Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

De acuerdo en lo que dices. Soy de los que creen que hay que saberse bien la teoría para poder aplicar bien la práctica.

No había caído en lo del segundo párrafo. ¡Claro, eso es muy importante!

Como teoría no está mal, pero el hecho cierto es que tendrá que ser el tercer poseedor quien pague las cargas anteriores (cuyo deudor ya hemos quedado en que no es él) y aunque él tenga el derecho a perseguir al deudor original para repercutirle dicha deuda, lo cierto es que es una labor harto difícil sino imposible, de manera que lo mejor, más realista y más cómodo será considerarse a sí mismo como pagador final de dichas cargas.

Visto así tiene todo el sentido del mundo restar al valor de tasación del bien a subastar el total de las cargas anteriores (actualizadas), que aunque sabemos que la diferencia no modifica el precio de adjudicación, si modifica -en cambio- el tipo de subasta, con las consecuencias que conocemos respecto a la firmeza o no firmeza de la adjudicación. De hecho, la liquidación de cargas anteriores y su capacidad de modificar el tipo de subasta es un elemento muy importante para evitar las subastas desiertas y su aplicación en las ejecuciones hipotecarias podría ser una solución para este problema de que tantas subastas queden desiertas.

Sí, eso es lo que yo he entendido siempre. El tercer poseedor no es deudor, aunque su finca responde ante el acreedor. Y es irrelevante que ese tercero haya adquirido por compraventa voluntaria o por pública subasta.

Pero, entonces, no me explico:

- Que el art. 666.1 Lec rebaje el valor de las cargas anteriores al fijar el tipo de subasta. El conocer las cargas puede ser útil previendo el impago por el deudor -¡pero no tiene por qué ser el mismo deudor ejecutado!-, pero no supone un menos valor definitivo de la finca, en tanto el obligado último no será el rematante. Por otro lado, como el precio de adjudicación no tiene relación inamovible con el tipo, tampoco es demasiado importante; pero no deja de ser raro que el legislador saque el tema si no quiere concederle efectos, ¿no?

- Que FCalvo escriba el el comentario 7º de este post: Desde luego si desamparas el bien, mal negocio has hecho. Y por supuesto no tienes ninguna acción que puedas ejercitar contra el deudor porque cuando tú has comprado se ha descontado del avalúo el importe de la carga anterior y por tanto no desconoces su existencia.

Yo entiendo que pujaré hasta el valor que atribuya al bien y sólo descontaré la carga anterior si la voy a tener que pagar, pero en ningún sitio dice que la vaya a tener que pagar. A eso me refiero con que es una petición de principio. Sólo tiene sentido que descuente en mi puja si la voy a tener que pagar, y sólo tendré que pagarla si previamente la he descontado en mi puja. Pero la ley no impone que pague en ningún sitio, ni el descuento en el tipo supone que yo descuente en mi puja. Otra cosa es que, por prudencia, intente conocer la solvencia del deudor y descuente lo que crea que no podré recobrar. Pero no porque la ley me niegue la acción, sino por prudencia.

Y no me encaja el argumento de que, como conozco la carga no tengo acción. Efectivamente conozco la carga, y me será oponible por su titular en cualquier caso (incluso si no la conociera, salvo que yo sea del 32 ó 34 Lh). Pero cuando esa carga es un derecho de garantía, lo que hay detrás es un derecho personal que vincula únicamente al deudor. No a mí. Si el hipotecante voluntario tiene acción de regreso contra el deudor, ¿por qué no la va a tener el tercer poseedor? Si el extraño que paga la deuda tiene acción de regreso, ¿por qué no el tercer poseedor? No es una cuestión de que conozca o no, que podrá afectar a la relación entre el acreedor y el tercer poseedor; sino del resarcimiento que el deudor debe a quien voluntaria o forzosamente paga deudas que sólo son suyas.

De forma consecuente con todo esto, el art. 1475 Cc concede saneamiento por evicción a quien se ve privado de la cosa por un derecho anterior (sea una compraventa o sea una hipoteca que se ejecuta), y en nada influye que el comprador conozca, si no renuncia expresamente a su acción de saneamiento conociendo el riesgo concreto. Es decir, no sólo debe conocer la carga anterior, sino que debe renunciar expresamente a su acción. En nuestro caso, la Lec no veo que obligue a esa renuncia, pues el rematante bien puede confiar en que se pague la deuda garantizada.

OK, te lo agradezco.

Le tengo pedido a mi abogado la demanda y la resolución del juzgado. Pero te anticipo que se opusieron todos a nuestras pretensiones.

Una vez que la tenga extraeré lo más significativo y te lo enviaré.

¿Qué tal Fcalvo? Saenz y yo estamos locos porque desveles la solución al problema planteado en el post ¡¡Me caducó el embargo!!, tal como nos anunciaste.
Ambos estamos en ascuas y seguramente Jotaerre y otros también.

Si yo compro una propiedad por venta normal del propietario-deudor, tengo que asumir todas las cargas anteriores sin limitación alguna. Es decir, tendré que ir al juzgado o al acreedor y pedirle la cuenta. La deuda hipotecaria está limitada a la responsabilidad anotada en el registro; pero las demás deudas dinerarias no están limitadas, por lo que una deuda anotada por principal y costas, puede ser considerablemente aumentada porque los intereses sean muy elevados. Sin embargo si compras por una ejecución posterior, una vez registrada tu adjudicación, se responde del importe anotado de las cargas anteriores. Por lo tanto, una ejecución anotada anterior por 5.000 de principal más 1.500 de intereses presupuestados y costas (30%); responderás de estas cantidades independientemente de que los intereses y las costas hayan pasado de 1.500 a 15.000 euros. Art. 613.3

El art. 659 trata sobre "Titulares de derechos posteriores inscritos" y el punto 3 de la subrogación en los derechos del acreedor anterior si paga antes del remate el importe total a que ascienda la ejecución anterior, independientemente del resultado de la subasta si esta se hubiera realizado; pero, vamos, lo normal es que como acreedor posterior si quieres hacer uso de esta facultad, lo hagas antes de que se celebre la subasta porque tú puedes continuar con la ejecución al quedar subrogado en los derechos.

El tercer poseedor ni asume ni se subroga en las deudas anteriores, que siguen siendo del deudor original. Simplemente se ve obligado a pagarlas porque resulta que el bien que ha comprado está pignorado como garantía de una deuda ajena en la que él no tiene nada que ver. Y por supuesto que en ningún momento se renuncia a repetir contra el deudor original.

Aprovecho que ha salido el tema del descuento de la deuda anterior en el avalúo para preguntar algo que no entiendo demasiado bien de la mecánica de las subastas. Vamos a ver, cuando se ejecuta una deuda de rango inferior se tasa el bien según mercado, sin tener en cuenta los gravámenes (art. 639.3), pero el tipo de subasta se fija deduciendo las cargas anterior es (666.1 Lec), pero en otros casos esta cifra puede ser totalmente arbitraria (caso de las ejecuciones hipotecarias), por lo que no aparecerá en escena el avalúo y, lo que me interesa, la deducción.

A continuación alguien se lo adjudicará por un precio que no guarda relación con el tipo, sino con lo que el oferente cree que vale el bien. Ese valor, el oferente lo fijará teniendo en cuenta el precio de mercado... ¿y qué más? Porque en ningún sitio dice que el rematante deba subrogarse en la deuda. A esto me contestáis que el rematante se subroga en la responsabilidad por las cargas anteriores (670.5 Lec), pero es que esa es la responsabilidad general que tiene todo adquirente de finca hipotecada, la responsabilidad que tiene todo tercer poseedor, aunque adquiera por título negocial con el deudor-transmitente. No veo que eso implique una asunción de deuda hasta el límite de la responsabilidad con renuncia del derecho del tercer poseedor a repetir contra el deudor. Si el tercer poseedor pierde la finca por ejecución de la carga anterior, ¿qué derecho le concedéis? ¿ninguno porque se supone que adquirió más barato a cambio de asumir la deuda? Pero eso es una petición de principio, porque en ningún sitio se dice que asuma la deuda hasta el límite de la responsabilidad. ¿y si paga le concedéis acción de reembolso? Aunque reconozco que, entonces, la deducción del 666.1 Lec no tiene mucho sentido.

No sé. Tal como lo veis, la adjudicación en subasta sería análoga a una compraventa donde el comprador, a sabiendas del riesgo de evicción, renuncia al saneamiento (art. 1477 in fine Cc). No se está subrogando en la deuda, sino que además de subrogarse en la responsabilidad (que sucederá en los términos del 1474 Cc), renuncia a la acción de saneamiento; y, entiendo que para que tenga sentido, también a la de reembolso (art. 1158 Cc) si prefiere pagar. ¿es así como lo entendéis?

Si no entiendo mal, el resultado sería el mismo que si el tercer poseedor se hubiera personado en la subasta, pero sin calentar el precio con un postor más, ¿no?

¿hay alguna diferencia entre que el tercer poseedor haya adquirido por ejecución o por voluntad del hipotecante?

Supongo que la argumentación va por la línea de decir que, desde la subasta, todo beneficio que el ejecutante iba a obtener está reducido a la puja más alta, por lo que ésta debe actuar de deuda en el sentido del art. 659.3 Lec, ¿es así? Tiene su sentido, pero es un argumento arriesgado sin un artículo más expreso en que apoyarse...

Lo único que afecta a las subastas judiciales es lo siguiente:

El artículo 651 y su rúbrica quedan redactados en los siguientes términos: «Artículo 651. Adjudicación de bienes al ejecutante: Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.»

Además:
Se añade una nueva disposición adicional sexta, con la siguiente redacción: «Disposición adicional sexta. Adjudicación de bienes inmuebles.
En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.»

En resumen (en palabras de Jotaerre): para la vivienda habitual se aplica el Decretazo de julio de Rubalcaba (60 % mínimo en cualquier tipo de ejecución) y para la no habitual depende:
-subasta sin postor: 50 % o por la deuda (671 anterior).
-subasta con postura inferior al 70 %: se mantiene el 670 anterior.

No consigo encontrar en esta "neo-reforma", Sr. Tristán, es decir en la Ley 37/2011, de 10 de Octubre donde se dice que volvemos al sistema clásico del 671 LEC, de adjudicaciones por la deuda o por el 50%. El 671 LEC a final de este mes, quedará como dice Manuel Alicante, y, efectivamente se refiere a bienes muebles, pero no encuentro el relativo a los inmuebles,
Digo yo que debería aparecer un artículo en esta Ley 37/2011 modificando de nuevo el 671 LEC o simplemente dejando sin efecto la modificación de Julio en ese sentido.

Me refería a que hay juzgados que retrasan la subasta antes que "meterse en líos". Para mí, ésta sería mi primera estrategia y pondría todo mi interés. Entiendo que en algunos juzgados valdría y en otros no; también la estrategia post-subasta hipotecaria podría tener distintos frutos según el juzgado en el que cayese.
En los juzgados "hipotecarios" convendría ir pertrechado con la mayor base legal y los artículos correspondientes, si coincide con su modus operandi habitual no hay problema, pero en caso contrario el tema se pone difícil. En otros juzgados puede pesar más la determinación y la seguridad.

Yo tampoco encuentro ninguna estrategia, fuera de lo contempla la Lec sobre los supuestos de adjudicaciones por debajo del 70%. Lo único que, si tiene cargas posteriores, debería presentar a un tercero, y si no hay cargas posteriores o deudas que puedan ejecutarse con posterioridad, puede hacerlo él mismo.

Esto, obviamente perjudicaría la estrategia que yo he comentado, porque siempre se debe proteger al deudor y por tanto no admitirían mi pago. Pero, para eso, se ha hecho un análisis previo de la deuda anterior y de las posibles acciones.

No me cansaré de decir que esto es una experiencia que hay que tener mucho cuidado con su utilización; pero que si alguien se encuentra, como me pasó a mí, con este problema, puede optar por esta solución; pero solo para estos casos.