT, Libros, webs etc)
- Librerías de software sencillas (webscrapping, semánticas, predicciones o machine learning, procesamiento de imágenes, geolocalización etc)
En la práctica, en dos días es inmediato recolectar todas las fuentes públicas con las últimas técnicas de webscrapping, e indexarlo/procesarlo en pocas horas utilizando discos SSD.
Las librerías semánticas han avanzado mucho, y ya es posible extraer las subastas y adjudicaciones directas de manera automática de fuentes no estructuradas y trasladar la información a bases de datos para un proceso posterior.
La razón para no utilizar Google, y utilizar técnicas de extracción e indexación son las siguientes:
- Búsquedas complejas o masivas (por combinación palabras, palabras parecidas, números) e incorporación de procesos de análisis automáticos.
- Muchas webs, ponen protecciones de formularios o encriptan contenidos para impedir la indexación de google
- Indexación de todas las fuentes posibles
- Data archieving económicas
- Combinación de las búsquedas con los históricos de subastas
2.- Smartphones de última generación
La entrada del año 2014 ha aligerado el equipaje del subastero geek. Atrás quedó el maletín con el ultrabook y su cámara de fotos profesional. Ahora, el subastero geek, dispone del último Smartphone Android con cámara de 20 Mpixel , 4G-con su microsd de 64 GB con el microprocesador mas potente con tarifa plana ilimitada de voz que proporcionan las actuales compañías.
Apenas utiliza ya su ultrabook cuando está fuera de la oficina. Todos los expedientes los lleva dentro del teléfono en su microsd 64 GB o accede de manera inmediata a través de su personal cloud (Evernote, dropbox, gmail profesional , owncloud etc etc).
El teléfono dispone de una cámara de última generación, esto le permite hacer fotos de los buzones de los pisos en las visitas un inmueble con nitidez en las peores condiciones de luminosidad jamás imaginada o le permite escanear cualquier documento desde el móvil en las peores condiciones aunque en el banco le den un documento con apenas calidad, o fotos en movimiento o hacer videos en alta definición.
La copia/digitalización de un expediente urbanístico es inmediata o la digitalización de los edictos colgados instantaneamente y con una calidad inimaginable.
Lleva un bluetooth, y mientras habla, anota los comentarios, envía los documentos que le solicitan, recepciona o envía faxes, la productividad ya no se puede superar más. En todo caso, gracias a la potencia de estos móviles y su almacenamiento, todas las llamadas serán grabadas de cara a rescatar alguna si se le ha escapado algo en alguna llamada.
Con 4G, consulta cualquier asunto en microsegundos sin demora del cloud, buscando y reenviando cualquier información que le demanden.
Su elección es Android pues a pesar de la gran autonomía de estos móviles últimos sobre todo ante el uso intensivo de datos, llega por la posibilidad de cambiar la batería, un subastero geek está siempre haciendo labores comerciales telefónicas y consume fácilmente mas de 3000 minutos/mes por lo que a lo largo del día cambiará su batería de repuesto si se diera el caso, pues los nuevos móviles llegan a superar las 11 horas de conectividad datos y mas de 24 horas diarias de voz.
Por cada inmueble que tenga, tendrá su email correspondiente, y esta bestia de teléfono podrá gestionar sin problemas cientos de cuentas con sus respectivos contactos de llamadas y anotaciones en sincronización a través de la nube con sus colaboradores.
Dispone de 4G que le permite acceder a su personal cloud a velocidades altísimas, y acceder a cualquier consulta pasada, cualquier documento pasado o email de los últimos 10 años será accesible en 0,1 seg con las nuevas aplicaciones de la nube como por ejemplo Evernote desde cualquier sitio.
En cuanto al GPS tradicionales, estos se han quedado obsoletos frente a los de Android:
- Se bajan la constelación de satélites de manera automática, logrando la sintonización inmediata y mejor precisión.
- Posicionan en base a las señales wifi y operadores (que previamente el coche de google street view ha recogido), logrando exactitud de ubicación esencial para la ubicación del bien con solo el catastro aunque no tenga señal del GPS
- EL PC de la oficina y el móvil, ya son elementos unidos y sincronizados, los inmuebles buscados/grabados en google maps estarán situados en google maps engine del móvil con la mejor ruta para visitarlos.
- Los datos consultados en el chrome del PC, sincronizados con el Chrome del móvil para una rápida consulta, (expediente, datos catastro etc etc)
3.- FUENTES PUBLICAS
A raíz de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídicode las Administraciones Públicasy del Procedimiento Administrativo Común, la administración utiliza de manera masiva la publicación de datos de deudores que no son notificados, pero además, cada vez mas las administraciones utilizan las nuevas tecnología y vuelcan la información de manera masiva.
3.1.- BORME ((Boletín Oficial del Registro Mercantil)
Desde hace 3 o 4 años, se pública todo en el Borme (antes solo una parte de datos), cualquier cambio en una sociedad, el subastero Geek apenas utiliza los medios habituales de pago.
Directamente recolecta todos los bormes, y los indexa con los últimos indexadores.
Además de ahorrarse un dinero (y bastante), le permite hacer búsquedas en tiempo real, por nombres parecidos o apellidos, o direcciones o sociedad o sacar todo sobre una sociedad, o deudor o ex socios de un deudor en el pasado o combinar con otras fuentes, ampliaciones de capital, cambios de dirección, liquidadores.
O sacar directamente todas las sociedades paralelas que tiene en una dirección, un deudor con diferentes nombres y diferentes testaferros.
Localizar a un deudor nunca ha sido tan fácil y ver toda la trama de sociedades y socios y cambios societarios en una cuestión de segundos.
Además, no debemos olvidar que el borme causa efectos frente a terceros, por lo que cualquier administración admite el borme. Por ejemplo, recientemente una oficina de catastro me rechazó una alteración de nombre porque indicaba que el deudor no coincidía con el anterior titular, les envíe el borme en el que salía la absorción de esta por otra sociedad del deudor y problema solucionado.
3.2.- CATASTRO
Desde 2011, se puede extraer todo el catastro de España para cada población, rústicos y urbanos.
Se dispone de descripción finca, m2, m2 construidos, nombre paraje (rusticas), descripción, 20 % número finca registral, longitud, latitud, coeficiente división horizontal, Año construcción, número de orden división horizontal. Aproximadamente son unas 130 millones de referencias catastrales.
El subastero Geek, en un procesamiento posterior e indexado, sacará el link google maps de ubicación, si la referencia catastral es primera línea de mar, el precio de mayorista de la zona (peor precio) y los metros aproximados útiles en función metros planta /viviendas.
Localizar cualquier bien, por número finca (o similar si es división horizontal), coeficiente, número orden división horizontal, descripción de paraje o m2 es inmediato, o fincas alrededor de una longitud y latitud.
Para el subastero geek, ante un edicto, es cosa de segundos localizar el inmueble o parcela, ver la imagen del edificio por google street view/ google maps o mapas con mejor precisión, el precio de un mayorista y la configuración de todo el edificio para tomar la decisión correcta y saber si es interesante.
3.3.- DGT
Desde hace un año – dos años, salen publicados todos los edictos de multas y sanciones, por lo que localizar a un deudor es inmediato, no solo saber por donde anda el deudor sino además saber el vehículo que tiene, y a través de este, sacar su dirección actual o testaferro que utiliza en caso de insolvencia.
3.4.- EDICTOS DE LA SEGURIDAD SOCIAL
Desde hace un año o dos, se publican por edicto en la web de la seguridad social todos los edictos de la seguridad social.
Notificaciones, deudas, razón de la deuda, embargos, cargas que tiene ese embargo. Y no sólo eso, estos edictos de la seguridad social, tienen especial relevancia por:
- Localización deudores y como han llegado a serlos
- Disponer de las cargas y tipología de las cargas sin sacar una nota simple
- Localizar adjudicaciones directas que no son publicadas en la página de subastas de la seguridad social
- Detalle del edicto de subasta, pues, en la web siempre falta información, por ejemplo nombre del deudor
3.5.- REDES SOCIALES Y LAS NUEVAS TENDENCIAS COMERCIALES
No solo se puede localizar a un deudor o familiares o socios, sino además es posible rebobinar su vida hacia delante y hacia atrás, y no olvidemos que por desgracia o suerte, son los propietarios de los datos los que deciden ponerlos en las redes sociales, y hacerlos públicos.
Pero el gran avance, es la capacidad para quedarse bienes no inmuebles, es todo el abanico de herramientas nuevas de marketing online.
Antiguamente, un subastero se quedaba una cartera de materias primas, y lo vendía con bastante dificultad a través de pocos intermediarios.
Hoy en día, puede buscar y localizar todo los Nick que venden en segundamano o ebay de un producto y utilizar estos canales para vender de manera masiva estas adjudicaciones de los intermediarios que venden esa tipología de productos a escala mundial.
También puede, localizar utilizando Big data, técnicas semánticas, a todas las personas relacionadas con un determinado producto a vender.
Por ejemplo, un subastero se queda una panificadora y puede detectar unas 10.000 personas relacionadas con panificadoras y lanzarle a través de las redes sociales una campaña para esas 10.000 personas a escala mundial. No es complicado.
Y además, ya es posible lanzar campañas por posicionamiento geográfico, alquiler de trasteros solo para los que están a 10 km alrededor nuestra propiedad.
3.6.- REGISTRO PROPIEDAD
No hay grandes avances sino retrocesos, pero ya se puede solicitar por la web además de las notas simples las certificaciones de dominio y cargas.
Hay registros que están poniendo pegas a las certificaciones literales o simplemente a sacar los estatutos de la comunidad.
Muy interesante las estadísticas que ofrecen de manera gratuita que nos dan pistas de quien compra en cada momento.
WEB ARCHIEVING
Existe webs que se dedican a guardar las webs ya borradas, por ejemplo, http://archive.org/web/, en internet siempre hay memoria histórica y es útil para localizar información ya no disponible en google.
SE ACABARON LOS PORTALES DE SUBASTAS Y ENTRA LA ERA DE LOS CIENTIFICOS DE DATOS EN LAS SUBASTAS
Por protección de datos, los portales están limitados a vender información con datos personales; es decir, no pueden dar información personal; sin embargo, al subastero le interesa todo sobre la subasta en la que pretende pujar. No quiere cabos sueltos y ha de minimizar los riesgos.
Nombre de deudor, Bien, Deudas, dirección, cargas, ejecutor, tipo de procedimiento, historia del bien, historia del deudor, localización del deudor, quien vive en el inmueble, tipo subasta y valor real del bien.
Hasta ahora, se publicaban las subastas de la seguridad social y las de AEAT, pero a partir de Septiembre se han empezado a publicar las judiciales con sus edictos y certificados de cargas (en algunos casos).
Además hay que añadirle las subastas que aparecen por BOE o boletines provinciales o edicto seguridad social.
Estamos hablando de mas de 20.000 subastas trimestrales, y se requieren análisis muy sofisticados para localizar las interesantes:
- Por tipo de acreedor
- Por la deuda existente
- Si el deudor vive en la casa y recoge las notificaciones
- Si el deudor ha fallecido
- Valor de los mayoristas (que son el competidor)
- Ubicación exacta
- Tipología de cargas
- Tipo de procedimiento de ejecución
El proceso es sencillo:
Extracción de todas las subastas de manera automática (portales subastas, Boes, edictos etc)
Procesamiento de estas de manera automática:
Geolocalización y normalización dirección
Asignación de catastro
Asignación del precio de los mayoristas y tendencia de precio según paquete estadístico
Análisis de acreedores que negocian
Aplicación de la reglas del negocio (“este es el gran secreto de la coca-cola”)
TESTIGOS DE PRECIO / PORTALES DE PRECIOS
De manera continua, recolectará todos los testigos de precio de la zona, al subastero geek, le interesa saber con precisión el precio mayorista de bancos (la peor competencia), tiempo medio de venta, alquiler, tendencias, y si hay mucha competencia.
Gracias al histórico, podrá tender con bastante probabilidad fotos de la vivienda o del vecino así como sus datos de contacto.
También podrá sacar, todos las inmobiliarias y cuales son la mas eficientes para cada zona, tiene toda una red inmobiliaria a su servicio.
HEMEROTECAS
Interesante de cara a buscar una persona fallecida, los tanatorios publican los fallecidos en los principales periódicos.
Pero también le interesa, cruzar los datos con las hemerotecas, toda información sobre la zona y deudor es relevante en la toma de decisiones.
BITCOINS (MONEDA VIRTUAL)
Durante el año 2013 entró en juego con fuerza la moneda criptográfica Bitcoin. De momento es una moneda volátil, pero a medida que la masa monetaria aumente y entren las externalidades de red en juego, va a ser la moneda ideal para transacciones inmobiliarias durante los próximos años.
En EEUU ya hay alguna inmobiliaria que los pagos los acepta en Bitcoins, la capitalización ha pasado en menos de un año de 150 millones $ a 10.000 millones.
Como ventajas importantes:
- Las transferencias son inmediatas, por un canal p2p encriptado, minimas comisiones ni nadie que fisgue las transacciones, costes muy bajos y potencialmente anónima.
- El dinero se lleva digitalmente, en cloud, ordenados, Smartphone o dispositivo electrónico
- Es una moneda deflacionaria, en la que la masa monetaria está fijada sin posibilidad que un gobierno genere inflación o represión.
Esta moneda es una excelente oportunidad para que ciudadanos con restricciones puedan comprar en España, al amparo de la nueva ley de emprendedores que permiten obtener la ciudadanía para compras superiores a 500.000 euros, en un momento en el cual según las estadísticas de registradores los rusos ocupan el tercer lugar de compra en España y el mercado chino está despertando.
NUEVAS TENDENCIAS ADEMÁS DE GOOGLE MAPS / GOOGLE EARTH
Si ya estábamos impresionados con google maps, el poder ver el inmueble por satélite, ver si tiene piscina o la topología del inmueble, hacer la medición del inmueble o planta, o las fotos aéreas de Bing con una alta resolución e incluso ver las fotos en los últimos años para ver las nuevas construcciones y modificaciones.
Con Goolzoom podemos comprobar los anuncios de venta en ese lugar, e incluso localizar el anuncio del deudor si lo ha puesto.
Google street view, nos da la posibilidad de ver la imagen del edificio desde la calle y buscar el mejor ángulo, leer los anuncios en las fachadas y ver la configuración del edificio.
Además contamos con los drones, de bajo coste, con capacidad para tomar videos de los inmuebles de interés.
Disponemos del plan nacional de ortografía aérea, http://www.ign.es/PNOA/, con fotos de 10 cm/pixel aereas, con una frecuencia histórica cada 3 años de todo el territorio, y del barrido lidar que nos dará la topografía del terreno con una total exactitud, que nos permite hacer un inventario exacto forestal o proximidad de los postes eléctricos/líneas eléctricas o crecimiento forestal, altura árboles, edificios, o si hay dolinas en el terreno, o simplemente contabilizar de manera automática el número de olivos que tiene una parcela.
Pero lo realmente interesante, es que están apareciendo nuevas compañías Urthecast, Planet Labs, and Skybox con unas resoluciones de satélite menores a 1 metro/Pixel (google maps 15 metros/pixel) conla gran novedad, imágenes de video HD por satélite.
En breve, podremos ver la actividad del inmueble, cuanta gente entra y sale en vehículos o grupos de gente, que producción y con que rapidez crece los campos plantados, cuantas vueltas da un coche para aparcar, activar sensores de movimiento en las imágenes satélite sobre las propiedades que compramos o sencillamente saber si una propiedad está abandonada, un sinfín de aplicaciones que nos aportará simplemente mas información en la toma de decisión de compra/venta.
