Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.
En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:
Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.
Hace un año publiqué el caso de un adjudicatario al que no le habían cancelado un embargo "posterior" de 42.000 euros. Es por tanto un despiste recurrente en las subastas judiciales. Pero lo que traigo ahora son palabras mayores porque el embargo no cancelado es de 400.000 euros y, para enredar aún más la madeja, el adjudicatario vendió la casa adjudicada antes de haber inscrito su título y, por tanto, de que aflorara el follón.
He aquí el mail que me ha enviado:
Hola Tristán, el motivo de este correo es saber tu opinión en el caso que me ocupa: Hace un par de meses me adjudiqué una propiedad en subasta que provenía de un ejecutivo. El resultado es que cuando procedí a inscribir el registro me hizo saber que las cargas posteriores no me las cancelaba porque el embargo que se ejecutó estaba caducado. El día de me dejan el decreto estaba vigente, se caduco en el tiempo que trascurre entre la entrega del mismo y la presentación en el registro. Se da la circunstancia que la vendí sin inscribirla, por lo tanto me veo en la necesidad de anular la venta porque no puedo hacer que el cliente cargue con semejante follón. las cargas posteriores son sobre los 400.000€. más que lo que vale la propiedad, El precio de adjudicación fue de 110.000€. Yo se ya que la defensa de una tercería de dominio es prácticamente imposible, me falta saber si puedo avanzar por la tercería de mejor derecho. Me gustaría saber tu opinión o en todo caso si a ti o algún subastero que conozcas le ha pasado algo parecido y cual ha sido el resultado. Hace unos mese me pasó en otra subasta, pero en ese caso las cargas eran administrativas, de poca cuantía y ni siquiera me moleste en tratar de solucionarlo... pero ahora ya estamos hablado de un montón de pasta (...)
Yo nunca me he visto en nada parecido (todo madera) y por tanto no puedo aportar mi experiencia, pero vosotros...
¿tenéis alguna sugerencia que pueda ayudar a nuestro amigo?
POSTDATA (8-mayo-12): El protagonista de este escalofriante relato me escribe con buenas noticias. Puso una Tercería de Mejor Derecho contra todos los acreedores posteriores (incluída una hipoteca del Banco Popular) y hoy mismo le acaban de notificar que todos se han allanado. ¡¡¡Enhorabuena!!!
POSTDATA 5-agosto-2017: Jotaerre ha tenido la amabilidad de aportar en el blog de Rankia la que él mismo ha llamado Sentencia de San Fermín, por la que el Tribunal Supremo deja establecido que la caducidad de la anotación de embargo que motivó la subasta no puede impedir la cancelación de las cargas posteriores a la misma.
Aquí, la sentencia: ECLI: ES:TS:2017:2793
“(…) En consecuencia puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación.
En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de cargas cabe citar la sentencia de esta sala n.º 1097/1994, de 5 diciembre.
En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes (…)”
Así que, por lo visto, parece que se han acabado los problemas que nos daban la caducidad de las anotaciones de embargo tras habarse celebrado la subasta.
Veremos.
