Necesito consejos sobre donación de vivienda de madre a hijo

Hola todos, 

tengo 35 años y resido en Barcelona. Mi madre y sus dos hermanos son propietarios de un piso en esta ciudad, el cual quieren vender y yo quiero comprar. Mi madre me quiere donar la parte que a ella le corresponde (1/3).

A mí lo único que se me ocurre es que primero mi madre me haga una donación de su parte, que por lo que he leído conlleva el pago de un impuesto que en este caso sería del 5% del valor de la tercera parte del piso. Y luego le compraría a mis tíos las dos partes restantes. El piso está pagado, no tiene hipoteca.

Las dudas que se me presentan son las siguientes:

- Existe alguna otra manera de realizar toda esta operación que resulte más beneficiosa?

- Cuando se habla del valor del piso con respecto al pago del impuesto por la donación, a que valor se refiere? Al de una tasación oficial? 

Muchas gracias.

Habría que hacer números, pero lo más adecuado parece concatenar Donación y Extinción de condominio (división de cosa común). Tiene las limitaciones de lo de no poder actualizar valoración de la cosa.

Lo del valor a efectos de tributación, debe ser por en "valor real", siendo este "el mayor de" (catastral, valor de adquisición, valor actual de mercado).

Si por ejemplo, proviene de una herencia bastante antigua, posiblemente tanto el valor catastral como el valor a efectos de esa sucesión, estén muy desactualizados respecto del valor de mercado.

Si vas a financiar la adquisición mediante hipoteca, tendrás que hacer una tasación, y ese valor sería lo que marcaría las bases imponibles.

Ante todo muchas gracias por tu respuesta Cachilipox.

Siguiendo con el tema, la opción que me has planteado la entiendo de la siguiente manera, corrijeme si me equivoco porfavor.

Mi madre me donaría su parte, pagando yo el impuesto pertinente (no quiero que ella pague nada, faltaría más)
Acto seguido en lugar de una compraventa de las dos partes restantes a mis tíos, que conllevaría el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (10% del valor actual de estas partes), se realizaría una extinción de condominio que conlleva el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (1'5% del valor actual total del inmueble).
Además mis tíos se verían exentos de pagar la plusvalía municipal (somos familia y se trata de que todos salgamos beneficiados).
Hasta aquí todo claro, o eso creo.

Las dudas que tengo ahora son sobre la extinción de condominio. Yo me quedo con la totalidad del piso por lo tanto pago el impuesto de actos jurídicos documentados. Pero que hay de mis tíos? Vamos a suponer que el piso costó en su día 110.000€ y ahora cuesta 180.000. Esto supone un exceso de adjudicación de aprox. 23.333€ para cada uno de mis tíos, por el cual tendrán que pagar aprox. 2.333€.
Me pierdo en lo que les costaría el pago de la plusvalía municipal. Les saldría más beneficioso el pago por el exceso de adjudicación que el pago de la plusvalía en caso de realizar la extinción de condominio en lugar de una compraventa?

No sé si me he explicado con claridad. Sí hacen falta más datos, números etc... decídmelo y trataré de ponerlos al detalle.

Muchas gracias y un saludo.

Por cierto, a que te refieres con lo que dices en el primer párrafo "Tiene las limitaciones de lo de no poder actualizar valoración de la cosa"?

La respuesta está en eso de las valoraciones.

Si el valor de adquisición fue 110.000 (37.000 para cada copropietario), pero ahora te lo pasan a ti por 180.000 (60.000 para cada uno), ya no queda tan claro que la extinción de condominio salga a cuenta.

Si es por compraventa pura y dura, debes pagar TPO (10 %) sobre los 2/3 que adquieres = 12.000 €

Si es por división de cosa común, tributaría AJD (1,5 %) sobre el valor total de la cosa, más TPO (10 %) por el exceso o actualización de valor = 2.700 + 4.600 = 7.300 €

Aun saldría más a cuenta, pero la discusión con hacienda está garantizada.

IIVTNU, si es por división de cosa común, y ser ese bien la única propiedad de esa comunidad de bienes, en principio no hay.

El valor de adquisición fue de 110.000€, ellos me lo venden por 165.000€. Así que tendría que pagarles 55.000€ a cada uno, total 110.000€. Y el piso a falta de tasación oficial, ahora según mercado está aproximadamente en unos 180.000€.
Pero si lo he entendido bien poco importa la cantidad por la que me lo vendan, tendré que pagar en base a la tasación oficial, es así? Me refiero tanto a AJD como TPO.

Sobre lo de la discusión con Hacienda me lo podrías explicar un poco? Me ha dado miedo...

AJD, o ISD se debe pagar usando el valor real actual. El valor real no tiene porque coincidir con el valor de oferta de mercado.

TPO se debe aplicar respecto de dos supuestos.

Si es por compraventa, aplicando sobre una base imponible que sea la mayor de el importe efectivo, o el valor real.

Si es por división de cosa común, y se actualizan valores, respecto de la diferencia entre el valor original de adquisición y el importe real de la transacción (ya que se considera un exceso de adjudicación).

Lo del posible conflicto, si la cosa va por compraventa, y va todo por TPO, si el precio es razonable, más o menos similar a lo que se da en la zona (aunque sea con un % significativo hacia abajo), es posible que te lo den por bueno sin más.

Cuando entramos en eso del valor real, o te gastas el dinero en una tasación oficial, y aun así te la podrán discutir, o es posible (e incluso probable) que te llegue un requerimiento y una complementaria.

En el límite, también te puede tocar algún indocumentado excesivamente formalista que interprete que por "división de cosa común" (y tributación AJD), solo cabe cuando no hay actualización de valores, y que si se actualizan, entonces ya no es "división de cosa común", y es todo "compraventa".Obviamente en el recurso final lo tendrías ganado, pero en el mientras tanto, quizás te tocaría pagar.

Hay que valorar también el coste de las escrituras, pues al ser un documento de cuantía (e ir a porcentaje), no es lo mismo la cuantía de una extinción de condominio (100 % del valor actual de la cosa), que de compraventas de partes de la propiedad (33 % y 33 % respectivamente de cada transacción)

Muchas gracias por tu respuesta. Me va quedando más claro.

Lo último que me comentas sobre las escrituras, no lo entiendo. Me dices que saldrían más caras en el caso de la extinción de condominio que en el de la compraventa? Pero cuanto más? No encuentro información sobre los costes para poder ver la diferencia.

Y añado otra pregunta más, lo siento si estoy abusando de tu buena disposición.

En el supuesto de la extinción de condominio, yo pago ADJ + TPO por exceso de adjudicación al actualizar valores de cada parte. Y mis tíos al recibir la compensación en metálico de sus partes, no deberán pagar por exceso de adjudicación también? O al haber pagado yo ellos ya no han de pagar nada?
Es que me parece raro que puedan recibir cada uno 55.000€ y no tengan que ni plusvalía municipal, ni exceso de adjudicación...

Lo del IIVTNU, hay discusión doctrinaria. Hay quien considera que no existe traslación patrimonial alguna, sino mera concreción, y por tanto no ha lugar al hecho imponible, y hay interpretaciones de haciendas que consideran que sí,bueno, vale, pero solo en el caso de que no existan excesos ni actualizaciones de valoración.

Lo del TPO, es siempre a cargo y cuenta del que adquiere el inmueble.

Tus tíos, en todo caso, deberán responder al IRPF (al igual que tu madre).

Pues creo que lo voy a hacer como una compraventa. La extinción de condominio deja demasiados frentes abiertos a problemas con Hacienda, y hay un dato que no había tenido en cuenta y es que el piso lo compramos entre mi mujer y yo, y queremos constar en las escrituras al 50%... Sí hacemos la extinción de condominio el piso estaría a mi nombre y para incluirla a ella tendría que hacerle una donación del 50% etc etc... Más impuestos y más complicaciones.

Muchísimas gracias por tu ayuda Cachilipox, he aprendido mucho.

Un saludo.

Extinguir un condominio de tres, para establecer un condominio de dos, eso no entra por AJD.

Directamente por compraventas, salvo lo de tu madre.

Mejor resolución:

Donación madre -> hijo 1/3

Compraventa tío -> esposa 1/3

Compraventa tío -> matrimonio 1/3

Perfecto, muchas gracias.