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7 años de alquiler por adelantado

11 respuestas
7 años de alquiler por adelantado
7 años de alquiler por adelantado
#1

7 años de alquiler por adelantado

Buenos días,

En Baleares ha salido el programa Lloguer segur para alquilar tu piso a través del Govern balear.

El tema es que te dicen que puedes cobrar mes a mes, año a año, o los 7 años de golpe. Además prometen beneficios fiscales de hasta un 70%.

Mi pregunta es, si pagan los 7 años de golpe, como se tributa? Es decir, hay mucha diferencia entre lo que te va a cobrar hacienda cobrando mes a mes o año a año a cobrar los 7 años? Entiendo que cobrando eso te quitarán un buen pico, pero no sé si sería mucho más que sumando lo que te quitarían si se hiciese año a año.

Un saludo.
#2

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Si cobras los 7 años sólo tributas por el 70% de lo cobrado. Puedes hacer el cálculo tú mismo.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#3

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Pero ahora no entiendo. Si el beneficio fiscal es de hasta un 70%, la tributación será solo por “hasta un 30%”. No? 
#4

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Los rendimientos generados en más de dos años de duración e imputados en un único ejercicio tienen una reducción del 30%. Si en esos 7 años obtienes 10.000 euros en total solo tributaras como si tus rendimientos inmobiliarios fuesen de 7.000 euros en el año de su declaración. 
#5

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Muchísimas gracias! Ahora sí que yo lo entendí. Es que yo tengo una segunda residencia en las Baleares y al leer “beneficios fiscales de hasta un 70%”, me lié, porque en verdad, la reducción (“beneficio fiscal) es del 30%. Gracias de nuevo y un saludo. Tus posts son siempre claros.
#6

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Aparte, puede haber lugar a la reducción del art 23 de la Ley que, como mínimo, supone el 50%.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Muchas gracias. Perdón por haberme metido en una conversación que inició otro usuario, pero el tema me interesa, al ser propietaria de un inmueble en las Baleares. 
Saludos!
#8

Re: 7 años de alquiler por adelantado

hay un par de hilos en que se habló de este tema:
https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/5012768-alquiler-piso-cobrando-tres-anos-por-adelantado
https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/3231609-como-computar-ingresos-por-adelantado

Si tomamos el artículo 14 del IRPF y el 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, diria que estrictamente no puedes declarar todo de golpe, sino a medida que vayan cumpliendo las mensualidades, aunque hayas recibido todo el dinero como "depósito". Pues ese inquilino podría largarse a los 2 años por ejemplo, y exigirte que le devolvieses el dinero remanente, según la LAU.
 
IRPF
Artículo 14. Imputación temporal. 
1. Regla general.
Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios:
a)
Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

 artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
 
Artículo 17. Determinación de la renta. 
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. 






#10

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Aporto mi valoración ante este supuesto específico del Programa Lloguer Segur.

Los hilos citados me parecen plenamente correctos, y actuales, en sus términos generales.
Se debatía en ellos el caso de un pacto entre dos partes, propietario e inquilino.

En este caso, la cosa es ya un poco diferente pues el pacto es entre 1+1+1, que no son necesariamente 3, pero si resultan ser más de 2.
El programa acuerda con el propietario que este ceda el inmueble en alquiler, por el plazo máximo legalmente previsto (7 años), con la garantía absoluta del gobierno autonómico de cobrar sí o si todas las rentas, a cambio de pactar una renta un 30 % inferior al normal de mercado.

O sea, hay 3 partes, el propietario, el inquilino usuario, y la administración pública intermediaria, y en el caso, garante y PAGANTE ante el propietario.
Esta garantía de cobro y compromiso de pago (pues es más que un mero aval), puede constituirse de 3 maneras diferentes:
Adelanto por parte de la administración de la mensualidad en curso (= al pago ordinario mensual anticipado)
Adelanto por parte de la administración de toda una anualidad en curso (mientras el inquilino seguirá pagando mes a mes, pero no al propietario, sino a la administración)
Adelanto por parte de la administración de todas las 7 anualidades (mientras el inquilino seguirá pagando mes a mes, pero no al propietario, sino a la administración)

A partir de aquí, hay que determinar cuando es "EXIGIBLE" la renta pactada.
Es obvio que en este caso, es exigible según los términos acordados con la parte pagante, que es la administración pública.
Y si la propia parte pagante ofrece (y por tanto se obliga) a efectuar un pago adelantado de 1 año, o incluso 7 años, es exigible desde ese momento.

No hay contradicción con lo establecido en la LAU; pues si bien el Art. 17.2 establece que "el arrendador no puede exigir", no dice nada sobre que alguien, sea el arrendatario directamente, sea una administración publica intermediaria, voluntariamente "ofrezcan". Nada impide al arrendador aceptar dicho ofrecimiento, que en ningún caso podría exigir, pero sí aceptar. (Posibilidades que se derivan del 17.1, libre pacto, y el 17.2 pago mensual salvo pacto en contrario).

Al intervenir una administración pública (garantía de inexistencia de actos de coacción, o abuso de poder por parte del propietario), mediante una convocatoria pública y abierta, y respetar en sede personal del inquilino usuario el pago mensual de rentas, es plenamente lícito y válido, en base a la LAU, lo del pago adelantado a tocateja.

A partir de aquí, se abriría la consideración para el IRPF.
Como se ha comentado, si una renta plurianual (devengable en más de 2 años), se imputa íntegra en un solo periodo (el periodo impositivo de cobro efectivo), se puede aplicar una reducción del 30 %.

Hay una derivada "peligrosa", la deducción de ciertos gastos en las anualidades sin rendimiento íntegro computable.
Es obvio que si bien la renta heptanual se cobra en el momento 0 (año 1 del contrato), el resto de anualidades (años 2 a 7 incl.), no hay rendimiento íntegro de donde restar.
Eso generará durante 6 años un rendimiento negativo del capital inmobiliario, por los gastos que sí sean deducibles: Tributos como el IBI, o la amortización de la construcción.
Pero no existirá base de donde restar otros gastos: Intereses o gastos de reparación y conservación (donde se incluyen los gastos de comunidad de propietarios, por ejemplo), ya que este tipo de gastos están topados al importe del rendimiento íntegro. Y si este es 0, el tope es 0.


la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#11

Re: 7 años de alquiler por adelantado

 Quiero agradecerte el tiempo que has invertido en responder de manera magistral a este tema. A mí me ha quedado muy, muy claro. Y he aprendido mucho
 Tenemos en este foro unos profesionales estupendísimos. Y no lo digo por dar bola. Gracias a vuestras aportaciones, personas de nivel medio, como yo, vemos luz ante tanto caos legal y fiscal. Este foro es de lo mejor. Anita ♥️ Rankia y a los grandes miembros que nos ayudan tanto. Y, repito, no es daros bola. Es daros las gracias. Porque en esta sociedad egoísta en la que vivimos, personas como vosotros sois lo mejor de lo mejor. Palabla de sabia Chao-lí. 
#12

Re: 7 años de alquiler por adelantado

Me da la sensación, por lo poco que he leído del programa, de que el propietario no arrienda al usuario sino que se cede a la Administración durante un plazo (7 años) y se cobra de la Administración.
Puede que sea similar al programa que existe hace bastantes años en Euskadi, donde el propietario transmite el usufructo temporal de la vivienda a la Administración, la cual a su vez la arrienda al usuario. 

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.