OPV de Fadesa: censura en otro foro?

En el foro de OPV de invertia se ha dado un caso curioso, por no llamarlo de otra manera.
El dia 31 se publica una informacion de un forero sobre la opv de fadesa pero al dia siguiente lo eliminan sin dejar rastro. El mensaje no era difamador ni insultante pero parece que las opiniones escuecen a algunos o es que el interes economico prima sobre las verdades.
si lo que alli se afirma fuese falso, que se rebata pero que no se coarte la libertada de expresion y el acceso a ciertas informaciones.
esperemos que rankia siga el manifiesto por el que se creo y aquí si haya debate

el texto es el siguiente

Autor: nocompres Carpeta: Fecha: 31/03/04 16:22
Asunto: Carísimo. No comprar. No vale más de 800 mn
Recomendaciones: 2

Este pequeño informe sólo trata de dar algo de luz sobre la primera OPV del mercado en dos años y de por qué algun@s pensamos que se va a realizar una estafa a las personas que compren acciones de Fadesa a los precios que se están barajando.

Antes que nada una breve reseña histórica.

A mediados del año 1999 Fadesa realizó un primer intento de salida a Bolsa que falló en el último momento. Dicho intento estuvo dirigido por Merrill Lynch y Argentaria. La Sociedad realizó la comunicación a la CNMV e incluso hizo la presentación de la empresa a todos los analistas del sindicato de colocadores, incluyendo visita a las instalaciones, regalos, marisco a los banqueros, etc.

La operación fue frustrada en ultimo momento por la country manager de Merrill Lynch España, Eva Castillo. Eva, mucho más lista de lo que un@ pensaría al hablar con ella, dijo tras hablar con la entonces importante base de clientes de Merrill, que los fondos de inversión extranjeros no estarían dispuestos a valorar en más de 60.000 millones el 100% de la compañía. El presidente de Fadesa, Manuel Jove, se ofuscó porque pensó que su empresa valía al menos 70.000 millones y creyendo que estaba negociando las últimas pesetas de un suelo, dijo que no se movía. Merrill tiró la operación abajo y Manuel Jove estuvo un par de años cabreado maldiciendo a Eva Castillo pero arrepentido por no haber aceptado la valoración de Merrill y tener una situación de tesorería muy complicada. Entre otras muchas consecuencias expulsó a Merrill del sindicato tras unos meses, contrató a su mayor enemigo, Morgan Stanle, le dio entrada en el capital y dejó a Argentaria (BBVA) como parte del actual sindicato.

Lo ocurrido en los últimos años, la OPAs fallidas y demás, es de todos conocidos y muestran la ambición de un hombre, que eso sí, parece no rendirse nunca.

Lo cual no quita para que la OPV de Fadesa no vaya a ser el último intento de estafa inmobiliaria, y digo estafa porque se va a tratar de vender Fadesa por mucho más dinero del que vale. Y explicaré por qué:

En primer lugar, Fadesa está insistiendo, y parece que sus amigos de la CNMV están de acuerdo, en valorar su empresa por un método absurdo para una promotora llamado Net Asset Value (NAV) cuya invalidez para el caso de Fadesa tiene varias explicaciones:

a) El NAV se utiliza para valorar empresas cuya actividad es el alquiler de edificios. En concreto se utiliza como un método más, no el único, para valorar empresas patrimonialistas del Reino Unido. En el caso de Fadesa, su actividad es totalmente promotora de residencial y por tanto su método de valoración debería de ser un PER o similar.
b) Además, para valorar sus activos Fadesa contrata a CB Richard Ellis, le paga por la valoración una cifra astronómica y, adivinen, Richard Ellis le da una cifra astronómica de valoración!!!. Exacto. El lobo cuidando de las ovejitas.
c) A la valoración de los activos hecha por el bien pagado amigo Richard Ellis hay que descontarle el valor de la deuda para llegar al valor neto del activo. En este sentido, Fadesa, por la gracia de Dios, no incluye dentro de la deuda la deuda subrogable, es decir, la deuda que después de años terminará en las manos de los sufridos compradores de vivienda. No la incl

Aquí continua el texto:
Fadesa ha de ser valorada por PER o por DCF en el mejor de los casos. Y además por el PER de una compañía cíclica, ya que está en un sector cíclico. Su PER de 2004 debería de estar situado entre 6 y 7 veces. Esto daría una valoración claramente muy por debajo de los 1.000 millones de euros, muy alejada de la valoración que el señor Jove y Morgan Stanley quieren obtener.

Hay otras razones, algo menos técnicas, para dudar sobre la compañía:

1) Estimaciones erróneas: El señor Jove, el jefe como parece que es conocido en la casa, tendría que dar las gracias a Eva Castillo por no haber salido a Bolsa al final. Porque su director financiero en aquel momento y actual CEO, José Luis Macía, en la presentación antes los analistas de 1999, dio una estimación de beneficio neto de la empresa de 5000 millones de pesetas. Después, el beneficio sólo fue de 2000 millones. Teniendo en cuenta que un director financiero en Junio sabe perfectamente lo que va a ocurrir en Diciembre, parece evidente que el actual CEO de Fadesa o es un perfecto mentiroso o es muy torpe. En cualquier caso, el señor Jove debería de estar contento de no haber protagonizado el mayor escándalo financiero de la historia de las OPVs españoles. En USA habría ido a la cárcel.
3) Pésimo control de gastos: La razón fundamental de la enorme diferencia entre los resultados que prometió el señor Macia y los resultados finales fueron y siguen siendo el importante descontrol de costes de Fadesa, los pésimos controles de gestión y la falta de un equipo de gestión preparado.
4) Equipo de gestión deficiente: El equipo de gestión del que se ha rodeado Manuel Jove es el de los fieles, no el de los inteligentes. Manuel Jove, el jefe, manda él y sólo él, de forma que las únicas personas que pueden representar cargos en la empresa son amigos personales de Jove y gente de escasa o nula personalidad y menor preparación.
5) Enfermedad de Manuel Jove: En una empresa como Fadesa donde toda la gestión gira en torno a una única persona, no deja de ser preocupante el deteriorado estado de salud del señor Jove, con varios infartos a sus espaldas, frutos de años intensos de frenesí gastronómico y menos gastronómico.
6) Endeudamiento: Fadesa tiene unas tasas de endeudamiento muy elevadas. De hecho, resulta incomprensible que la empresa no realice una ampliación de capital junto con la OPV. Durante algunos periodos recientes de su historia, Fadesa ha llegado a tener problemas serios de tesorería que fueron aliviados milagrosamente por operaciones de venta de bloques de edificios a Banif y por la entrada en el capital de Morgan Stanley y Caja España para pegar el pelotazo financiero que pronto van a realizar. Por cierto, el señor Botín está muy molesto por no haber sido incluido como coordinador global habida cuenta que salvó la empresa. Habría que recordarle que los macrocreditos de Argentaria tienen mayor antiguedad.
7) Operaciones singulares: La venta de bloques de edificios a Banif durante los últimos años ha permitido no sólo darle un balón de oxígeno a la tesorería de la empresa sino que también ha permitido maquillar las cuentas de la empresa para presentar unos resultados mejores de los que en realidad habrían sido. ¿Seguirá Fadesa utilizando estas operaciones para maquillar sus cuentas?. ¿Qué resultado habría obtenido Fadesa en 2003 si no hubiera vendido activos con muy bajo valor en libros por importe de 321 millones de euros en una sola operación a Banif?.
8) Inversiones en Marruecos: Las inversiones en Marruecos, un capricho de Manuel Jove al que nadie se atreve a decir no, añaden un componente muy inestable a la compañía. ¿Qué diablos hace una empresa española promoviendo vivienda social en Marruecos como si en España no hubiera negocio?. ¿Y hoteles cerca de la frontera con Argelia?. Manuel Jove, que se siente muy a gusto tratando sólo con hombres en Marruecos y que admira públicamente su monarquia absolutista, parece no entender el riesgo pais que conlleva

Y acaba aqui
11) Negocios cruzados o la aventura rumana: Dentro de los caprichos del señor Jove está la madera, negocio con el cual comenzó. Como su taller de carpintería de su enorme finca se le quedaba pequeño decidió comprarse una empresa rumana de madera que le ha dado serios problemas hasta la fecha y que estuvo a punto de arruinarle (como lo hizo su fracasada Fadesa Industrial de la que hoy apenas queda nada). La empresa rumana se ha estado nutriendo de suculentos contratos con Fadesa para poder sobrevivir a su falta de competitividad. La pregunta es si en el futuro, con más accionistas, la empresa rumana va a seguir con la categoría de socio privilegiado engordando la cuenta de Manuel Jove y de paso acabando con los bosques rumanos en una de las escasas regiones vírgenes que quedan en Europa.
12) Calidad de la construcción: Fadesa es famosa por su integración vertical, es decir, por no sólo promover sino también construir. En este sentido también es famoso por gastar más dinero que cualquiera de sus competidores construyendo (la comparación de ratios de gastos con sus competidores es escandalosa) y por entregar una calidad de construcción más que deficiente (como lo atestiguan las numerosas denuncias que la compañía. ¿Seguirá Fadesa con su política de chapuzas y de pésimo control de la calidad?.
13) Independencia del sindicato: Un@ se pregunta que independencia va a tener un sindicato de colocación en el que, por un lado, Morgan Stanley es el propio accionista de la empresa y quiere pegar un pelotazo. En el que por otro lado BBVA es el prestamista de Fadesa y quiere compensarse por todos los riesgos asumidos estos años y que todavía continúan (el señor Francisco Gonzalez puso el grito en el cielo cuando se enteró de la brutal deuda contraida por Fadesa con Argentaria y la poca solvencia financiera de la entidad gallega). La pregunta es: ¿qué independencia van a tener los analistas de estas dos entidades a la hora de valorar la empresa?. La respuesta es más que evidente: ninguna. El castigo será para los accionista que compren.
14) Comisión de colocación de 3%: Ya no se utilizan comisiones del 3% en colocaciones. El máximo suele ser un 1%. El que Fadesa haya accedido a pagar un 3% como comisión de colocación indica que el “marrón” de colocar Fadesa es mayor de lo normal y que los bancos de inversión tienen que cobrar una prima por “manchar” a sus clientes y dejarles tocados con esta colocación.
En definitiva, estamos ante una empresa que está lejos de ser una empresa bien gestionada, con muchos puntos oscuros y con un intento de ser valorada muy por encima de su valor real. ¿Será Fadesa el último pelotazo del sector inmobiliario antes de la serenidad de un mercado loco?. ¿La última estafa a miles de pequeños inversores que no tienen ni disponen de toda la información?. Los inversores tendrán la última palabra. Esperemos que al menos dispongan de toda la información y no sólo de la información sesgada de los bancos de inversión que participan en la colocación. Es hora de que la CNMV se convierta en algo más que un departamento externo de la gran banca de inversión.

Si buscais mas informacion, id al foro de OPV de invertia y leed lo relacionado con"nocompres"
http://servicios.invertia.com/foros/foros.asp?idtel=FR011OPV

Básicamente cualquier OPV consiste en vender una empresa en el momento en que se puede sacar un buen precio. Para ello se utiliza diversos métodos: uno de los más habituales es el de hinflar un año los beneficios con atípicos, ventas de activos etc. Pero donde más ganan es que venden sus propietarios un porcentaje muy alto pero la empresa sigue siendo suya, porque el falso sistema capitalista y de libertad de empresa actual en el mundo alienta que las empresas sean de los administradores (que en sueldos y prebendas ganan mucho más que por dividendos) y no de los accionistas.
Cómo todo esto es un chollo y paga el comprador no importa que a veces hasta un 10% o más de la operación se lo lleven crudito los que "asesoran", "valoran", publicitan, garantizan, colocan o prescriben.

En cuanto a tu comentario creo que lo peor no es el método de valoración NAV que hasta podría aceptarse (aunque casi todas las inmobiliarias cotizan en bolsa por debajo de este valor); lo que no considero aceptable es lo de no contabilizar la deuda subrogable si el activo se valora por el precio de venta; sin embargo los gastos e impuestos sí que es lógico que no se tengan en cuenta. Estas empresas se dedican a comprar suelo o inmuebles y venderlo, o venderlo edificado, por lo que tampoco es muy significativo los beneficios de un año concreto y pueden vender lo de mayor o menor plusvalia según su estrategia económico-fiscal y ser correcto.

Es de agradecer todas las informaciones que prevengan al pequeño inversor y le muevan a la reflexión huyendo de "cuentos de la lechera".

Estimado ninonisi, aquí no encontrarás ese tipo de censura. Si cumples las condiciones del foro, que es moderado, puedes expresar cualquier opinión. Yo por mi parte, en la burbuja inmobiliaria en la que estamos, me parece una tomadura de pelo lo de fadesa, pero lo tienen que intentar, no?
salu2 y bienvenid@

Bienvenido al foro.

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Un saludo.

Lo intentamos, Miguel, lo intentamos, lo que pasa es que a veces a uno se le olvida tomar la pastilla...