En este post de hoy, como en casi todos, Echevarri me lleva mucha delantera. Nada menos que fue hace más de un año cuando él escribió su entrada sobre la Cesión de créditos dudosos, en la que yo hice algún comentario, por cierto. Actualmente, estas ventas de hipotecas están super de moda, más que nunca. Este no es más que un ejemplo de los muchos mails que recibo acerca de las operaciones de "venta de créditos" que algunos bancos están llevando a cabo.
Te escribo porque desde hace como una semana he perdido el sueño por culpa de una propuesta de cesión de crédito que me ha llegado a través de un conocido al que no se si estarle agradecido o no; La cuestión es que nosotros no lo buscamos como producto financiero de alta rentabilidad pero si como una posibilidad de adquirir una vivienda a un precio asequible por lo que me gustaría tener la opinión de un profesional como tu ya que el agente intermediario con el que he contactado me lo vende como una operación sencilla, de poco riesgo y en la que en la actualidad debido a la crisis, a la falta de liquidez y a la caída de los precios, vosotros los subasteros los cuales sois una de mis preocupaciones puesto que mi finalidad es la adquisición del bien, ni aparecéis en escena y la verdad es que no se si creérmelo. Por eso me gustaría que me lo corroborases desde tu punto de vista.
Me gustaría también que me comentases el tema de los plazos, me hablan que el proceso está iniciado y que estará resuelto para el cuarto trimestre del 2010, ¿esto es así? Siempre escucho quejas de lo lenta que es la justicia en España.
Coincido con Echevarri en que, lejos de las connotaciones demagógicas que respira la revista notarial, esta es una simple transacción comercial en la que el banco hipotecante, con todo el derecho del mundo, cede el crédito moroso a un tercero, que ocupa el lugar del banco y sustituye a este en los riesgos y en los beneficios de la ejecución hipotecaria.
Se queja Echevarri de que como producto financiero deja mucho que desear y no cae bajo la supervisión de la CNMV. Claro, como que no lo es. Se trata más bien de un producto jurídico, como las subastas judiciales, que no por tener cierta rentabilidad se las puede considerar un "producto financiero". Los riesgos de la operación son jurídicos y, por tanto, el producto debería comercializarse como jurídico.
Ha llovido mucho desde el post de Echevarri, y en este periodo he tenido tiempo de analizar varias de estas propuestas de negocio, quedándome alguna para mí y varias para mis clientes. Opino que es un producto que tiene muchas ventajas.
Para analizarlas lo mejor es poner un ejemplo:
- Valor real del piso: 330.000 euros
- Principal de la deuda: 200.000 euros (a 1 de enero de 2.010)
- Intereses de demora 15%: 2.500 euros cada mes desde el 1 de enero
- Fecha aproximada de la subasta: 31 de diciembre de 2.010 (1 año desde inicio procedimiento, es solo un ejemplo)
- Deuda con el acreedor el día de la subasta: 230.000 euros.
Y esto es lo mejor:
- Precio de cesión del crédito hoy 1 de junio: 180.000 euros
Es decir, que hoy, cuando han transcurrido 5 meses desde el inicio de la demanda judicial y cuando la deuda actual asciende a 200.000 (principal) + 12.500 (intereses de demora) = 212.500 euros, a nosotros el crédito nos lo venden en 180.000 euros, con una quita respecto a la deuda actual del 15%. Es un simple ejemplo, pero muy real.
La operación es interesante tanto si buscamos quedarnos con el piso en la subasta judicial como si solo queremos obtener una rentabilidad a la inversión.
Si queremos el piso, cuando llegue el día de la subasta tendremos el privilegio de ser la parte actora y la ventaja de que con los 180.000 euros pagados el 1 de junio, podremos pujar hasta los primeros 230.000 euros sin tener que desembolsar más dinero. Por una razón muy simple, ese dinero se nos debe y aunque nos lo adjudiquemos por esa cifra, no tendremos que rematar pagando la diferencia. Si nos lo adjudicamos por 240.000 euros, entonces sí, entonces tendremos que rematar los 10.000 euros que exceden de la deuda.
Si solo queremos obtener una buena rentabilidad, entonces pujamos solo hasta la cantidad que se nos debe y permitimos que el resto de las pujas las hagan los subasteros. Con el dinero recaudado en la subasta cobraremos la deuda y nuestro abogado y procurador cobraran sus honorarios y a por otra. Si unos días antes de la subasta el propietario nos paga la deuda, el resultado es el mismo, la rentabilidad la misma. Miel sobre hojuelas.
Precauciones a tener en cuenta: El negocio hay que estudiarlo como si se tratara de una subasta cualquiera. Hay que estudiar las cargas y asegurarse de que la deuda que nos venden sea la primera, de que en el procedimiento judicial todo se ha hecho correctamente y de que se está llevando en un juzgado que no sea del "reverso tenebroso". Finalmente hay que estudiar concienzudamente la situación posesoria del inmueble hipotecado. Nada que no sepamos ya, a estas alturas del blog.
Nota práctica: Las cesiones de crédito tributan en AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1% y también conllevan gastos de notaría y de registro.
¿Problemas éticos? ¿Es usura el interés de demora? En absoluto. Créditos perfectamente baratos, con intereses ordinarios del 3 y el 4%, cobran intereses de demora del 15% o superiores desde el momento en que resultan fallidos. Es lo usual, quien cumple con sus compromisos nunca llega a conocer estos intereses.
Este negocio solo cojea por una pata: Si hemos estudiado bien las cargas y hemos valorado correctamente el inmueble, la única putada que puede ocurrir es que el deudor regularice el crédito pagando las cuotas atrasadas, los intereses y las costas y se disponga a continuar disfrutando de su crédito hipotecario durante los siguientes 20 años. Evitar este perfil de deudores es muy sencilo, pero si lo contara sabríais tanto como yo.
Seguro que mis lectores son más que capaces de descubrirlo por sí mismos.
ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los seis años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer lo último que he publicado en Subastanomics sobre las cesiones de crédito:
"Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda"
Y sobre todo, tras las estupendas ofertas que nos están haciendo los bancos no te puedes perder el post titulado
"La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos".