La caducidad de las anotaciones de embargo

Hace unos días, en el post en que recomendaba prudencia en las subastas, había un pequeño detalle, una especie de gazapo en el que no cayó nadie. Lógicamente los subasteros y los aficionados al Derecho no cayeron porque estaban al tanto del detalle y los ajenos a este mundo, por lo contrario.

Se trata de la caducidad de las anotaciones de embargo que afectan a una vivienda que va a ser subastada. La Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la disposición final novena, apartado 2, da una nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria:

Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o del derecho real afectado.

Es decir, dicho en román paladino, las anotaciones de embargo tienen una vigencia máxima de cuatro años (puede ser inferior si así lo decide el órgano competente), transcurridos los cuales caducan a menos que antes se haya ordenado la prórroga por hasta un máximo de cuatro años más, y así sucesivamente.

El listado de cargas del ejemplo real de la finca subastada que compró David era el siguiente (ver fotos):

• Embargo C: Seg Social 136.095 €, fecha: feb-94, prorrogada por la anotación L en ene-98
• Embargo E: BSCH 118.847 € + 24.040, fecha: abr-95, prorrogada por la anotación LL en abr-98
• Embargo O: Seg. Social 9.558 + 1.919 + 344 €, fecha: jul-01, prorrogada por 4 años el 2-jun-05
• Embargo Q, el de la subasta: AEAT 821.682€, fecha: jun-02, prorrogada por 4 años el 19-jun-06

A la luz de la redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria parecería evidente que los dos primeros embargos, el C y el E, estarían caducados, sin embargo nadie los dimos por tales en los comentarios que siguieron al post. Todos dimos por vigentes ambos embargos e incluso David, el que se adjudicó aquella subasta comentó que había tenido que pagarlos.

¿Qué había pasado? Muy sencillo, antes de la citada Ley 1/2.000 los embargos eran prorrogados indefinidamente, para siempre. No era necesario prorrogar sucesivamente las anotaciones preventivas.

En la transición a la nueva ley, siguiendo el carácter no retroactivo de las normas, se decidió en la Instrucción de 12 de diciembre del 2.000 que las anotaciones preventivas prorrogadas antes del 8 de enero de 2.001 (entrada en vigor de la nueva ley), debían regirse por la legislación anterior, o sea, la prórroga debía ser indefinida.

Hay que tener, por tanto, mucho cuidado con esto, pues aún son muchos los embargos antiguos, prorrogados antes de enero del 2001 que no debemos dar, bajo ningún concepto, como caducados, pues están vivitos y coleando.

Lo dicho, tengan cuidado ahí fuera.

Postdata (abril-2015): Por cierto que este asunto también lo trato en el siguiente post de mi nuevo blog en Subastanomics.