El expediente judicial, segunda lección

El pasado 14 de enero, en los comienzos del blog, presenté un post con el que inauguraba la etiqueta llamada "Subastero en dos lecciones" con lo que iba a ser una especie de curso teórico para aprender a participar en subastas. En aquella primera lección enumeraba todo de lo que había que tomar nota cuando se examina un expediente judicial.
Quien lea aquél post puede pensar que es una exageración y que basta con comprobar que el bien que se subasta no tiene cargas. La mayoría de los licitadores particulares piensa así y es un error, que puede costar muy caro, no hay más que acordarse del novato.
Cierto, los datos que enumero son muchos y es difícil que podamos encontrarlos todos en el expediente, pero todos tienen su razón de ser y es muy importante que reunamos el mayor número posible para resolver todas las dudas que podamos tener antes de la subasta.
En aquel post consideré importante indicar dónde es más frecuente encontrar cada grupo de datos (en el edicto, en el escrito de demanda, en la carátula, etc.) para facilitar la búsqueda, pero los datos pueden aparecer en varios sitios simultáneamente o, finalmente, en ninguno. Por eso es importante examinar el expediente de la A a la Z, e ir apuntando los datos importantes según vayan apareciendo, y no buscarlos de uno en uno revolviendo todos los folios, pues eso sería más difícil que buscar una aguja en un pajar y hay que recordar que hay expedientes de un palmo de grosor, e incluso los hay con dos o tres tomos de ese mismo grosor.
Ahora comentaré de uno en uno todos los apartados mencionados en aquella primera lección, deteniéndome en cada apartado para explicar su importancia:

1- Qué juzgado es y número de ejecución ordinaria
2- Tipo de procedimiento y número del procedimiento del que procede la ejecución
3- Tipo de la subasta y fianza
4- Fecha de la subasta y hora
5- Nº de cta cte del Banesto correspondiente a ese juzgado y a ese procedimiento
La importancia de estos cinco primeros apartados reside en la necesidad de rellenar correctamente el impreso de fianza y también para encabezar todos los escritos que enviemos al Juzgado tras la adjudicación.

6- ¿Se hace constar en edictos la situación posesoria?
Lo más normal es que el Juzgado no se moje y en el edicto exprese simplemente que no consta en autos la situación posesoria, así no se compromete ...... pero si en el edicto se indica que "los ocupantes de la vivienda no tienen derecho a permanecer en la misma", entonces miel sobre hojuelas, porque eso indica que el Juzgado ya ha resuelto sobre ese particular y eso nos libra de una preocupación.

7- Nombre de los demandados, NIF y domicilio
En el caso de que la vivienda tenga cargas anteriores, estos datos serán imprescindibles para averiguar el estado actual de esas deudas, si están o no pagadas y en qué grado. Los juzgados deben hacer una Liquidación de Cargas", pero la misma deja que desear en muchas ocasiones, no determinando bien la deuda subsistente. Por eso es mejor que lo hagamos nosotros mismos. El domicilio también es necesario para futuros contactos con los propietarios (no siempre viven en la vivienda subastada) y para las notificaciones.

8- Nombre del letrado y procurador de los demandados
Si es que lo tienen, lo cual no es usual en los procedimientos hipotecarios. Es útil de cara a futuros contactos con ellos pues puede que los demandados se nieguen a hablar directamente con el adjudicatario y entonces habrá que hacerlo con sus representantes.

9- Nombre del propietario del bien a subastar, NIF y domicilio (no tienen por qué coincidir)
Una vez seamos los adjudicatarios, dejan de interesarnos los demandados para interesarnos exclusivamente el ex-propietario de la vivienda adjudicada, pues es de él de quien podremos obtener la posesión de la misma.

10- Nombre del letrado y procurador del propietario
Para el caso de que sea la única forma de contactar con el ex-propietario.

11- Averiguar relación entre demandado y propietario (si es que no coinciden)

12- Si se trata de una empresa, nombre de su representante NIF y domicilio
por los mismos motivos por los que nos interesaba conocer los datos del demandado y del propietario, nos interesa el de la empresa si es que es la demandada.

13- Nombre del acreedor, el de su letrado y el del procurador
En ocasiones hay muchas dudas sobre si la subasta se va a celebrar o no, y la clave la tiene siempre el procurador de la parte actora, quien puede ahorrarnos un viaje innecesario e incluso que ingresemos la fianza para una subasta que se va a suspender.
Además el procurador es quien debe presentar la documentación para elaborar la Tasación de Costas, sin la cual el Secretario del Juzgado no nos podrá entregar el Mandamiento de Cancelación de Cargas, sin el cual el registrador no nos inscribe el Auto de Adjudicación. Así de importante será contactar con él y sugerirle con los mejores modos posibles que se dé prisa.

14- Cantidad principal de la deuda
15- Cantidad presupuestada de intereses y costas
16- ¿Corresponde la deuda al total de la hipoteca?
Es frecuente que la cantidad por la que se inicia el procedimiento sean varias obligaciones hipotecarias al portador, pero que sólo una de ellas sea la denunciada. Esto quiere decir que el resto de las obligaciones hipotecarias también pueden estar sin pagar (casi seguro), teniendo por tanto el rango de cargas anteriores.

17- Dirección completa del bien subastado
Fuente de muchos disgustos y tan importante como averiguar las cargas anteriores es conocer la dirección exacta. Es frecuente que el bien subastado tenga una dirección provisional que le dio el constructor y que ahora -cinco años después- el ayuntamiento haya cambiado por el nombre del fundador del partido, de forma que nos volvamos locos buscando la correcta dirección.

18- Registro de la Propiedad, Tomo, Libro, folio y Nº de Finca
El número de finca es como nuestro DNI, y por tanto evidentemente importantísimo.


19- Descripción completa del bien y superficie construida y útil
Sería estupendo que estos datos coincidieran con la realidad, pero a veces hay que comprobarlo tomando medidas lo más exactas posibles. Cuántas veces lo habrá hecho yo andando a grandes zancadas de un metro por la acera disimulando para que los paseantes no me tomaran por un orate.
También es posible que la vivienda sólo exista en el "mundo registral", con su número de finca, su descripción registral, sus hipotecas y embargos, pero que finalmente su realidad tangible sea por ejemplo el cuarto de ascensores y no el super-mega-chuli local a la calle serrano que esperábamos. Haya que comprobarlo todo.

20- Linderos
En ocasiones puede resultar dificultoso localizar un bien con exactitud y nos puede venir de perlas haber tomado nota de los linderos. No sólo en las parcelas, sino por ejemplo para averiguar cuál es el piso que sale a subasta, es maravilloso que da a la calle o ese otro que da a un patio interior sin apenas luz natural. Así de sencillo.

21- Referencia Catastral
Burocracia y más burocracia. Dato básico para averiguar cuánto debe de IBI, por cuántos años, etc.

Mañana la tercera y última lección sobre el Expediente Judicial