¿Performance desde IPO? - LAR España Real Estate (LRE)

 

Fitch ha mantenido el grado de inversión de la socimi Lar España, con una calificación de 'BBB' y con perspectiva 'estable', así como a sus dos emisiones de bonos verdes activos por valor de 590 millones de euros.

La agencia de calificación destaca como principales fortalezas de la socimi el mantenimiento de una alta ocupación, del 97%, el carácter "asequible" de los alquileres y la "rápida normalización" de cobros tras la pandemia, subrayando que el mayor gasto por visitante ha impulsado las ventas de sus inquilinos un 11% respecto a los niveles prepandémicos.

Asimismo, entiende que la decisión de destinar parte de su liquidez corporativa (más de 130 millones de euros) para recomprar 110 millones de euros de sus emisiones de bonos le ha permitido reducir los costes de financiación, que además son a tipos de interés fijos y bajos, lo que le situaría en una posición "favorable" para completar su plan de rotación y mejora de activos previsto hasta 2026.

Fitch destaca también la "estabilidad y dominancia" de los activos de Lar España, que tienen un coste de ocupación bajo (un 9,6% de las ventas) y una ubicación estratégica, obteniendo sus 14 activos una "especial resiliencia" gracias a la atracción de las cadenas de alimentación, que beneficia a las tiendas de moda y complementos.

La agencia apunta que Lar España tiene un apalancamiento moderado, con una deuda neta prevista para 2024 y 2025 en torno a 8 veces su beneficio bruto de explotación (Ebitda), y un cada vez menor endeudamiento sobre el valor de los activos, que ha pasado del 38% al 36% tras la recompra parcial de bonos 

 

La socimi Lar España, especializada en el alquiler de parques y centros comerciales, obtuvo en el primer semestre de 2023 un beneficio neto de 35,1 millones de euros, lo que supone un descenso de casi el 36% respecto a las ganancias de 54,9 millones de euros registradas en el mismo periodo del año pasado, según ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Los ingresos ascendieron a 48,9 millones de euros, un 17,4% más. Un porcentaje significativo de los ingresos del grupo derivan de las rentas de los centros comerciales, representando un 64,5% sobre el total de ingresos, frente al 35,5% de parques comerciales.

En esta línea, cerca de un 36,6% de los ingresos de rentas por centros comerciales derivaron de los centros Lagoh, Puerta Marítima Ondara y Gran Vía de Vigo.

La socimi obtuvo un resultado bruto de explotación (Ebitda) de 33,46 millones de euros, un 25,6% más, mientras que el resultado neto de explotación (Ebit) se situó en 21,38 millones de euros, casi un 70% menos que hace un año.

El resultado financiero fue positivo por un importe de 13,754 millones de euros, incluyendo el deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros y la variación del valor razonable de instrumentos financieros, y sin tener en cuenta la participación en beneficios (pérdidas) del ejercicio de las inversiones contabilizadas aplicando el método de la participación.

En lo que respecta a la cifra de visitas registrada en los centros comerciales que opera, durante el primer semestre la compañía alcanzó los 39,5 millones de visitantes a los activos del portfolio, cifra que supone un incremento del 3,7% respecto a la cifra correspondiente a los primeros seis meses del 2022.

En lo que concierne a las ventas registradas, la cifra se elevó hasta los 505,1 millones de euros, un 7,5% más que en el primer semestre de 2022.

La compañía ha destacado que al comparar las cifras del primer semestre de 2023 con las del mismo periodo de 2019 se confirma la recuperación de la actividad en sus centros y parques comerciales, con un incremento del 16,1% en las ventas registradas y sólo un 2,9% menos de visitas respecto a las registradas en los primeros seis meses de 2019.

Hasta finales de junio de este año Lar España ocupaba en el conjunto de su negocio el 95,9% de la superficie bruta alquilable (SBA), siendo la tasa de ocupación en los centros comerciales del 95,4%, y la de los parques comerciales un 96,5%.

La compañía cuenta con una cartera de proyectos de inmuebles para alquiler que engloba centros comerciales (310.710 metros cuadrados) y parques comerciales (239.684 metros cuadrados) que en total suman 550.394 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

En cuanto a la plantilla, a cierre de junio de 2023 el grupo contaba con 4 empleados, en concreto, 3 hombres y 1 mujer, que están categorizados como alta dirección.

El grupo registró un importe negativo de la variación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias de 12,07 millones de euros, según la valoración de las inversiones inmobiliarias y en conformidad con la tasación independiente llevada a cabo 

 

Grupo Lar se ha impuesto en una subasta para adjudicarse un edificio de oficinas de Madrid que antes ocupaba el Ministerio de Hacienda, al ofrecer 204,7 millones de euros por el activo, la mayor cifra de entre todas las propuestas.

Según han trasladado a Europa Press en fuentes del Ministerio de Hacienda, a la puja se presentaron seis empresas, siendo la más alta la de Barnaby Investments, una firma de Grupo Lar, tras realizarse la apertura de los sobres en la subasta.

De esta forma, se ha impuesto en la puja a Whiteni, Nescaleo (Kronos), Rainforest Capital Partners (Dunas Capital), Conren Tramway y Tomaleta Servicios y Gestiones, según ha informado Grupo Lar en un comunicado.

La puja partía de 156 millones de euros, por lo que la cantidad final es un 31,4% superior a la esperada por la Dirección General del Estado. Se trata de la tercera vez que el activo salía a subasta por falta de ofertas por parte de las empresas en las pujas anteriores.

En 2019, la Dirección General de Patrimonio del Estado puso a la venta este edificio de 41.132 metros cuadrados y 396 plazas de aparcamiento en la calle María de Molina, 50, que procedió a desalojar para mejorar la seguridad en el trabajo, dado el estado del edificio.

En concreto, el lote adjudicado se corresponde con 94 fincas registrales con una superficie de oficina de 37.106,70 metros cuadrados sobre rasante, más dos locales bajo rasante con una superficie 3.308 metros cuadrados, así como 370 plazas de garaje y 10 trasteros también bajo rasante.

Grupo Lar destinará el edificio a un uso mixto, desarrollando un proyecto residencial para su venta en la torre principal del inmueble, que se sitúa en pleno barrio de Salamanca y a escasos metros del paseo de la Castellana. El proyecto de arquitectura correrá a cargo de Martín de Lucio Arquitectos, que ha colaborado con Grupo Lar en la preparación técnica de la oferta,

"Se trata, sin duda, de uno de los activos más especiales de Madrid, situado en un enclave único de la capital. Conocemos muy bien el activo, y hemos seguido muy de cerca las anteriores subastas, pero no ha sido hasta ahora cuando se han reunido las condiciones para que se pueda desbloquear el valor y potencial del mismo", ha afirmado el consejero delegado de Grupo Lar Residencial, Miguel Ángel Peña.

El activo se encuadra en una comunidad de propietarios más amplia, por lo que la clave a partir de este momento, según el directivo, será trabajar "intensamente" con el resto de los propietarios del complejo para presentar "el mejor proyecto posible" 

 

Lar España obtuvo un beneficio neto de 50,4 millones de euros en los nueve primeros meses del año, lo que supone una caída del 26% respecto a los 68 millones de euros que ganó en el mismo periodo del año anterior.

Esta caída refleja la menor valoración de sus activos, que a 30 de junio era de 1.338 millones de euros, frente a los 1.470 millones de euros el mismo mes de 2022, según la valoración independiente realizada por las consultoras JLL y Cushman & Wakefield.

No obstante, este menor valor en los activos, fruto principalmente de los incrementos en los tipos de interés por parte de los bancos centrales, no refleja la evolución operativa de la socimi.

Según su última cuenta de resultados, los ingresos crecieron un 12,6%, hasta los 72,2 millones de euros, al mismo tiempo que el beneficio neto recurrente fue de 62,5 millones de euros, 2,3 veces superior a los 27,3 millones de euros de los nueve primeros meses de hace un año.

Estos resultados ya no incluyen los ingresos en agosto y septiembre procedentes de los parques comerciales Rivas Futura y Vistahermosa, vendidos el pasado 28 de julio por 129,1 millones de euros. Así, en términos comparables, excluidos los ingresos de los dos activos también en agosto y septiembre del año pasado, el incremento de las ventas sería del 14,5%.

Asimismo, el resultado bruto de explotación (Ebitda) de la socimi fue de 49,6 millones de euros, con un aumento del 14% sobre el mismo periodo del año pasado. De forma paralela, sus acciones en Bolsa se revalorizaron un 31,1%, hasta cerrar septiembre a 5,54 euros.

La compañía defiende que la actualización de su plan de negocio presentada este viernes a los mercados "subraya la recurrencia de los ingresos y la resiliencia del sector de centros y parques comerciales como claves de un aumento de los ingresos por encima de la inflación".

"La deuda neta es de solo el 31,2% del valor de los activos, con un vencimiento medio superior a cuatro años y a un tipo fijo del 1,78%. Si añadimos a lo anterior la alta liquidez corporativa, la conclusión es que estamos en una situación idónea para reforzar nuestro liderazgo en el sector", ha señalado el director corporativo y financiero de Lar España, Jon Armentia.

MAYOR AFLUENCIA EN SUS CENTROS

Las ventas declaradas de los inquilinos en sus centros comerciales ascendieron a 749,4 millones de euros, en términos comparables un 8,7% más que en el mismo periodo de hace un año y un 14,4% más que en los nueve primeros meses de 2019.

El número de visitas declaradas a los doce centros y parques comerciales de Lar España aumentó un 4,9% en el periodo, hasta completar 57,8 millones de visitantes entre enero y septiembre de este año. La compañía mantiene una ocupación del 96% en sus activos.

Por último, la compañía ha renegociado 134 operaciones de alquiler en este periodo, por un total de 33.000 metros cuadrados, con un crecimiento medio comparable del 7,5% y un valor renegociado equivalente a 9,2 millones de euros 

 

Fitch ha mantenido la calificación crediticia de Lar España en 'BBB' y perspectiva 'estable', lo que supone seguir dentro del grado de inversión, debido al rendimiento operativo de la socimi especializada en centros comerciales durante el año pasado.

La agencia también ha otorgado la misma nota a sus dos emisiones de bonos verdes activos por valor de 581 millones de euros, según ha comunicado la compañía, que pone en valor la gestión de deuda acometida en el último año, como la recompra de bonos de enero de 2023.

"Un año más, que Fitch confirme nuestra calificación corporativa y de deuda como 'BBB estable' subraya la confianza internacional hacia nuestro proyecto empresarial industrial específico en retail", ha defendido el director corporativo y CFO de Lar España, Jon Armentia.

Por su parte, Fitch argumenta que detrás de esta decisión para mantener su rating está "el sólido rendimiento operativo" registrado en 2023, cuando aumentaron un 16% los ingresos brutos por alquileres comparables, un 4% la afluencia y un 8% las ventas de los inquilinos, así como la ocupación media de su cartera del 97%.

"El aumento de las ventas de las marcas de los inquilinos de Lar España se apoya en la implementación de iniciativas omnicanal que mejoran el número de visitas de los clientes y los tiempos de permanencia, entre ellas una app de descuentos, una plataforma de venta online de reciente lanzamiento y un programa piloto diseñado para facilitar el seguimiento de los indicadores clave de rendimiento", señala Fitch 

 

Helios RE es propiedad de las siguientes entidades: el 62,5% de su capital social pertenece indirectamente a HEREP III. HEREP III es propiedad de una serie de socios limitados, generalmente inversores institucionales y family offices. El 37,5% restante del capital social de la sociedad es propiedad directa de Grupo Lar Retail. Grupo Lar Retail es un vehículo de inversión controlado por Grupo Lar.

La cantidad ofrecida (8,10 euros) será satisfecha íntegramente en efectivo, lo que supone valorar el capital social de Lar España en aproximadamente 678 millones de euros. El precio de la oferta implica una prima del 16% sobre el precio de cierre de la acción el día antes del anuncio, una prima del 17% sobre el precio medio ponderado (VWAP) del último mes y una prima del 25% sobre el precio medio ponderado (VWAP) ajustado por dividendo de los últimos seis meses. 
 

La oferta se dirige efectivamente al 89,85% de las acciones ordinarias de Lar España, excluyendo las acciones propiedad del Grupo Lar y de Miguel Pereda Espeso (accionista y presidente ejecutivo de Grupo Lar), que aportarán sus acciones a la sociedad oferente tras la liquidación.

La OPA está condicionada a alcanzar un nivel mínimo de aceptación que otorgue control al oferente, a que el perímetro de activos permanezca inalterado y a que no se produzcan cambios materiales en la posición de deuda neta/efectivo si se toma como referencia la última información publicada al cierre del primer trimestre de 2024.

El consorcio financiará la oferta con una combinación de fondos propios y deuda externa. La intención de las partes es "optimizar aún más" la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV (Loan to Value).

HEREP III y Grupo Lar han dicho que, con esta operación, tienen la oportunidad de asociarse para la adquisición de un "activo de alta calidad" en España, beneficiándose de la experiencia y capacidad financiera de HEREP III y de su larga trayectoria en la gestión de activos inmobiliarios, concretamente en el mercado inmobiliario español donde está presente y opera desde 1996, junto con la experiencia de más de 50 años de Grupo Lar en el sector y su "profundo conocimiento del activo".

"El consorcio está convencido de que las acciones de Lar España se perciben ahora como menos atractivas para inversores de bolsa en comparación con cuando Lar España completó su salida a bolsa en 2014 y los años siguientes", ha dicho en la comunicación enviada a la CNMV.

"La operación permitirá a los accionistas de Lar España beneficiarse de una prima significativa que no estaría disponible en el mercado en condiciones normales. La operación ofrece una prima que está en línea con los precedentes de OPAs en el sector inmobiliario en Europa en los últimos doce meses, que han ofrecido una prima media del 18% sobre el precio de la acción" 

 

El consejo de administración de Lar España, reunido este martes, ha aprobado la constitución de un 'Comité de Seguimiento' de la Oferta Pública de Adquisición (OPA) voluntaria formulada por el fondo inmobiliario Hines y Grupo Lar, a través de la sociedad española Helios, sobre la socimi para adoptar decisiones y llevar a cabo las actuaciones que correspondan en relación con dicha operación.

En un comunicado remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), la socimi ha recordado que Helios está participada por un accionista significativo de la firma con representación en el consejo de administración, a través del consejero dominical Miguel Pereda Espeso, por lo que la compañía ha decidido que el Comité esté compuesto por los consejeros independientes de la sociedad.

En concreto, se ha referido a José Luis del Valle Doblado, Roger M. Cooke, Isabel Aguilera Navarro y Leticia Iglesias Herraiz.

Asimismo, el Comité estará presidido por José Luis del Valle Doblado, mientras que la vicesecretaria no miembro del consejo de administración, Susana Guerrero, y el secretario no miembro del consejo, Juan Gómez-Acebo, actuarán, respectivamente, como secretaria no miembro y vicesecretario no miembro del Comité.

OPA VALORADA EN 678 MILLONES DE EUROS

El fondo inmobiliario Hines y Grupo Lar, a través de la sociedad española Helios, anunció el viernes pasado el lanzamiento de una OPA de carácter voluntario sobre el 89,95% del capital de la socimi Lar España a 8,10 euros por título, lo que supone valorar la totalidad de la firma en, aproximadamente, 678 millones de euros.

Según el anuncio remitido a CNMV, el importe total máximo a desembolsar en efectivo por Helios, la sociedad participada en un 62,5% por Hines European Real Estate Partners y en un 37,5% por Grupo Lar Retail, asciende a 609,1 millones de euros.

El precio ofertado por Helios implica una prima del 16% sobre el precio al que cerraron ayer las acciones de Lar España (6,99 euros); del 17% sobre el precio medio ponderado de cotización del último mes; del 16% sobre el precio medio ponderado de los últimos tres meses, y del 25% sobre el precio medio ponderado de los últimos seis meses.

En concreto, la oferta se formula sobre la totalidad de las acciones emitidas de Lar España, a excepción de las acciones que poseen tanto Grupo Lar como su presidente, Miguel Pereda, dado que se han comprometido irrevocablemente a no aceptar la oferta, aunque aportarán sus títulos a la sociedad oferente tras la liquidación.

Por tanto, la oferta se dirige de manera efectiva a un total de 75.196.924 acciones ordinarias de Lar España de 2 euros de valor nominal cada una, pertenecientes a una misma clase y serie, representativas del 89,85% de su capital social.

En este contexto, Grupo Lar es titular de 8.466.045 acciones ordinarias de Lar España, representativas del 10,12% de su capital social, y Miguel Pereda Espeso posee 30.000 acciones ordinarias de la socimi, hasta el 0,04% de su capital social.

De este modo, la oferta está condicionada a alcanzar, al menos, el 50% de los derechos de voto a los que se dirige, a que el perímetro de activos permanezca inalterado y a que no se produzcan cambios materiales en la posición de deuda neta y efectivo respecto a la última información publicada al cierre del primer trimestre de 2024.

Además, Helios financiará la oferta con una combinación de fondos propios y deuda externa totalmente suscrita por bancos de "reconocido prestigio", al tiempo que han detallado que la intención de las partes es optimizar aún más la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV ('loan to value') 

 

El consorcio Helios, formado por el fondo inmobiliario Hines (62,5%) y Grupo Lar (37,5%), ha fomalizado este martes la oferta pública de adquisición de acciones (OPA) que anunció hace unos días para adquirir el 89,95% del capital que no controla de la socimi Lar España.

En el documento remitido al mercado, Helios confirma la presentación de un aval bancario por un importe agregado de 609 millones de euros, con el fin de garantizar el pago de la contraprestación de la oferta.

Este mismo martes, Castellana Properties, socimi española del fondo sudafricano Vukile y propietaria del 28,7% del capital de Lar España, también ha comunicado que revisará esta OPA y que analizará distintas alternativas estratégicas.

La propia Lar España ya señaló hace unos días que su consejo de administración también se reunirá para examinar esta OPA y que tampoco existe ningún tipo de acuerdo con Hines o Grupo Lar en relación con la oferta.

En concreto, la OPA es de carácter voluntario y se lanzó sobre el 89,95% del capital de Lar España a 8,10 euros por título, lo que supone valorar la totalidad de la firma en, aproximadamente, 678 millones de euros.

Helios financiará la oferta con una combinación de fondos propios y deuda externa totalmente suscrita por bancos de "reconocido prestigio", al tiempo que la intención de las partes es optimizar aún más la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV ('loan to value'), decisión que ha llevado a Fitch a situar la firma en vigilancia negativa.

Grupo Lar, dedicado a la inversión, promoción y gestión de activos inmobiliarios, creó Lar España en 2014, año en el que se convirtió en la primera socimi en salir a Bolsa en España.

Se trata de una empresa dedicada exclusivamente al sector retail, con 12 activos inmobiliarios en su cartera, incluyendo 9 centros comerciales y 3 parques comerciales, valorados en cerca de 1.400 millones de euros.

En 2022, Castellana Properties se convirtió en su primer accionista, al comprar a Pimco su participación del 20% en Lar España por unos 93 millones de euros 

 

La socimi Lar España, especializada en centros comerciales, obtuvo un beneficio neto de 34,6 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que supone una caída del 31%, afectada por elemento extraordinarios.

En concreto, la caída se explica por los ingresos adicionales de más de 20 millones de euros que sumó a sus cuentas en el mismo periodo del año pasado, frente a la ausencia de esa partida este año, según consta en su cuenta de resultados.

No obstante, el beneficio neto recurrente de la empresa se disparó un 17%, hasta los 48,5 millones de euros, tras aumentar en un 4% sus ingresos comparables, que alcanzaron los 74 millones de euros entre enero y septiembre de 2024.

Los cerca de mil contratos de alquiler que tiene en sus doce centros y parques comerciales registraron unas ventas totales de 740,4 millones de euros, con un crecimiento comparable del 5,2%. Asimismo, estos activos recibieron una afluencia de 52,7 millones de personas, un 2,1% más en términos comparables.

La socimi rotó 35.835 metros cuadrados de su superficie comercial en 120 operaciones, con rentas renegociadas por valor de 9,1 millones de euros y una mejora media del 4,2% sobre la indexación de los contratos, al mismo tiempo que la ocupación al cierre de septiembre aumentó ocho décimas, hasta cerca del 97% de la superficie comercial total.

La última valoración independiente de sus activos realizada por las consultoras independientes Cushman & Wakefield y CBRE, del pasado mes de junio, ascendía a 1.304 millones de euros, en línea con la obtenida en diciembre del año pasado.

La compañía defiende que el plan de eficiencia energética aplicado por la compañía ha permitido bajar un 4,2% el consumo de energía por visitante durante los primeros nueve meses del año, con un recorte del consumo total del 2,2%.

SITUACIÓN DE LA OPA

Respecto a la Oferta Pública de Adquisición (OPA) de acciones lanzada por el consorcio Helios, formado por el fondo inmobiliario Hines (62,5%) y Grupo Lar (37,5%), la compañía informa en sus cuentas que ya ha superado una aceptación superior al 50%.

Este porcentaje se superó el pasado mes de octubre, cuando Helios suscribió un acuerdo con Castellana Properties --socimi española del fondo sudafricano Vukile y propietaria del 28,7% del capital de Lar España-- para vender su participación a cambio de subir la oferta a 8,3 euros por acción, frente a los 8,1 euros anteriores.

En el marco de la OPA, también informa de que se ha alcanzado un acuerdo para que, en el caso de que la operación tenga éxito, se resolverá el actual contrato de gestión y supondrá el pago de la socimi a Grupo Lar de 8,3 millones de euros como compensación