Alquilar pisos como no residente: gastos y fiscalidad si paga el inquilino

Hola. Hace tiempo expuse el caso de un piso que tengo alquilado y tributando por el IRPF a pesar de no vivir en España. Los inquilinos se han ido y la hipoteca ya se ha terminado de pagar.

El caso es que estoy pensando en ponerlo otra vez en alquiler pero está vez tributando por el IRNR al no vivir en España. El asunto es el siguiente: el precio que puedo poner de alquiler en esta zona serían unos 700 euros mensuales (8400 al año). Al vivir en Irlanda del Norte (fuera de la UE) me cobran el 24%, es decir 2016, por lo que me quedarían 6384 euros.

Los gastos de comunidad son aproximadamente 600 al año, y el seguro y el IBI otros 300 en total, con lo que me quedarían 5484 euros.

Ahora bien, el piso necesita algunos arreglos tales como acuchillar el parquet, pintar y reparar un par de baldosas del baño que se han despegado, que pidiendo presupuestos me saldría por unos 3000 euros.

Pero además, la comunidad está planteando la instalación de un ascensor, que más o menos se ha presupuestado en 15000 euros por vecino, con subvenciones saldría a pagar unos 3000 cada uno, pero los 12000 de subvención tributan como incremento patrimonial, si es al 19% por ser IRNR tendria que pagar 2280 euros.

La cuestión es que saco cuentas y el primer año (suponiendo que empiece en enero, para no complicarlo más) tendría que gastar 3000 euros en los arreglos y 900 en otros gastos. Si lo alquilo por 8400 euros al año y pago el 24% de IRNR sobre el bruto ingresado resulta que estaría cobrando solo 1584 euros netos por alquilar el piso todo el año mientras pago 2016 euros por IRNR. Pero si la comunidad decidiese además poner el ascensor tendría que pagar además 5280 euros entre el coste por vecino del ascensor y el incremento patrimonial de la subvención, con lo que me saldría a perder 4784 euros.

Lo mismo siendo contribuyente del IRPF me saldría a ingresar neto 4500 sin el ascensor (frente a 1584 en IRNR) y con ascensor me saldría el año a perder 1020 euros (frente a 4784 euros en IRNR).

¿Hay alguna forma de rebajar todo esto? Había pensado en establecer en el contrato que el inquilino pague esas cosas a cambio de descontarle en el alquiler, pero no sé si es posible o que efecto tiene. En cualquier caso esto es un abuso, porque hasta donde tengo entendido los no residentes en la UE tienen incluso la opción de tributar igual que por el IRPF si les sale más barato.

La renta que debes declarar no es el supuesto neto que recibes, sino el bruto que el inquilino debe satisfacer.
Por tanto, aunque desgloses en el contrato lo que es renta y lo que son gastos, para hacienda todo forma parte del ingreso íntegro por arrendamiento.

Además, precisamente el tipo de gastos que detallas son todos gastos que solo te corresponden a ti en cuanto propietario:
Las cuotas y derramas de la comunidad de propietarios, son un gasto propio solo de quien es propietario.
El IBI recae solo sobre el propietario del inmueble.
El seguro es algo que libremente realizas tú como propietario.
La subvención, y su coste fiscal, solo te corresponde a ti como propietario.

Una cosa es que legalmente todos esos gastos sean "repercutibles" al inquilino, pero eso no altera para nada su cualificación ni titularidades.

Sobre la diferente tributación entre ser residente de la UE o no ser residente de la UE, pues sí, es exactamente así. O estás dentro, o estás fuera.

Puedes descontar los gastos de comunidad y de reformas. y ademas según catastro 3% del valor de compra del porcentaje de la construcción, pero no del suelo. Es decir imaginemos que en catastro tienes un valor del edificio del 50%, y el suelo es el 50%. Entonces es el 3% anualizado del 3% de la construcción , es decir de la mitad. Hay que saber el porcentaje que corresponde a la construcción. Imaginemos que la construcción es el 60% y el suelo 40% , seria el 3% del  valor de la construcción.

Luego sumar coste de la compra del piso, mas escrituras, notario, registro, gestoría, iva, etc y sobre ese valor que puede ser algo mas del 50% descontamos la amortización del 3% anual.

Con el resultado aplicas el 19% o el 24% según estes en Europa o no.
De todas formas puedes llamar a Hacienda de tu comunidad, porque a veces tienen normativas diferentes.