IR vs IA

Es abrumante para mi ver como hay tantas confundidas cuando se trata de inversión y deudas. En otro post, una persona alega que el interés sólo en un prestamo es peor que uno amortizado. Parece que ignora (cómo muchas personas) que cuando tomas un interés amortizado a 30 años, estas pagando 97% de interés y 3% de capital por los primeros 10 o 15 años.  Cuando tomas un interes amortizado pero con maduracion corta (menos de 10 años) pagaras mas capital que interes, pero aumenta el poderoso factor llamado INTERES CONSTANTE!

Esto es algo tan básico que pensé que todo el mundo sabía esto..

El motivo del por el cual el Real Madrid o el Barcelona o Donald Trump usan prestamos puentes con intereses solos en vez de amortizado es porque se estan ahorrando dinero de amortizacion en los pagos mensuales y de paso reduciendo los riesgos. Pues veamos porque: OJO, lo estoy haciendo de la forma mas simple posible.

El motivo del por el cual el Real Madrid o el Barcelona o Donald Trump usan préstamos puentes con intereses solos en vez de amortizado es porque se están ahorrando ese 3% de amortización en los pagos mensuales. Puede que parezca poco, pero veamos la realidad.

Los intereses solos y los intereses amortizados son dos productos totalmente diferentes, para objetivos diferentes y para situaciones diferentes. Los profesionales suelen financiar sus adquisiciones porque:

1-Planean agregar valor al activo
2-Es dinero rapido
3-Es dinero barato
4-Piensan vender o refinanciar en algún punto
5-No tienes porqué pagar los intereses de tu bolsillo.

Los intereses solos están diseñados para transacciones de corta duración, de no más de 10 años, aunque en realidad suele ser de una maduración de solo 1-3 años.  Así que si usted está comparando un prestamo corto con un prestamo largo, le urge regresar a la universidad.

He escrito mucho sobre esto, pero es importante que se entienda bien (porque parece que a muchos no les entra en la cabeza).

Si tomas un prestamo para inversión de $350,00 al 7% anual intereses solo por 5 años (usualmente es menos tiempo). Tus pagos mensuales serían $$1,166.67. Pero si tomas ese mismo prestamo pero de forma amortizada, tus pagos mensuales serían $3,712.29

El costo de tu inversión tiene una diferencia de $2,545.62.. Ahorrar $2,545.62 cada mes es una diferencia enorme. O no?

Si el activo que compraste genera un cap rate del 8%, entonces significa que estás ganando $2,333.33 al mes. Pero si tus pagos constantes son de $3,712.29 al mes, automáticamente estas perdiendo $1,378.95!!!   Aun si el activo genera un cap rate de 10%, estarías perdiendo dinero con un interés compuesto de esta características (perderías $795,66 al mes).

Recuerde que el flujo de efectivo proviene de diferenciales, o arbitraje, y el arbitraje es una estrategia apalancada. Cada vez que hable de spreads, especialmente cuando tiene spreads pequeños, asegúrese de controlar ambos extremos del spread: la constante del préstamo y el rendimiento del activo (la tasa de capitalización).

Por ejemplo, si compró un activo que genera una tasa de capitalización del 8% mientras que la constante de préstamo paga el 7%, y cualquiera de esos números fluctúa (como que la constante del préstamo sea más alta que la tasa de capitalización o que la tasa de capitalización sea menor que la constante del préstamo), terminará con un apalancamiento negativo.

El apalancamiento con una constante de préstamo baja da como resultado un rendimiento mucho mayor (debido a un mayor diferencial con la tasa de capitalización). Si el apalancamiento tiene una constante de préstamo más alta, el rendimiento es mucho menor (debido a un diferencial más bajo con la tasa de capitalización). Además, cuanto mayor sea el apalancamiento (cuanto más dinero prestado tengamos en un acuerdo), mayor será la fluctuación del rendimiento.

Las hipotecas de interés solo son buenas porque tienen las constantes de préstamo más bajas. Las constantes de préstamo más bajas dan como resultado el mayor diferencial en beneficio para usted, lo que significa el mejor flujo de efectivo. Lo que la gente necesita darse cuenta es que los préstamos con bajas constantes de préstamo son los préstamos menos riesgosos. Los préstamos con las constantes de préstamo más altas son el mayor riesgo para el propietario. Con los préstamos de solo interés, minimiza el riesgo y maximiza el flujo de efectivo y la apreciación. Todavía estás construyendo aprecio mientras minimizas el riesgo!

Supongamos que usted invierta en una propiedad como la del ejemplo anterior, $350K Y está pagando el prestamo amortizado a 60 meses. Y súbitamente 3 años después, la casa se enciende en fuego o viene un huracán o Putin le tira una bomba encima.  Pues usted perdió $71,867.46 del dinero que amortizo.  Pero si es un interés sólo, habría perdido solo $42,000.1.  Así que efectivamente usted ha transferido el  parte del riesgo al prestamista o a la empresa de seguro.

Hace unas semanas atrás leí un comentario en Yahoo Finance, que decía la siguiente tontería financiera:

"Creo que la fija a 15 años es la única hipoteca para elegir. Si tiene que obtener una hipoteca a 30 años para hacer sus pagos, está tratando de comprar más casa de la que puede pagar, busque en otro lugar. Las hipotecas a treinta años son financieramente mortales".

Qué cosa tan ignorante decir eso!!!!    Ojalá tuviera más espacio para explicar esto. Baste decir que la constante de préstamo hipotecario a 30 años es mejor que una de 15 años. La mayoría de las personas eligen la hipoteca fija a 15 años porque eso es lo que les han dicho. El peor y más riesgoso préstamo para obtener es la hipoteca a 15 años, mejor es la hipoteca a 30 años, y  mejor aún es la hipoteca a 40 años. Y el interés los supera a todos! Para los propietarios de viviendas, los préstamos a 15 años son los préstamos más riesgosos.

Qué pasa con la situación en la que el prestamista ofrece un préstamo LTV del 65%? ¿A los prestamistas les gusta esto? Por supuesto, lo hacen! Si el propietario incumple, el prestamista podría obtener el 100% de la propiedad por el 65% del valor. El prestamista también podría obtener el 100% del capital. El capital del 35%, llamado "capital protector", es un buen colchón para el prestamista. Este escenario permitió al prestamista trasladar mucho más riesgo hacia el propietario.

Si el riesgo del prestamista aumenta, el riesgo del prestatario disminuye. Si el riesgo del prestamista disminuye, el riesgo del prestatario aumenta. Nunca van en la misma dirección. Por lo tanto, el riesgo siempre se está alejando de o hacia cualquiera de estas dos partes. La pregunta a considerar es: "¿De qué manera quieres que apunte el riesgo?"

Quieres correr más o menos riesgo? Entonces, a medida que el préstamo del prestamista disminuye (y el capital del propietario aumenta), el riesgo se desplaza del prestamista hacia el propietario de la propiedad.

Qué pasa con el pago de la hipoteca? ¿Qué sucede con el riesgo? ¿Se está trasladando al prestamista? No, el prestatario está asumiendo más riesgo y alejándose del prestamista. Estoy sugiriendo que no pague la hipoteca? No, pero quiero que seas consciente de la relación. Además, deberá saber que hay una manera especial de hacerlo, y no es lo que la mayoría de la gente piensa.

El mejor uso de su dinero es no pagar su hipoteca con pagos adicionales; más bien, ¡invierta ese dinero en adquirir más activos!

Cuando usted compra una propiedad, ya sea de inversión o propia, usted jamás, lo voy a poner en grande, JAMÁS, NUNCA será dueño de esa propiedad. No me cree? Deje de pagar los impuestos de esa propiedad o deje de pagar el mantenimiento de ese piso y verá realmente quién (o quienes) es el propietario.  Cuando usted invierte o compra una propiedad, usted realmente está comprando el valor financiero inmediato o a largo plazo. ES LO ÚNICO que realmente tiene. 

Si usted toma un prestamo de $100,000 al 7% anual, veamos como que ocurre en diferentes escenarios.

$100,000 30 años, 7% amortizados = Pagos de $898.83
$100,000 15 años, 7% amortizados.= Pagos de $66.50 
$100,000 10 años, 7% intereses solo.= Pagos de $583.33

La diferencia entre los pagos en el préstamo a 15 años y el préstamo de solo interés es de $315.50. Por lo tanto, si elige el préstamo de solo interés, se quedará con $315.50 cada mes. Si tuviera que usar ese dinero adicional para pagar el préstamo de solo interés, podría pagarlo en 15 años.

Permítanme explicar esto de manera diferente. El pago mensual en el préstamo de solo interés es de $583.33 (como se muestra en la tabla anterior). Si agregara $315.50 a ese pago, estaría pagando la misma cantidad mensual que el préstamo amortizado a 15 años, y también pagaría el préstamo de solo interés en 15 años. Por lo tanto, si configura su préstamo como solo con intereses y paga como si fuera un préstamo a 15 años, ese es el tiempo que tomará pagarlo. Pero, la buena noticia es que, si tienes unos meses malos, siempre y cuando pagues los intereses, ¡no perderás la casa! Siempre tiene la opción de pagar la cantidad menor de $583.33. No tiene que pagar la cantidad más alta de $898.83!

Préstamo de $100,000

30 años al 4,91%, pagos $547.26
15 años, al 5,17% pagos 786.11
16 años, al 5,65% intereses solo, pagos $470.86

En otras palabras, al obtener un préstamo amortizado a 15 años, está pagando la cantidad más alta de $786.11 durante 15 años consecutivos. Eso es lo que yo llamo arriesgado! Estás tomando un pago mucho más alto y pagando la hipoteca rápidamente. Sin embargo, al mismo tiempo, está cambiando el riesgo del prestamista a usted mismo, y si tiene algunos meses malos en cualquier momento en los 15 años, puede perder su propiedad. Por lo tanto, está tomando mucho más riesgo durante 15 años consecutivos  para obtener un rendimiento del 0% sobre ese dinero adicional y poner en riesgo su patrimonio.

La razón del por el cual el 10% de la población mundial controla el 80% de las riquezas, es porque comprenden 

En finanzas, 15 NO es más que 10.  Es como el amor, eso lo determina el TIEMPO!

Saludos mis pequeños saltamontes. 

Gracias por esta MasterClass Geoff!!

Esa es una de la razones que deje de seguir a Dave Ramsey. Que en un primer momento saque lo mejor de él hasta que descubrí el Manantial de las riquezas, que  no es otra que la deuda y transferencia de riego.

Ransey entre otras cosas insiste en el tema de que la mejor tasa es de 15 años.

Hipoteca a 30 años

Hipoteca a 15 años

Ni de coña tomo un préstamo amortizado para una compra de inversion a corta duración para refinanciar luego. 

Esto lo aprendi gracias a lo que usted ha escrito por aquí, porque a mí no me entraba en el cerebro esto. Hahaha

Por otro lado, recordando sus textos creo entender que usted no recomienda los prestamos variables. ARM. 

Al parecer están resurgiendo como una estrategia para rebajar algunos puntos en el rate. Aunque de nuevo esto seria para una inversion de corta duración para refinanciar apenas se pueda. 

Sin embargo y usted corrija sí estoy equivocado.  por qué tomar un ARM cuando puedes tener un prestamos de intereses solo, constante?

Creo que hay una campana mundial para satanizar o ocultar los beneficios de los prestamos de interés constante a la plebe. Porque cuando hablas de ellos todos repiten como loros Amortizado!! Incluso los conocedores del tema. O simplemente ese es el guion para obtener mayores beneficios y se hacen los boludos... 


Saludos!!

Los intereses variables deberian estar prohibidos. No beneficia en nada el consumidor!  Solo beneficia al prestamista que toma un prestamo REPO mas LIBOR (fijo y si es variable, cosa rara, pues hacen corto en los eurodollares o los  STIRS, todo dependiendo de que tan rico o barato este el basis spread entre el cash vs el futuro) Y hacen un Lock,

Muchos aqui (casi nadie) entienden el poder que da las deudas bien usadas o como realmente funciona el sistema bancario o secundario. 

Considera este escenario: si un dealer o lender vendió en corto un bono del Tesoro que pagaba un interés de cupón del 10% (por poner un numero)  anualmente, el bono acumularía un 2.5% en intereses cada cuatrimestre. Después de vender en corto el bono en el mercado del Tesoro, el comerciante toma prestados los bonos en el mercado de repos, sin tener que pagar ningún interés acumulado sobre los bonos. 

Digamos que el comerciante vendió en corto $100 millones en bonos tres meses después de que el bono pagó un cupón. Eso significa que el comerciante tiene un uso gratuito de $2.5 millones cada cuatrimestre. Expandiendo eso aún más, si aumentó el tamaño del trade  a $5 mil millones en bonos del Tesoro a tasas del 10%, el bankroll que esta recibiendo $125 millones.

Un negocio de venta en corto de bonos del estado en el mercado del Tesoro a cambio del precio más los intereses devengados.

Eso lo puedes hacer tu o cualquiera que entienda el sistema. 

No estoy de acuerdo.... llevo con hipoteca desde 1990 en mi primera compra.. en 1997 la segunda, en el 2001 la tercera.....en fin ... alguna más... todas las financiaciones fueron variables ...euribor más un diferencial. 

Después de 32 años en todos los casos la media me salió mejor que si hubiera tomado un interés fijo !!! Sin excepción..... 

Solo una hipoteca la firmé a tipo fijo .. en nombre de una empresa de la que soy apoderado, pero mi participación es minoritaria en la sociedad... la decisión se tomó en comité de dirección y mi opción no fue la elegida..... firmamos en 2018 al 2,10% fijo. Dentro de 12 años te podré decir si la elección fue acertada ...

Me alegro mucho amigo que te haya salido bien, pero debes tomar en cuenta que los ultimos 30 años hemos vivido en una era de tasas bajas de forma predominante, no estoy muy seguro de que esto pueda continuar por mas tiempo.  Ojala que si.

bueno de 2002 a 2008, no fue así, el euribor estaba caro !!!!

Y antes del euro, más cargo todavía !!!!

Hola amigo. 

 Si hay un denominador común entre las casas que yo compraba en subastas y las hipotecas que compro en estado de morosidad, es que todas esas viviendas y esas deudas, tenían Floating rates el llamado "adjustable mortgage rates'' o AMR. 

No todos los préstamos de tasa flotante "flotan" todo el tiempo. Algunos de los préstamos se pueden originar con opciones, como pisos de tasas de interés, que pueden afectar el riesgo de tasa de interés involucrado con la propiedad del préstamo.

Otro problema con estas preferencias, y los instrumentos de tasa flotante en general, es que están vinculados a la tasa de oferta interbancaria de Londres, o Libor, que se está eliminando gradualmente en unos pocos años. Los términos de sus tasas flotantes tendrán que ser renegociados.

Usualmente los prestamistas hipotecarios emplean un índice y agregan un punto porcentual acordado (llamado margen) para llegar a la tasa total que paga. 

Entonces, si el índice utilizado por el prestamista está en 1% y su margen es de 2.75%, pagará 3.75%. Después de cinco años con un ARM de 5/1, si el índice está en, digamos, 2%, su total sería de 4.75%. Pero si el índice está en, digamos, 5% después de cinco años? Si su tasa de interés podría subir tanto depende de los términos de su contrato.

Generalmente viene con límites en el ajuste anual y durante la vida del préstamo. Sin embargo, pueden variar entre los prestamistas, lo que hace que sea importante comprender completamente los términos de su préstamo.Límite de ajuste inicial. 

Este límite dice cuánto puede aumentar la tasa de interés la primera vez que se ajusta después de que expire el período de tasa fija. Es común que este límite sea del 2%, lo que significa que en el primer cambio de tasa, la nueva tasa no puede ser más de 2 puntos porcentuales más alta que la tasa inicial durante el período de tasa fija.

Límite de ajuste posterior. Esta cláusula muestra cuánto puede aumentar la tasa de interés en los períodos de ajuste que siguen. Este número es comúnmente del 2%, lo que significa que la nueva tasa no puede ser más de 2 puntos porcentuales más alta que la tasa anterior.
Límite de ajuste de por vida. 

Este término significa cuánto puede aumentar la tasa de interés en total durante la vida del préstamo. Este límite es a menudo del 5%, lo que significa que la tasa nunca puede ser 5 puntos porcentuales más alta que la tasa inicial. Sin embargo, algunos prestamistas pueden tener un límite más alto.

Algunos prestamistas suscriben ARM en función de la capacidad del prestatario para realizar pagos a la tasa fija inicial más dos puntos porcentuales, dijo.La mayoría de los ARM también ponen un límite al aumento total durante la vida del préstamo. Entonces, si la tasa fija inicial es del 4 por ciento y el límite es del 5, la tasa no puede superar el 9 por ciento, pero eso aún hace que el pago mensual sea mucho más alto.

Si está seguro de que permanecerá en la casa por un período relativamente corto, menos que el período de tasa fija del préstamo, un ARM puede tener sentido. Puede vender la casa o refinanciar el préstamo antes de que se restablezca la tasa. Las personas pueden esperar de manera realista un aumento significativo en el salario antes del reset de las tasas.

Pero la opción puede ser demasiado arriesgada para, por ejemplo, las personas que ganan por hora y que consideran un préstamo de tasa ajustable como la única forma de pagar una casa específica.

Pienso que si una persona desea o se ve en la necesidad de tomar un préstamo AMR, debería al menos tener un entendimiento de La "relación deuda-ingreso" o "relación DTI"

Un abrazo