Duda impuestos venta finca rústica

Buenas tardes a todos. 

Intentare ser lo más breve y conciso sobre el tema y a ver si me echáis una mano para aclarar dudas.

Mi padre compró en el año 1988 una finca rústica de unos 5205 metros cuadrados (creo que realmente son 4800/4900 y el resto es de la parte incluida proporcional de accesos y elementos comunes. Pero no tengo aquí las escrituras para asegurarlo). 

El precio de compra fueron unos 2 millones y medio de pesetas (15.000 euros) según recuerda mi madre, a falta de que busque la documentación y me lo confirme. Pero partamos de ahí.

El caso es que tras morir quedó en herencia para mi madre, mi hermano, yo y mis cuatro hermanas paternas. Mis cuatro hermanas (mayores por bastantes años que nosotros) en su momento cedieron su parte a mi madre, a mi hermano y a mi por ende el reparto según escrituras es de 16,666667% para mi hermano y otro tanto para mi y el resto (la mitad más otra parte de 16,666667) para mi madre.

Pues bien, el terreno va a venderse y queremos saber más o menos cuánto costará pagar en impuestos y demás. Mi madre, una vez después de impuestos, lo que le quede nos lo va a repartir a partes iguales a mi hermano y a mi pero lo que queremos es hacernos a la idea de qué impuestos y cuánto % habría que pagar en cada caso.

Supongamos que el terreno se vende por 80.000 euros.

Está en Andalucía. He entrado en la web den la junta y metiendo el valor catastral (83,57€) y demás datos, a fecha de devengo agosto de 2018 me sale un valor de 1610,24 euros. 

Peus eso, siento si es mucho lío o no me he explicado bien pero la duda es qué conceptos y porcentajes tenemos que tener en cuenta a la hora de venderlo.

15000 euros de compra en 1988. Andalucía.

valor catastral 83,57——- 1610,24 euros.

venta en 2018 por 80.000 euros.

Gracias de ante mano y si me falta algún dato decidme y lo busco ! Un saludo 

Está claro que no es realmente una finca rústica, verdad??. Tiene que tener construcciones y/o estar en zona urbana o urbanizable. En ese caso, el valor de referencia de la Junta no tiene mayor valor, ya que se refiere a fincas realmente rústicas (de cultivo).

El incremento de patrimonio va a ser gordo, pero va a ser distinto para tu madre que para el resto, cada uno debe comparar el valor de adquisición de su parte mas gastos con el de venta menos gastos. Teniendo en cuenta que tu madre cogerá el de compra de su mitad inicial, y vosotros, el valor que se le dio en el impuesto de sucesiones y en la donación posterior.

Habrá que ver si son aplicables los coeficientes de abatimiento, que se suprimieron, pero al venir de muchos años, puede que se apliquen, lo mejor sería hacer la simulación en renta web.

Los primeros 6.000 de ganancia van al 19%, resto hasta 50.000, al 21%

Sí que está claro que ES una finca rústica. No tiene NADA construido. Cultivo de regadío y alcornocañes.

El tema del valor de adquisición y sucesiones... es que por más que miramos en los papeles de notarías, escritura y demás.... no hay nada.
Lo de los coeficientes de abatimiento no tengo ni idea.
El tema de la cesión/donación/renuncia por parte de mis hermanas fue en 2006 si no me equivoco.

Cuando llegue a casa que estoy en el curro haré una simulación en lo de la renta.... suponiendo que pueda hacerse y no me lie demasiado xD

Hice unas cuentas simples con esos porcentajes y en impuestos de renta se van unos 16.500 euros aunque sólo lo hice aplicando los porcentajes a la venta, sin tener en cuenta el valor inicial de compra.

Pues vender una finca rústica de 5.000 metros por muy regadío que sea por 80.000 euros... que quieres que te diga, te doy la enhorabuena. Para mi en ese caso los impuestos no serían un problema...

A ver si es que son 5 hectáreas...

Son 0,473 hectárea. No es ni media hectárea.
Se vende por ese precio (incluso se podría sacar algo más con paciencia) debido a que está en una zona donde todos los propietarios están construyendo aún a sabiendas que no son fincas urbanziables.... supongo que a la espera de que se recalifique.
Pero vamos, no es nuestro problema.
Y bueno, no es que preocupe los impuestos, pero cuanto menos haya que pagar, mejor no?
A ver si me entero como se aplica el precio de la compra a la hora de sacar los impuestos, que ya me lío con tanta rollo.

Esa era la otra opción, que estuviera en zona próxima a urbanizar o en una zona de asentamientos irregulares. Efectivamente, será problema del comprador, no vuestro, pero era por aclarar ese punto, no me cuadraba.

Si, perdona.
Como estoy centrado en los números pues no me ha dado por decirlo... xD

Otra cosa, según me ha comentado mi sufra abogada:
Al tener mi madre una parte en usufructo de la mitad que nos corresponde a los tres, según su edad, le corresponde menos. Cierto no?
Ojo, que no lo digo para quitarle nada a mi madre, solo es para atenerme a cifras reales y lo más cercanas posible a lo que será definitivamente.

Si tu padre tenía el testamento "normal", le debió dejar a tu madre el usufructo de toda su herencia, en este caso, es de la mitad de la finca ya que la otra mitad era suya ya por gananciales (supongo). Ese usufructo se calcula en porcentaje en función de su edad en ese momento según la fórmula 89-edad.

Por lo tanto, tu madre tiene:

-50% en pleno dominio por gananciales

-50% en usufructo, que puede calcularse en % sobre el valor del inmueble según su edad a fecha de fallecimiento.

-el % que le corresponda por la renuncia de tus hermanas, habría que ver en qué términos se hizo esa renuncia.

Si, mi suegra me ha sacado las cifras y a mi madre por su edad le corresponde un 59’33 % del total y a mi hermano y a mi el 40’67% del total (entre los dos, obviamente).

Entiendo que el 50% de gananciales de la Madre, en plena propiedad, se tiene que declarar en su IRPF, como valor de adquisición el 50% de 1.500 euros ( 7.500 euros) y valor de venta el 50% de 80.000 ( 40.000 euros) , como la fecha de adquisición de esta parte es del 1.988 se le aplican los coeficientes de abatimiento . El Programa de la Renta WEB lo calcula correctamente con indicar las fechas y aplicarle la Disposición Transitoria 9ª (pinchando en este apartado).

Por el 1/3 de la herencia como usufructo se debe tomar la fecha de la escritura de la herencia y el valor que figure en dicha escritura, que si es posterior al 31-12-1994 no tiene coeficientes de abatimiento.

Y en la parte de los demás herederos en su IRPF lo mismo por sus 1/3 de la herencia del punto anterior.

Saludos

Gracias, voy entendiéndolo mejor.

En la web de la renta donde puedo hacer eso para ver cómo sale? Haciendo una declaración normal?
La herencia sí que es posterior a 1994. Poco después pero si.
Entiendo que yo, como heredero, debo declarar lo que ingreso y que más (porque doy por hecho que yo como heredero no pongo mi parte del precio de adquisición ya que yo nací un año después)? En este punto ya me he dado cuenta que no tengo ni idea xD

PD: mi madre no debería declarar el 100% de la adquisición? A fin de cuentas estuvo pagándolo 15 años.

Vamos, que lo ha pagado ella..

Para los herederos su valor de adquisición es la que figure en la escritura de la herencia y la fecha es en la que ha fallecido tu padre. Tanto los dos hermanos como la madre son herederos del 50% de esta propiedad con 1/3 según comentas.

Para la esposa su 50% de plena propiedad por gananciales la fecha de adquisición es en la que lo compraron 1.988 y el valor de adquisición son los 15.000 euros ( 2,5 millones de pesetas) y le corresponde el 50% ( 7.500 euros) y el valor de venta de su 50% serán los 40.000.

Los coeficientes de abatimiento se calculan tomando la fecha de compra de 1988 , la fecha del 20/01/2006 y la fecha de la venta, calculando los días que hay entre la fecha de venta y la fecha de adquisición , se tiene el total de días (A) , y calculando los días entre la fecha de 20/01/2006 y la fecha de adquisición se tiene el total de días exentos (B)  ahora con la división de B/A nos da un coeficiente que se aplica a la ganancia obtenida con la venta, quedando esta plusvalía exenta de tributación y se tributa por el resto de ganancia.

Saludos

Vale, muchas gracias. A ver si me entretengo un poco a hacer las cuentas. Lo de aplicar el coeficiente entiendo que es multiplicando.

Gracias otra vez.

PD: en las escrituras se menciona que en fecha 28 de marzo de 2006 “se valora dicha participación indivisa en 2.500 euros” sobre la parte de mis hermanas que nos ceden a nosotros 3.
No sé si de ahí puedo sacar algo en claro (mis hermanas son 4, y todas renuncian en nuestro favor).